Санкции качнули рынок

Эксперты полагают, что влияние валютных колебаний на продавцов и покупателей жилья будет кратковременным

Начало 2018 года стало достаточно удачным для московских новостроек. По данным специалистов отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet, объем предложения на первичном рынке столичной недвижимости сократился впервые за последние два года (на 190 тыс. кв. метров). Это было обусловлено высоким спросом, который, в свою очередь, поддерживался снижением кредитной ставки и появлением новых ипотечных программ, таких как «детская ипотека».

Суммарный реализованный спрос в первые месяцы года оказался на 25,9% выше показателя предыдущего квартала. Однако затем в ситуацию вмешались политические и внешнеэкономические факторы. Введение Соединенными Штатами новых санкций против ряда российских компаний и бизнесменов вызвало в апреле заметные колебания курса рубля к евро и доллару. Валютные скачки смутили рынок. А новым поводом для раздумий стало недавнее заявление ЦБ о снятии ограничений на повышение ключевой ставки. Об этом сказал глава Департамента денежно-кредитной политики регулятора Игорь Дмитриев на международном банковском форуме «Казначейство 2018». Повышение ключевой ставки может привести к повышению ипотечной ставки, что вновь негативно скажется на спросе, как это уже было в декабре 2014 года. Впрочем, многие эксперты убеждены, что сравнивать 2014-й и 2018-й годы все же не совсем корректно. По сравнению с падением 2014 года изменения в апреле 2018 года не столь значительны: доллар поднялся «всего» на 16%. И тем не менее этого было достаточно, чтобы аналитики заговорили о потенциальном влиянии ситуации на спрос и на цены на жилье.

Коммерческий директор компании «Главстрой» Владимир Богданюк также полагает, что сравнивать ситуации 2014-го и 2018-го годов не стоит. «В конце 2014 года всплеск продаж произошел у тех продавцов, которые не стали резко повышать цену в надежде компенсировать потери из-за девальвации рубля, — вспоминает Богданюк. — Тогда клиенты, которые не успели перейти в валюту при благоприятном курсе, уходили в недвижимость в целях сохранения рублевых сбережений». Сегодняшнюю ситуацию с рублем, по мнению эксперта, трудно назвать обвалом, скорее, это — временная коррекция. Владимир Богданюк считает, что какого-то ажиотажа на рынке сегодня ждать не стоит, возможно лишь локальное увеличение числа сделок, для долгосрочного повышения спроса требуется рост платежеспособности населения.

Заместитель коммерческого директора ГК «Инград» Ольга Кузнецова отмечает возросшую активность покупателей, которая выражена в росте количества брони интересующих лотов. «И в данном случае это нельзя считать простым обращением — ослабление рубля подтолкнуло к принятию решения о покупке тех покупателей, которые опасаются девальвации национальной валюты и роста ипотечных ставок, — говорит Ольга Кузнецова. — Люди хотят получить условия, на которые ориентировались прежде, и сохранить имеющиеся средства».

Вице-президент по маркетингу и продажам компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин полагает, что скачки курса влияют на рынок на эмоциональном, а не на системном уровне. «Опыт предыдущих лет показывает, что покупатели делятся на две группы: те, у кого есть валютные накопления, и те, у кого их нет, — рассуждает Алексей Болдин. — Для первых рост курса — хорошая возможность купить более качественное жилье, и эти покупатели, возможно, активизируются». Что касается тех, у кого нет валютных накоплений, а таких большинство, то они воспринимают колебания курса как нестабильность. Так что, делает вывод эксперт, валютные скачки могут подтолкнуть к действиям часть покупателей, которые давно планировали покупку. Однако, по его мнению, активизация произойдет в течение пары недель, но за пару месяцев «все отработается».

Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что стабилизацию курса стоит ждать к осени, и тогда на рынок выйдут покупатели, планировавшие покупку квартир, но опасавшиеся волатильности российской валюты. В то же время эксперт ожидает отложенного влияния нынешней ситуации. По его мнению, можно предполагать повышение цен на все виды продукции, в том числе и на стройматериалы, что, в свою очередь, приведет к снижению девелоперской маржи, которая сегодня и так невелика. Некоторые застройщики могут попытаться компенсировать потери за счет повышения цен.

О возможном росте стоимости жилья говорит и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Если иностранная валюта дорожает, то это влечет за собой рост издержек застройщиков, и, как следствие, начинают увеличиваться цены на жилье. Проблема в том, что этот процесс всегда совпадает с сокращением покупательной способности населения, которая вызвана ростом цен на потребительские и промышленные товары, — говорит эксперт. — В этой ситуации первостепенное значение имеют доходы наиболее обеспеченных групп среднего класса, которые и предъявляют основной спрос на новое жилье. Имея достаточные накопления к моменту падения рубля, они формируют ажиотажный спрос, который подстегивает застройщиков смелее повышать цены. Однако по исчерпании отложенного спроса активность покупателей начинает резко сокращаться, а девелоперы попадают в ситуацию, при которой понизить цены из-за выросших издержек уже нельзя, но и повысить невозможно из-за неспособности потенциальных клиентов покупать квартиры».

Текущая ситуация, по мнению эксперта, имеет ряд принципиальных отличий от того, что мы наблюдали в 2014-м или 2008-м году. «Во-первых, зависимость отрасли от импорта снизилась, хотя она по-прежнему сохраняется. Это значит, что удорожание евро и доллара уже не окажет такое сильное влияние на стоимость стройматериалов, как раньше, — говорит Мария Литинецкая. — Во-вторых, падение курса рубля вызвано не снижением стоимости нефти — основного источника благосостояния страны, а паникой на фондовых рынках. Напротив, цены на нефть достигли четырехлетнего максимума из-за обострения политической ситуации на Ближнем Востоке. Это значит, что падение курса рубля не имеет глубоких оснований, а значит, будет временным, и котировки валют со временем стабилизируются». Соответственно, и рынок недвижимости, возможно, даже не успеет отреагировать на краткосрочное колебание рубля. Вместе с тем, прогнозировать развитие событий сейчас сложно, потому что большую роль приобрел политический фактор, а именно — санкционная политика США и других стран Запада.

Справочно

По данным компании Est-a-Tet, в I квартале 2018 года на рынок поступило 264,6 тыс. кв. метров (41 корпус) жилья, что почти в два раза больше, чем в предыдущем квартале. Немного изменилась структура нового предложения — впервые вышедший на рынок новый объем предложения наполовину состоит из объектов бизнес-класса. Его доля составляет 51%. Ранее превалировали комфорт и стандартный классы. В целом же по сравнению с предыдущим кварталом объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы снизился на 5,6% за счет высокого уровня спроса. Снижение объема предложения коснулось как квартир, так и апартаментов (-5,9% и -4,2% соответственно).