Цифровое неравенство

В пяти регионах страны сосредоточена почти половина текущего жилищного строительства

Состояние российского рынка жилищного строительства определяется целым рядом показателей, и одним из важных является объем — количество новых квадратных метров. С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО / inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет мониторинг открытых сведений о текущем многоквартирном строительстве в стране (разрешения на строительство, проектные декларации и пр.). В течение прошлого года «СГ» знакомила читателей с обзорами ИРСО по отдельным регионам, сегодня представляем результаты этой аналитической работы за 2017 год в целом.

Где и что строится

На конец минувшего года в России силами почти 3 тыс. девелоперских компаний возводилось 14 463 дома на 2 349 853 квартиры общей площадью 115 817 529 кв. м. Строится новое жилье в 83 субъектах РФ (не обнаружили новостроек аналитики ИРСО только в Еврейской АО и на Чукотке). При этом почти половина (47,4%) текущих строек сосредоточена всего в пяти (!) регионах.

Наибольший объем жилищного строительства в стране приходится на «московскую агломерацию» (Москва и Московская область). Только в Подмосковье сейчас возводится 2108 домов на 311 275 квартир площадью 15 744 036 кв. м (14,6% от всех объектов, 13,2% от числа квартир, 13,4 % от заявленных площадей). Строительство еще 10,8% всей российской «квадратуры» ведется «по соседству» — в Москве (12 475 216 кв. м в 208 991 квартирах, расположенных в 895 домах). В сумме столица и область забирают 20,8% от всех строящихся в стране домов, 22,1% квартир и 24,2% совокупной жилой площади.

На долю второй «столичной агломерации» — Санкт-Петербурга и Ленинградской области — приходится 649 и 950 домов на 279 663 и 166 343 квартиры площадью 12 166 012 и 6 434 548 кв. м соответственно. Вдвоем они добавляют в «общероссийскую жилищную копилку» еще 16,4% площадей (или 11,1% всех возводимых в стране домов и 19% квартир).

Краснодарский край, входящий в пятерку регионов-лидеров, строит сейчас 977 домов (6,8% от всех объектов в РФ) на 175 874 квартиры (7,5%) площадью 8 233 254 кв. м (7,1%).

А вот наименее привлекательными для российских застройщиков являются окраинные регионы: Республики Калмыкия, Алтай и Тыва, Мурманская область и Камчатский край, в которых на сегодняшний день строится всего по два-четыре новых дома общим метражом от 6 до 30 тыс. «квадратов».

Основной объем текущего жилищного строительства в России приходится сейчас на многоквартирные дома: 12 671 из 14 463 зданий (87,6% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 2 287 935 квартир составляет и вовсе 96,8% строящегося сейчас в стране жилья (112 137 908 из 115 817 529 кв. м). Оставшиеся 61 918 квартир (3,2% площадей) располагаются в 180 апарт-комплексах и 1612 блокированных домах (таунхаусах).

Особо стоит отметить, что за последние годы квартиры, представленные во всех новых домах, становятся меньше. Так, в декабре 2015 года площадь средней российской квартиры составляла 56,8 кв. м, в конце 2016 года — 50,3 «квадрата», а в конце 2017 года — уже 49,3 кв. м. Самое скромное (по метражу) жилье сейчас представлено в Ленинградской области — средняя площадь строящихся квартир здесь составляет всего 38,7 кв. м (на 10,6 «квадратов» меньше, чем в среднем по РФ). Самые просторные (среднестатистисредняя площадь местного жилья на 41,9 кв. м превышает общероссийские показатели.

В настоящее время в России возводится 5 074 жилых комплекса (ЖК). В состав самого крупного из них — ЖК «Чистое небо» (застройщик Setl Group) — расположенного в Санкт-Петербурге, входит 14 домов на 31 207 квартир совокупной площадью 1 009 751 кв. м. По количеству строящихся объектов с «Чистым небом» мог бы, пожалуй, поспорить еще один питерский ЖК — «Цветной город», в котором «Группа ЛСР» строит сразу 75 (!) домов. Однако этот мегакомплекс по общему метражу будет все же на 90 тыс. «квадратов» меньше. Еще один крупный проект — ЖК «Новые горизонты» — находится в приграничном с северной столицей поселке Бугры (Ленобласть). Здесь группа компаний (ГК) «ЦДС» возводит 26 домов площадью в почти полмиллиона «квадратов».

