Условия для роста

Условия для роста

Рынок первичного жилья Москвы и Подмосковья относительно хорошо миновал острую фазу кризиса, полагают аналитики портала ЦИАН. Тем не менее, считают специалисты, эффект от драйверов развития рынка 2014-2016 годов близок к исчерпанию. Эксперты прогнозируют рост на квартиры в новостройках при условии дальнейшего снижения ставок по ипотеке и роста качественного предложения на высоких стадиях строительства.

Положительны итоги развития рынка за 2 года острой фазы кризиса:

· Удалось избежать волны банкротств;

· Сохранилась потребительская уверенность;

· Рост конкуренции стимулировал рост качества продукта;

В 2014-2016 гг. рынок развивался в условиях:

· Увеличения объема предложения до рекордных уровней;

· Ценовой стагнации (де-факто, снижения цен реальных сделок);

· Умеренного снижения спроса;

· Роста кредитной нагрузки застройщиков;

Драйверами развития рынка в 2014-2016 гг. стали:

· Снижение цены «входного билета» (за счет роста доли студий и снижения метража квартир);

· Эффект от программы субсидированной ипотеки;

· Старт крупных проектов на месте промзон внутри МЦК по привлекательным ценам;

Эффект от драйверов развития рынка 2014-2016 гг. близок к исчерпанию:

· Ценовой демпинг невозможен из-за растущей себестоимости;

· Дальнейшее снижение метражей невозможно из-за конструктивных и градостроительных ограничений;

· Программа субсидированной ипотеки не будет продлена;

· Вывод больших объемов корпусов на котловане приведет к затовариванию рынка;

Новыми драйверами развития рынка в 4 кв. 2016 - 2017 гг. должны стать:

· Снижение ключевой ставки ЦБ и ипотечных ставок;

· Рост качественного предложения на высоких стадиях;

· Ввод в эксплуатацию новых объектов транспортной инфраструктуры Москвы;

· Реализация отложенного спроса на фоне завершения острой фазы кризиса и словесных интервенций участников рынка;

Внешние факторы развития рынка

В отличие от кризисов 1998 и 2008 годов, которые имели четкие стартовые даты (объявление дефолта по государственным долговым обязательствам и банкротство Lehman Brothers соответственно), текущий экономический кризис не имеет общеизвестной даты старта. Экономический рост начал замедляться еще в 2012 году, в начале 2014 года произошли драматические геополитические изменения, начались резкие колебания курсов национальной валюты, снизились цены на энергоносители. Одной из стартовых точек активной фазы кризиса следует считать октябрь 2014 года, последний из месяцев, когда в РФ росли реальные доходы населения.

Важнейшим результатом функционирования рынка новостроек на протяжении 2 лет кризиса стала его адаптация к новым макроэкономическим условиям. Удалось избежать волны банкротств застройщиков, длительных срывов сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Практически все ситуации с проблемными застройщиками пока удается санировать другими участниками рынка при «посредничестве» государства.

Благодаря механизмам, заложенным в ФЗ-214, на рынке сохранилась потребительская уверенность. В декабре 2014–январе 2015 года первичный рынок недвижимости выступил в качестве актива-убежища.

Рост конкуренции привел к росту качества продукта. Увеличивается доля квартир, реализуемых по ДДУ, снижается доля сделок на стадии котлована, растет предложение квартир с отделкой, больше внимания уделяется качеству благоустройства дворов и подъездов. Упаковка продукта стала важным фактором успешных продаж практически в любом сегменте рынка.