Успеть до июля

Застройщики стараются вывести максимум объектов из-под новых правил

Накануне перехода строительной отрасли на новую модель финансирования застройщики ускоряют темпы строительства жилых объектов с тем, чтобы иметь возможность вести продажи по старым правилам. С приближением 1 июля эксперты связывают и другую важную тенденцию, наблюдаемую сейчас на рынке жилья — форсирование старта продаж новых проектов.

По данным аналитиков компании «Метриум», в Москве к началу мая резко сократилось число новостроек массового сегмента на стадии «котлована». Только за апрель число объектов «нулевого цикла» в городе уменьшилось наполовину, тогда как доля домов на стадии строительства этажей за месяц увеличилась на треть. Это, по мнению экспертов, указывает на то, что застройщики ускоряют темпы строительства. По информации «Метриума», к маю в столичных новостройках массового сегмента было представлено 16,4 тыс. квартир. Половина из них продавалась в корпусах, в которых шли работы по сооружению этажей. При этом в зданиях на начальном этапе («котлован») в апреле находились только 18% доступных квартир. Столько же объектов было на стадии отделки (18%) и немного меньше в готовых домах (13%).

Между тем, еще месяц назад доля квартир в домах «на котловане» примерно равнялась доле квартир жилья в корпусах, где уже шло строительство этажей. На начальном этапе в марте продавалось 34% квартир, а на стадии монолитных работ — 37%. Доля квартир на этапе отделочных работ составляла 17%, а в готовых домах — 12%.

Таким образом, за месяц доля новостроек на начальной стадии сократилась с 34% до 18%, а доля объектов в корпусах на этапе строительства этажей выросла с 37% до 50%. В абсолютных цифрах ситуация выглядит так: в апреле на раннем этапе продавалось 3 тыс. квартир вместо 5,7 тыс. месяцем ранее, а в корпусах на стадии монолитных работ — 8,3 тыс. вместо 6,2 тыс.

«Отмеченное изменение структуры предложения напрямую связано с реформой долевого строительства, — уверена управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Весной стало известно, что объекты на зрелой стадии строительства — 30% технической готовности и 10% проданных площадей — можно будет завершить по старым правилам, то есть привлекая средства дольщиков напрямую, а не через эскроу-счета. По-видимому, с окончанием холодов застройщики форсировали темпы строительства жилья, чтобы к июлю их объекты соответствовали заявленным требованиям». Технически это возможно при увеличении вливаний в строительство и повышении числа рабочих рук на стройплощадке.

На структуру предложения повлияло, по мнению Литинецкой, и массовое поступление в продажу новых проектов. Так, по подсчетам аналитиков, с начала года на столичный рынок новостроек массового сегмента каждые четыре дня выходил в продажу один жилой корпус. В общей сложности в Москве в «срочном порядке» началась реализация 23 новых корпусов в 17 жилых комплексах (ЖК), а объем предложения подскочил на 12%. Разом рынок пополнился 3 тыс. новых квартир общей площадью 160 тыс. кв. м. В целом в городе сейчас экспонируется 85 жилых комплексов (16,8 тыс. квартир на 973 тыс. «квадратов»), что не намного меньше абсолютного рекорда, зафиксированного в октябре 2018 года. Тогда в продаже единовременно находилось 89 ЖК.

«Столь высокая активность застройщиков во многом также обусловлена грядущими изменениями, — считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Во-первых, у них есть шанс сохранить текущую систему привлечения средств, если они выполнят требования по определенному уровню строительной готовности и площади проданных квартир. Соответственно, чем раньше они начнут продажи и строительство, тем больше шансов сохранить status quo. Во-вторых, ускоренные продажи позволят накопить больше средств для реализации будущих проектов уже по новым правилам».

Кроме того:

Аналитики «Метриума» отмечают, что других заметных изменений в структуре столичного предложения по итогам апреля не произошло ни по ценам, ни по типам квартир. По-прежнему 41% рынка — это «двушки», 31% — «однушки» и 20% — «трешки». При этом средний «квадрат» в столичных новостройках массового сегмента подорожал за месяц незначительно — с 165,7 до 166 тыс. рублей.