С екатеринбургских высот

Половина строящихся сейчас в Свердловской области жилых «квадратов» находятся в домах на 25+ этажей

Свердловская область входит в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в прошлом году. По данным Росстата, за весь 2018 год здесь было введено в эксплуатацию свыше 2 млн кв. м (около 3% от всех новостроек в стране), которые практически поровну делятся между индивидуальным и индустриальным домостроением. При этом сейчас в работе у профессиональных застройщиков находится даже гораздо больший объем жилых «квадратов». Только до конца 2019 года местные строители планируют сдать около 1,5 млн кв. м. В общей же сложности в регионе, по состоянию на январь 2019 года, силами 73 девелоперов возводится 354 дома на 72 720 квартир суммарной площадью 3 805 334 кв. м. Из них 49,6% -— в домах высотой 25+ этажей, расположенных преимущественно в областной столице — Екатеринбурге. Детали — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «Стройгазетой» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Свердловской области приходится на многоквартирные дома (МКД) — 340 зданий, или 96% всех объектов. При этом общая площадь находящихся в них 70 915 квартир составляет и вовсе 98,7% строящегося сейчас в регионе жилья (3 754 284 «квадратов»). Оставшиеся 805 квартир (1,3% площадей) располагаются в четырех апарт-комплексах и 10 блокированных домах (таунхаусах).

Больше всего новых домов должно появиться в Екатеринбурге и входящем в его состав поселке Шабровском: 277 объекта на 64 195 квартиру площадью 3 394 397 кв. м (78,2% от всех строящихся домов, 88,3% от числа квартир, или 89,2% регионального «метража»). В пятерку городов-лидеров входят также: Верхняя Пышма (11 домов на 2148 квартир площадью 103 938 кв. м / 2,7% объема), Нижний Тагил (13 домов, 1720 квартир, 77 053 кв. м / 2%), Первоуральск (6 домов, 1194 квартиры, 65 868 кв. м / 1,7%) и Заречный (24 дома, 1175 квартир, 58 157 кв. м / 1,5%). Другие восемь территориальных образований области, среди которых встречаются и такие крупные города, как Каменск-Уральский, Верхняя Салда или Асбест, в сумме занимают лишь 2,9% от общего объема нового строительства в регионе.

По всей Свердловской области сегодня возводится в общей сложности 143 жилых комплекса (ЖК). В состав самого крупного из них — екатеринбургского ЖК «Академический» — входит 23 дома на 4867 квартир площадью 226 108 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от ГК «Кортрос» в регионе просто нет равных. Ближайший «преследователь» — «Группа ЛСР» — хоть и возводит в своем ЖК «Меридиан», также расположенном в областном центре, 27 корпусов на 4453 квартиры, но «проигрывает» лидеру по общей жилой площади почти 50 тыс. «квадратов». А вот самый «скромный» (по объемам) ЖК в регионе — это еще один екатеринбургский комплекс «Экодолье», в котором одноименный застройщик запланировал к сдаче всего один дом на 10 квартир общей площадью 575 кв. м.

При этом самое маленькое в области жилье представлено в рабочем поселке Верхнее Дуброво в ЖК «Новая Жизнь-Победа» (его застройщик имеет то же наименование) — средняя площадь квартиры здесь составляет всего 24,9 «квадратов». Зато самые просторные, по местных меркам, находятся снова в Екатеринбурге — в ЖК «Ривьера» от компании «Ривьера Инвест Екатеринбург» (133,7 кв. м). К слову, в целом областная квартирография превышает среднероссийские показатели. Так, площадь среднестатистической квартиры в регионе составляет 52,3 кв. м, тогда как по РФ это 49,2. Более того, средняя площадь жилья в объектах, разрешение на строительство которых было выдано в 2018 году, даже еще немного подросла — до 52,5 «квадратов».

Какого «роста» и из чего

Примечательно также, что Свердловская область — пока единственный из всех описанных «СГ» региональных рынков, где наибольшая доля текущего жилищного строительства приходится на дома высотой 25+ этажей — 49,6% от всей площади, тогда как в целом по стране доля высотного строительства в «метрах» составляет 20,6%. «Небоскребы» преобладают в области и по количеству: таковых здесь возводится 109 штук (30,8% всех объектов).

В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных приходится 10,7% строящихся объектов (38 домов), 4-8-этажных домов — 10,5% (37 объекта), 9-12-этажных — 15,5% (55 зданий), 13-17-этажных — 16,1% (57 жилых строения), 18-24-этажных — 16,4% (58 домов). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по «качественным характеристикам» (общему метражу), ранжирование будет выглядеть несколько иначе (см. инфографику). Средняя же «официальная» этажность в регионе — 17,2 «пролетов» (из расчета на строящийся дом), что уже существенно выше «российской картины» (11,3 этажей в среднем по РФ).

Возвращаясь к свердловским «небоскребам», стоит отметить, что самым высоким строящимся сейчас в области объектом является 38-этажный многоквартирный дом в составе ЖК «Чемпион парк» от застройщика «Атомстройкомплекс». Всего на один этаж ниже будет дом от стройхолдинга «Астон» в ЖК «Репин парк». Сразу три 36-этажных объекта в ЖК «Ньютон парк», «Квартал Татлин» и «Парковый квартал» на счету одной девелоперской компании Prinzip. Все пять «высоток» находятся в Екатеринбурге.

