Shutterstock
Как скажутся на покупателях и девелоперах экономические и законодательные новеллы
Уже не первый год рынок недвижимости существует в условиях «санкционной войны» и периодически испытывает на себе влияние громких заявлений политического или финансового характера – например, таких как необходимость постепенного отказа от долларовых расчетов в нашей экономике. Покупатель зачастую воспринимает это как сигнал к действию, а застройщики в то же самое время готовятся к смене курса и идейной переработке маркетинговых стратегий, которые призваны обеспечить им понимание банков-кредиторов и спрос потребителя.
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея»:
Пока что мы видим, что рост курса доллара и ослабление рубля приводит к одному – росту спроса на недвижимость. Когда население читает новости и видит, что «все долларовые вклады могут начать выдавать в рублях» или по-своему интерпретирует переход на дедолларизацию экономики как полный запрет оборота доллара (что не так) – безусловно, валютные сбережения тут же вкладываются в недвижимость. Мы это наблюдаем на всех своих проектах – от элитных до комфорт-класса.
По сути, все подобные заявления сегодня являются способом регулирования определенных секторов экономики, а также способом формирования имиджа страны во время наших непростых отношений с Западом – прежде всего с США. В сущности, эти процессы развиваются уже давно: достаточно вспомнить постепенный отказ от систем GPS и разработку ГЛОНАСС, разработку собственной платежной системы МИР – как альтернативу всемирно используемым системам VISA и MasterCard и так далее. Все это уже произошло.
Отказ от долларовых расчетов – это следующий шаг, который, скорее всего, будет осуществлен, но никаких масштабных последствий для нашего бизнеса, в том числе девелоперского, скорее всего, не будет. Поскольку речь идет не о запрете оборота доллара внутри России, не о требовании немедленно закрыть свои счета за рубежом или валютные счета в российских банках, а об отказе от доллара при международных расчетах – это касается, прежде всего, сектора импорта-экспорта в глобальном масштабе.
Кстати, на рынке элитного жилья (прежде всего, загородного, но и городского отчасти тоже) по-прежнему цены анонсируют в долларах – и это никого не смущает. У покупателя дорогой недвижимости сбережения могут храниться в долларах, евро, а иногда и вовсе в каких-то других активах (в тех же биткоинах) – и главная задача продавца, чтобы застройщик получил наличные, а покупатель – объект и заплатил его в том эквиваленте, который ему удобен. На это все идут, и это вопрос договоренностей.
Поэтому основная задача застройщиков и банков сегодня – это думать о том, как выстроить эффективные схемы продажи жилья, учитывая грядущий переход на механизм с экроу-счетами, а затем и на проектное финансирование с отказом от прямых денег дольщиков. В новых реалиях и на фоне жесткой конкуренции девелопер постепенно превратится, скорее, в управляющую структуру, которой предстоит еще большее внимание уделять место маркетингу и продажам. Причина банальна – стоимость заемных денег напрямую зависит от объема привлеченных денег на эскроу-cчета. Если «входящих» средств меньше исходящих, то ставка будет 14-16%, если эти показатели равны, то ставка 9,5 – 10%, если более 200% – то ставка обслуживания таких счетов будет в районе 4-5%.
Роль «продающих» концепций в проектах, которые, кстати, должны будут понравиться и банкам, сложно будет переоценить. На самом деле, в наиболее продвинутых компаниях ценность идеологической составляющей в девелоперских продуктах – поняли уже давно. И жилые комплексы с уникальной концепцией, предлагающие покупателю не просто набор типовых опций (вроде «двор без машин»), а особую среду проживания, остаются на пике востребованности. В целом ряде проектов удалось повысить продажи в разы именно после внедрения идеи в проект. В итоге, спрос не сократился даже после повышения цен. По такому пути должны пойти компании, чтобы остаться на плаву.
В целом же, с учетом всех факторов, по нашим оценкам, сейчас - хороший момент, чтобы приобрести жилье на «старых» условиях, пока еще ипотечные ставки выросли несущественно и остаются ниже прошлогодних. И если у вас есть сбережения (долларовые или рублевые), которых хватает на первоначальный взнос по ипотеке, – имеет смысл вложиться в недвижимость. Цены в перспективе нескольких лет снижаться точно не будут, так как у застройщиков уже поступательно растут и накладные расходы, и расходы на маркетинг и рекламу, а еще добавятся издержки на обслуживание счетов-эскроу.