Из чего и какого «роста»

Если говорить об используемых при строительстве материалах, то в большом почете у отечественных строителей «связка» монолит-кирпич. Из этих материалов в стране возводится 3272 дома на 767 906 квартир общей площадью 37 085 805 кв. м. В целом доля «гибридных технологий» в пересчете на площадь составляет 32% от всего российского метража (или 22,6% домов). 

На втором месте по популярности — монолит. Его «заливают» в 14,5% всех новостроек в РФ (2094 дома на 488 068 квартир площадью 25 273 052 «квадрата»).

Формально из «чистого» кирпича в России строится больше всего домов, чем из других материалов — 4485 (31% всех объектов), однако на их долю приходится только 19,1% новой жилплощади (22 161 037 кв. м в 440 907 квартирах).

Панельных домов в стране в ближайшее время станет больше еще на 1576 единиц, и их общая жилая площадь составит 15 970 617 кв. м (13,8% объема рынка). По-прежнему востребовано у россиян и блочное домостроение — так, сейчас возводится 2891 объект на 14 760 316 «квадратов» (12,7% площадей).

Встречается на российских стройках, правда, очень редко, и дерево, и легкие стальные тонкостенные конструкции (ЛСТК). Деревянных многоквартирных домов в стране сейчас строится 37 (из них 28 — каркасно-щитовые). Каркасных строений из ЛСТК и того меньше — 17. На двоих эти «экзотические» стройматериалы набирают лишь 0,4% от всех строящихся объектов.

Средняя высотность текущего жилищного строительства в России составляет 10,5 этажа (из расчета на строящийся дом). И это при том, что больше всего в стране возводится домов высотой всего 1-3 этажа — 3648 строений (25,2% от всех объектов). Однако если брать в расчет не количество домов в штуках, а общий метраж находящихся в них квартир (подробности на графике), то тогда в лидеры выйдут уже 13-17-этажные здания. И пусть таких в РФ строится 2496 единиц (17,3%), зато на их счету почти 31 млн кв. м, или 26,5% от всей жилой площади. Общий же метраж всех отечественных «малоэтажек» не превышает 4,5 млн «квадратов» (3,9% площадей).

В остальном высотность возводимых в стране домов распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 18,9% строящегося сейчас жилья (2735 домов), 9-12-этажных — 20,6% (2983 здания), 18-24-этажных — 12,3% (1797 объектов). Замыкают количественный рейтинг небоскребы (25 и более этажей). В ближайшее время в России должны появиться 804 высотки (5,6% от всех жилых строений). Самым высоким строящимся объектом на сегодняшний день считается 77-этажный дом с апартаментами Neva Towers (название не должно вводить в заблуждение, застройщик Renaissance Development возводит этот ЖК в Москве). На 11 этажей отстает от него еще один столичный небоскреб — «Нескучный Home & SPA» от компании Gorn Development. К слову, Москва является лидером среди субъектов РФ по средней этажности строительства с показателем в 21 этаж. А самый «низкорослый» регион — Ненецкий автономный округ, здесь средняя высотность строений составляет 5 этажей.

В Москве, кстати, находится и самый вместительный (по общей жилой площади) объект в России. Это дом-ЖК «Level Амурская», в котором 145 544 «жилых квадратов» (застройщик Level Group).

Кто и когда

На сегодняшний день в стране работает 2961 застройщик. При этом больше четверти российского рынка новостроек (28,7% всех строящихся площадей) контролируют полсотни (!) крупнейших девелоперов (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). А десятая часть всех отечественных строек — «на балансе» всего пяти (!) застройщиков. «Пальму первенства» в стране держит ГК «ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 4,2 млн кв. м жилья (3,7% от общего объема возводимых «квадратов»). Далее с «отставанием» в 800 тыс. кв. м идет «Группа ЛСР» (3% всех площадей). Места с 3-го по 5-е занимают соответственно стройхолдинг Setl Group (2% рынка), ГК «ЮгСтройИнвест» (1%) и ГК «ЦДС» (0,9%). 