К местным рекордсменам можно отнести и корпорацию «Ваш дом», в рабочем портфеле которой есть самый «вместительный» (по суммарной жилой площади) строящийся дом в регионе. Только в одном из трех корпусов комплекса «Миллениум», расположенном на юго-западе областной столицы, появится 41 800 кв. м нового жилья (общая площадь ЖК — 75 269 кв. м).

С точки зрения материалов, применяемых при возведении домов, у свердловских строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич). Таким образом, в области сейчас возводится 32,5% всей жилплощади (1 236 331 кв. м в 100 домах). Формально блочных домов в регионе должно появиться больше — 109, однако на их долю приходится 30,9% жилых «квадратов» (1 174 260 кв. м). На третьем месте по популярности — монолит, который используется при строительстве 17,7% всей областного «метража» (674 263 кв. м в 49 домах). Казалось бы, и тут количество панельных домов выше — их будет 64, но общей площадью 576 413 кв. м, что составляет 15,1% текущего строительства. Еще меньше востребован на Урале «чистый» кирпич — из него строится всего 31 дом на 143 867 кв. м (5,1% объема рынка).

А главное — кто и когда

Из 73 застройщиков, работающих сейчас в Свердловской области, только пятерка лидеров контролирует почти половину (46,6% всех площадей) регионального рынка новостроек (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице).

Первое место в области занимает «Группа ЛСР», в портфеле которой сейчас свыше 567 тыс. кв. м жилья (14,9% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). Далее с уже более значительным отрывом идут застройщики: Prinzip (> 369 тыс. кв. м / 7,8% всех площадей), «Атомстройкомплекс» (>320 тыс. кв. м / 8,4%), «ТЭН» (>292 тыс. кв. м / 7,7%) и «Кортрос» (>226 тыс. кв. м / 5,9%).

Наибольший объем текущего областного жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в прошлом году, — 117 домов на 1 410 834 «квадрата» (33,1% от всех строящихся сейчас домов, или 37,1% по совокупной площади квартир). Строительству более четверти (26%) объектов, или 30,7% общего «метража» (92 объекта на 1 167 720 кв. м соответственно), старт был дан в 2017 году. Еще годом раньше в работу были взяты 74 дома (20,9%) площадью 572 747 кв. м (15,1%). По документам, выданным с 2012 по 2015 годы, в сумме строится 69 объектов площадью 625 546 кв. м (16,4% нового областного «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство и двух домов на 461 квартиру площадью 28 487 кв. м, документация на которые была получена с августа 2007 по декабрь 2011 (это 0,7% от всей жилой площади в регионе).

При этом до конца текущего года свердловские застройщики из 354 строящихся в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию почти половину — 159 на 1 430 923 «квадратов» (44,9% от всех объектов, или 37,6% от заявленных площадей). Сдача 30,6% площадей (1 163 943 кв. м в 98 домах) может состояться уже в следующем году. На 2021 год намечен ввод 496 980 кв. м жилья в 43 домах (13,1% всех площадей). Также местными строителями декларируется, что 6,7% нынешнего «метража» (255 669 кв. м в 25 объектах) встретят новоселов в 2022 году. 20 строящихся сейчас домов со своими 251 009 кв. м (6,6% региональных площадей) «увидят свет» не раньше конца 2023 года. Еще 206 810 «квадратов» в девяти строящихся домах будут заселены, согласно проектным декларациям, только в 2024 году, а может, и позже.

Дело в том, что, проанализировав данные ИРСО по ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что в эти «вводные планы» еще могут быть внесены коррективы (а возможно, и не один раз). В частности, 302 098 жилых «квадратов», объявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть сданы в 2018 году. Ввод 145 335 кв. м «переехал» на этот год с 2017 года. Еще 22 827 кв. м «отложили на сейчас» с 2016 года.

Подождать, но уже до следующего года, придется и тем, кому жилье в 109 163 кв. м обещали сдать в прошлом году. Заселение еще почти 90 тыс. суммарных «квадратов», также обещанных быть в 2018 году, заранее «разбросали» на 2021, 2022 и даже 2024 годы.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — очень распространенное явление в Свердловской области. Больше половины местных застройщиков (48 из 73) были замечены ИРСО в переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди пятерки крупнейших компаний. Так, например, из 369 101 кв. м жилья, возводимого сейчас застройщиком Prinzip, ввод 93 273 «квадратов» (25,3% «портфеля» девелопера) был перенесен («уточнение» сроков составляет 10,2 месяцев). Отрадно, что в целом средняя просрочка по области относительно невелика и составляет 3,9 месяца, и касается в основном неполных объемов текущих крупных строек. Однако у 26 небольших застройщиков вместе с тем был отмечен перенос ввода 100% заявленных объемов (на их счету свыше 200 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). И длительность просрочки у таких компаний, понятно, уже значительно выше — от шести месяцев до четырех с половиной лет. Областным «антилидером» по этому показателю является компания «МФ Альта», которая как раз на 54 месяца «опаздывает» со сдачей семи домов на 62 квартиры общей площадью 4934 кв. м в екатеринбургском ЖК «Гринвуд».

96 958 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Свердловской области

63 671 руб./кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в регионе жилья

Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso. ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру. изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года. В этом году в «СГ» ранее уже вышел обзор новостроек Тюменской области (№4). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).