Все хорошо, но надо переделать

Вопрос о комплексном развитии застроенных городских территорий, сносе или реконструкции ветхого и аварийного жилья имеет огромное значение для развития строительства. Неудивительно поэтому, что профессиональное сообщество приняло самое активное участие в обсуждении проекта федерального закона № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», предусматривающего изменение механизмов КРТ. Поскольку этот проект закона серьезным образом затрагивает интересы и граждан, и строительного бизнеса, он стал предметом острых дискуссий, в том числе на площадке Общественной палаты РФ. В ходе недавнего заседания комиссии ОП по ЖКХ, строительству и дорогам свою позицию по поводу законопроекта изложил руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО), координатор НОСТРОЙ в Сибирском ФО Максим Федорченко.

«Первая проблема — наличие в наших городах огромного количества аварийного жилья, которого в реальности в два-три раза больше, чем это официально зафиксировано в технических документах, — заявил Федорченко. — Муниципалитеты не спешат регистрировать жилье в качестве аварийного, потому что сразу после такой регистрации у них возникает обязанность расселения выявленных аварийных домов, а на это хронически не хватает бюджетных денег. Есть объективная необходимость привлечения денег инвесторов в проекты по расселению, но для этого нужен четко прописанный механизм».

Вторая проблема связана с предыдущей и заключается в недостаточной обеспеченности российских граждан жильем: вдвое меньше, чем в Европе или США. То есть объективная потребность в увеличении объемов жилищного строительства существует. «Но где будет строиться жилье? Это опять будет массовая застройка на окраинах, вынуждающая жителей тратить ежедневно по несколько часов на то, чтобы добраться до работы, — отметил координатор НОСТРОЙ. — При том, что в центральных частях городов будут упорно сохраняться «оазисы» стихийно расставленных гаражей, старой частной индивидуальной застройки, деревянных бараков?» Именно поэтому необходимо рассматривать законопроект не только с точки зрения защиты интересов расселяемых граждан, хотя это и очень важно, но и с точки зрения развития жилищного строительства на застроенных территориях. По мнению Максима Федорченко, концептуально законопроект неплох, но в нынешнем виде вряд ли будет способствовать решению поставленных перед ним задач. И чтобы преодолеть этот недостаток, нужно учесть ряд моментов.

Во-первых, несмотря на заявленный комплексный подход, законопроект продолжает разделять механизмы работы при расселении и сносе жилья и других объектов. «Между тем, в реальности городские территории всегда имеют смешанный, взаимопроникающий характер, поэтому в таком виде закон не заработает эффективно, — подчеркнул Максим Федорченко. — Об этом говорит и опыт Новосибирской области, где реализовано уже более сорока проектов комплексного развития территорий». Нужно скорректировать закон таким образом, чтобы он позволял осуществлять снос объектов разного назначения. «Это даст возможность муниципалитету, принимающему решения о развитии, формировать выгодные предложения для инвесторов, которыми они действительно могли бы заинтересоваться», — уверен эксперт. Формировать такие предложения, исходя из существующей версии закона, сложно. «Когда застройщик, расселив за свой счет многоквартирный барак с общей площадью квартир около 1000 кв. метров, получает всего 10 соток земли под застройку, трудно говорить об инвестиционной привлекательности», — заметил Федорченко.

Недоумение у эксперта вызвал и тот факт, что законопроект отнимает у муниципалитетов право принимать решения о КРТ и передает его субъекту Федерации. Хотя, казалось бы, кто, как не муниципалитет, должен определять площадки под застройку на своей территории? У муниципалитетов есть соответствующие отделы, сотрудники, отработанные схемы работы, и если сейчас все это механически передать на уровень регионов, это приведет не к комплексному развитию территорий, а наоборот, к коллапсу.

По мнению Федорченко, в обсуждаемой редакции документа ущемляются и права застройщика, у которого могут отнять право аренды земельного участка. Кроме того, застройщик не вправе передать право аренды, что явно не стыкуется с современными схемами, по которым право аренды в качестве залога переходит банку, осуществляющему проектное финансирование.

И еще один сомнительный тезис, с точки зрения Максима Федорченко, — прописанная в законопроекте возможность принимать решения о комплексном развитии территории «по инициативе правообладателей». «Тут проблема в том, что при таком подходе вряд ли удастся сохранить именно комплексный подход развития участка в целом, поскольку он поддерживает процессы, реализуемые в узких интересах отдельных групп собственников», — пояснил эксперт. По его мнению, муниципалитет должен давать ход только тем инициативам по развитию территорий, которые являются целесообразными с точки зрения общего городского развития. В заключение Максим Федорченко отметил важность и своевременность внесения законопроекта, при этом подчеркнув, что он нуждается в доработке.