Главной тенденцией столичного рынка новостроек в I полугодии стало сокращение количества квартир в продаже
Основной тенденцией первого полугодия на рынке новостроек Москвы стало уменьшение разрыва между предложением и спросом. На фоне растущей активности покупателей отдельные застройщики снимали квартиры с реализации для пересмотра ценовой политики или поддержания интереса путем искусственного занижения объема предложения. В связи с этим цены в отдельных сегментах показали небольшой рост. Подробнее о ценовой ситуации на первичном рынке и о проблемах, с которыми сталкиваются девелоперы, в интервью «СГ» рассказала генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья КРУГЛОВА.
«СГ»: Наталья, начнем с массового сегмента. Что происходило здесь в первые шесть месяцев года?
Наталья Круглова: Общая тенденция такова: объем предложения массовых новостроек в городе неуклонно снижается. В июне число выставленных на продажу квартир в данном сегменте сократилось на 31% по сравнению с прошлым годом и составило 14,8 тыс. Суммарная площадь объектов снизилась до 889 тыс. кв. м, то есть о миллионах речь уже не идет. За июль общее число лотов уменьшилось еще на 5% и достигло 14 тыс. И это при том, что в первом полугодии стартовала реализация семи ЖК, а в июле на рынок были выведены восемь комплексов и еще восемь корпусов в ранее стартовавших проектах. Таким образом, даже несмотря на пополнение рынка новым предложением, суммарное количество квартир в продаже сократилось.
«СГ»: Чем это вызвано?
Н.К.: Это вызвано мощным спросом, а также снятием с реализации некоторого числа квартир отдельными застройщиками. Покупатели постоянно переключаются на новые дома со стартовыми ценами, и, как результат, девелоперам становится сложнее продавать остатки квартир в завершающихся ЖК.
«СГ»: Как такая ситуация отражается на ценах?
Н.К.: Общий уровень строительной готовности жилых комплексов постоянно повышается. В сочетании с интенсивным спросом это приводит к росту цен. За первое полугодие средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте возросла на 2,4%, до 154 тыс. рублей. По итогам июля, «квадрат» в новостройке обходился клиенту уже в 156,8 тыс. рублей, что почти на 2% больше, чем в июне. В годовом выражении (за семь месяцев) рост еще более заметный — 4%, что уже выше инфляции. Также увеличилась и средняя стоимость квартир всех типов. Средний объект в массовом сегменте подорожал до 9,3 млн рублей. Значительнее всего выросли в цене студии — до 4,9 млн рублей.
«СГ»: Спрос на новостройки поддерживается, в основном, ипотекой?
Н.К.: Да. Причем спрос растет, несмотря на некоторое замедление темпов снижения средних ипотечных ставок, которое мы наблюдаем. Казалось бы, это должно уменьшить активность клиентов, однако она продолжает нарастать — покупка жилья стала доступной очень большому числу людей, поэтому ипотека еще долго будет стимулировать продажи. В июле, в разгар отпусков, число заключенных в столице договоров долевого участия в массовом сегменте выросло на 12% по сравнению с июнем и на 45% в сопоставлении с июлем 2017 года. Особенно примечательно то, что рост спроса происходит на фоне постепенного повышения цен в проектах, а также сокращения предложения, которое оставляет все меньше приемлемых по цене вариантов квартир.
«СГ»: А что в бизнес-классе?
Н.К.: Динамика основных показателей напоминает изменения в массовом сегменте, которые мы наблюдали 1-1,5 года назад. На протяжении прошлого года общее число выставленных на продажу квартир класса «бизнес» росло, а средняя цена — сокращалась. Но теперь повышение объема предложения сменилось уменьшением, и цены стабилизируются. За полугодие число квартир в продаже сократилось на 4,2% и достигло 15,2 тыс. объектов. По данному показателю «бизнес» обошел массовый сегмент, который доминировал на рынке с 2015 года. За полугодие ассортимент пополнился восемью новыми жилыми комплексами. В большинстве своем они поступили в продажу в I квартале (семь проектов), что обусловлено девелоперскими ожиданиями, связанными с эффектом сезонности. Считается, что спрос выше в начале первого полугодия, нежели в начале второго, когда начинается отпускной сезон. Также начались продажи новых корпусов в четырех ЖК, чья реализация стартовала раньше. Что касается цен, то пока новостройки бизнес-класса не вышли из состояния стагнации. За полугодие средняя стоимость «квадрата» выросла на 1%, а в годовом выражении сократилась на 0,5%, до 225,9 тыс. рублей за кв. м. Дороже всего жилье в ЦАО, где за «квадрат» придется отдать 241 тыс. рублей. Самый «бюджетный» вариант — новостройки на юго-востоке, которые в среднем стоят 209,4 тыс. рублей за кв. м. Спрос в этом сегменте, так же как и в массовом, растет очень быстро.