К слову, в ТОП-50 крупнейших застройщиков страны пока входит и санируемая под контролем государства ГК «СУ-155». Большинство объектов этого проблемного стройхолдинга достраивается при финансовой поддержке банка «Российский капитал». После ввода в эксплуатацию всех долгостроев СУ-155 (планируется, что это произойдет до конца 2018 года) обанкротившийся застройщик покинет список крупнейших компаний.

Наибольший объем текущего строительства в России приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в 2016 году — 5579 домов площадью 43 169 276 кв. м (38,6% от всех строящихся сейчас жилых зданий, или 37,3% по общему метражу).

Строительству 2936 домов (20,3%), составляющих 23,1% всех российских площадей (24 756 256 кв. м), старт был дан в 2015 году. Еще 16,2% строящихся сейчас зданий (2338 объектов) и площадей (18 723 580 «квадратов») начали возводить в 2014 году.  По документам, полученным в 2012-2013 годах, строится 1491 дом совокупной площадью 7 516 042 кв. м (8,2% нового «метража»). До сих пор в стране ведутся работы по возведению 389 жилых зданий на 2 251 464 «квадрата», документация на которые была оформлена с апреля 2004 по декабрь 2012 (1,9% от всей площади).

Стоит отметить, что в 2017 году новые стройки открылись сразу по 1730 адресам. На долю таких «свежих» объектов в России приходится сейчас 15% всех площадей (17 399 911 кв. м). В этом году разрешение на строительство (на момент исследования ИРСО) не получил еще ни один девелоперский проект.

Зато уже был задекларирован ввод в эксплуатацию до конца 2018 года 6339 строящихся сейчас домов площадью 47 859 273 кв. м (41,3% от всего находящегося в работе «метража»). Сдача 23,4% площадей (2752 дома на 27 151 480 «квадратов») может состояться в следующем году. В 2020 году будут заселены 948 домов (11 012 051 кв. м, или 9,5% имеющихся сейчас площадей). Ввод еще 3 863 515 «квадратов» (3,2%) в 403 домах намечен на 2021 год. Оставшиеся новостройки появятся, согласно проектным декларациям, изученным ИРСО, после 2022 года и далее.

Вот только проанализировав областную ситуацию с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что не все смогут выдержать обещанные сроки. Так, например, 10 089 649 кв. м жилья, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2010-2017 годах. Значительная часть этого объема — 4 964 842 кв. м — «переехала» с прошлого года. А 10 844 «квадратов» покупатели ждут уже семь лет (с 2010 года). На два года вперед, с 2017 на 2019, перенесся ввод 902 603 кв. м. В следующем году новоселье смогут отпраздновать и обладатели 6682 «квадратов», в которые они вложились еще в 2009 году. Подождать, но уже до 2020-2021 годов придется и тем, кому жилье в 382 904 кв. м изначально обещали сдать в 20142017 годах. Ввод 20 807 прошлогодних «квадратов» отложили вообще на 2025 год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — очень распространенное явление в стране. В переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном, аналитиками ИРСО были замечены 80 (!) субъектов РФ. Антилидеры в этом вопросе — Республика Тыва, Омская область и Хабаровский край, здесь сдачу домов задерживают в среднем на 31,8, 14,9 и 14,7 месяцев соответственно. Отрадно, что в большинстве регионов задержки гораздо меньше — от одного до пяти месяцев.

Кстати, корректировка первоначальных сроков ввода в эксплуатацию часто встречается и у компаний из числа 50 самых-самых по объемам текущего строительства (лишь 15 из них сдаются точно в срок). Так, например, из 328 029 кв. м жилья, возводимого сейчас петербургским застройщиком «Л1 СК №1» (43-е место), ввод 155 989 «квадратов» (47,6% «портфеля») был перенесен. «Уточнение» сроков у этого девелопера составляет 17,4 месяца. На 15,3 месяцев «подправляла» даты ввода и краснодарская ГК «Европея» (36-я строчка), сдвинувшая окончание 52,4% своих строек (182 524 из 348 461 кв. м). Первый стопроцентный перенос ввода объектов с максимальным средним уточнением появляется, к счастью, уже далеко за ТОП-50 — у столичной ГК «Небоскреб ГБ». 24,4 месяца этот «корректировщик» никак не может завершить строительство 189 788 «квадратов» жилья в поселении Ивановском (Новая Москва).

3 869 800 м² составил, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья российскими застройщиками в 2017 году