Стройка ради стройки

В ряде регионов возведение нового жилья обходится дороже, чем оно потом продается

«Союз инженеров-сметчиков» (СИС) определил текущую среднюю себестоимость строительства новых многоквартирных домов (МКД) в массовом сегменте по всем субъектам РФ и сравнил их с местными ценами на типовое жилье на первичном и вторичном рынках. Результаты исследования оказались, как минимум, любопытными. В частности, эксперты заметили, что в части регионов страны полная стоимость нового строительства одного «квадрата» порой выходит для застройщиков даже дороже нынешней, продажной цены готового жилья.

С одной стороны — это было предсказуемо: российский рынок недвижимости сейчас перенасыщен предложением, а спрос при этом не очень высок, и понятно, что девелоперам в этой ситуации удается зарабатывать все меньше. А некоторым застройщикам приходится и вовсе сейчас работать практически без прибыли, снижая цену метра до инвестиционной себестоимости, отказываясь от маржи. Все полученные от продаж средства у них идут на обслуживание кредитов, зарплату и операционные расходы. С другой стороны — есть определенный повод для беспокойства. Понятие «маржинальность», где 15-20% можно считать неплохим показателем, присутствует лишь на крупных строительных рынках, однако в большинстве регионов бизнес находится все же на грани «рентабельности».

Так, согласно исследованию СИС, самая высокая стоимость вновь начинаемого строительства «стандартных» МКД зафиксирована в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге — соответственно 95 573, 88 410 и 74 796 рублей за 1 кв. метр. При этом здесь же к моменту сдачи дома в эксплуатацию можно точно остаться «в плюсе», так как столичные регионы лидируют и на ценовом рынке готового жилья. В Москве, к примеру, «квадрат» в МКД массового спроса в августе продавался за 150 092 рубля на первичном и 156 512 рублей на вторичном рынке. В Северной столице эти показатели составляют соответственно 114 405 и 122 688 рублей за 1 кв. метр, в Московской области — 89 531 и 96 564 рубля.

Схожая ситуация и с минимальными показателями. Меньше всего средняя себестоимость нового строительства обходится в Таймырском и Эвенкийском районах Красноярского края (36 291 и 36 693 рубля соответственно), Бурятском округе Иркутской области (36 935 рублей) и Курганской области (37 950 рублей за 1 кв. метр). Самые доступные цены на первичное и вторичное жилье зафиксированы в уже упомянутых округах и районах Сибирского федерального округа: Таймырском (35 432 и 39 031 рубль за 1 кв. метр соответственно), Эвенкийском (35 583 и 39 197 рублей) и Бурятском (35 888 и 39 533 рублей за «квадрат»). Здесь же наблюдается и «ценовая разница» между планируемым строительством и реальными продажами, которую заметили сметчики (см. также таблицу).

Как отмечает президент СИС, директор Департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин, почему-то именно после презентации августовского исследования в Союз стали поступать вопросы, в которых выражается недоумение по поводу того, что в части регионов России полная стоимость строительства жилья для застройщиков оказывается выше продажной цены на первичном рынке. «Высказывается мнение, что такого, мол, не может быть! Отвечаю: такое не только может быть, а такое уже есть! И я здесь вижу поводы не для недоумения, а для беспокойства», — прокомментировал эксперт. По словам Павла Горячкина, подобную аналитическую справку СИС выпускает ежемесячно уже более двадцати лет. «И ситуация с отрицательной дельтой между «первичкой» и стоимостью строительства в части регионов стала возникать уже несколько лет назад, в частности по отдельным регионам Сибирского и Уральского федеральных округов, — подчеркивает глава СИС. — Себестоимость и продажная цена жилья формируются исходя из различных факторов. И получается, что по таким регионам — налицо «стройка ради стройки». И когда у тебя несколько объектов с разной степенью готовности, возникает так называемая ложная прибыль, которой на самом деле просто нет!» В этом, по мнению эксперта, и кроется одна из основных причин банкротства застройщиков последних лет.

«Также хочу отметить, что наши показатели учитывают стоимость строительства вновь начинаемых домов. И если в процессе строительства «первичка» пойдет вверх, то ситуация может и измениться. Только не стоит забывать, что и себестоимость строительства также будет расти», — уточняет Павел Горячкин.