«СГ»: Получается, в двух основных сегментах — очень схожие тенденции.
Н.К.: Действительно. Когда в двух крупнейших по объему секторах рынка новостроек намечается схожий тренд, можно предположить, что разрыв между спросом и предложением сократится. Это позволит оздоровить ситуацию в отрасли, а также приведет к положительной ценовой динамике. Сейчас этот процесс сдерживается конкуренцией.
«СГ»: В последнее время немного меньше стали писать об апартаментах. Что происходит в этом сегменте?
Н.К.: В целом, девелоперская активность на этом рынке сопоставима с показателями прошлых лет. За полгода в продажу вышли 16 новых комплексов. Стартовали они во всех сегментах: 25% — в массовом, 31% — бизнес, 31% — премиум, 13% — в элитном. То есть, застройщики сохраняют интерес к формату, так как могут предложить клиенту доступный продукт. Апартаменты пользуются высоким спросом благодаря привлекательной стоимости. Число зарегистрированных ДДУ по этому виду недвижимости за полгода увеличилось почти в полтора раза — на 46% относительно аналогичного периода прошлого года. Но и здесь по итогам шести месяцев объем предложения сократился на 9,7%. Сейчас на продажу выставлено 10 тыс. апартаментов общей площадью 760,6 тыс. кв. м в 121 проекте. Снижение связано как с вымыванием предложения, так и с приостановкой продаж. Первое полугодие стало для этого сегмента периодом структурных перемен, вызванных разнонаправленной политикой девелоперов. Одни активно выходили с новыми проектами, другие, наоборот, снимали с продажи объем предложения или весь объект в целом. По количеству проектов, как и по числу апартаментов, в продаже на первое место вышел ЦАО, что можно считать главной тенденцией. Ведь в сегменте жилых новостроек все обстоит с точностью до наоборот — в ЦАО продается всего 7% квартир. Другая интересная тенденция — рост доли ипотечных сделок с апартаментами вырос сразу на 55%. То есть, и здесь главным драйвером спроса является доступное кредитование. Если еще 2-3 года назад банки выдавали кредиты на покупку апартаментов по ставке на 1-2% выше, чем на квартиры, то сейчас эта разница полностью исчезла. На мой взгляд, это абсолютно логично. Ведь подавляющее большинство апартаментов отличается от обычного жилья разве что своим юридическим статусом, имея такие же планировки и инфраструктуру.
«СГ»: Процентные ставки по сегментам сравниваются, а что с ценами?
Н.К.: В ценах разница существенная. По итогам первого полугодия минимальный бюджет покупки в сегменте составил всего 2,01 млн рублей за площадь 26,2 кв. м. Для сравнения: самая доступная квартира в старых границах Москвы обойдется в 3,33 млн рублей за 18,9 кв. м. Разница почти в полтора раза. В целом, могу сказать, что на ценовую динамику, в первую очередь, повлияло изменение структуры предложения. Сразу в четырех проектах продажи были приостановлены, еще в ряде комплексов с реализации был снят объем предложения. В результате во всех классах, за исключением «премиума», был отмечен рост цен. В массовом сегменте стоимость квадратного метра достигла 161 250 рублей, что на 10,9% выше, чем по итогам прошлого года. В бизнес-классе — 247030 рублей, прирост 3,8%. В элитном классе — 724515 рублей и 8,5%. В премиум-сегменте цены снизились до 423390 рублей, или на 6,4%, что объясняется снятием с продажи объекта с высокой ценой «квадрата». При этом сами застройщики практически не пересматривали прайс, что связано с высокой конкуренцией не только среди апартаментов, но и жилых новостроек.
«СГ»: Что ждет рынок «первички» в краткосрочной перспективе?
Н.К.: До конца года мы увидим постепенное нарастание активности девелоперов. Вступившие в силу поправки в 214-ФЗ не окажут сильного влияния на рынок, поэтому застройщики начнут наращивать активность, готовясь уже к другой дате — 1 июля 2019 года, когда обязательным станет использование эскроу-счетов. До этого времени компании постараются запустить как можно больше проектов, чтобы продолжить продажи, не переходя на расчеты через спецсчета.
9,3 млн рублей составляет средняя стоимость московской квартиры в массовом сегменте
3,33 млн рублей стоит самая доступная квартира площадью 18,9 кв. м в старых границах Москвы
Цитата в тему
Ипотека остается основным драйвером столичного рынка новостроек, несмотря на некоторое замедление темпов снижения средних ипотечных ставок. В июле, в разгар отпусков, число заключенных в столице договоров долевого участия в массовом сегменте выросло на 45% в сопоставлении с июлем 2017 года
Номер публикации: №34 от 31.08.2018