За два неполных года — 2018-й и 11 месяцев 2019-го — россияне инвестировали в иностранную недвижимость 2,144 млрд долларов США. Это почти на 9% больше чем за 2016 и 2017 годы: в условиях снижения доходов, население ищет новые варианты для вложения средств. Аналитики компании Tranio подготовили для «Стройгазеты» исследование об особенностях инвестиционного поведения россиян на зарубежных рынках недвижимости.
В основе исследования — данные опроса, проведенного компанией в 4-м квартале 2019 года среди риелторов, брокеров, застройщиков и консультантов из 38 стран.
Куда едем?
Россияне чаще всего обращают свое инвестиционное внимание на европейские страны, отдавая предпочтение их столицам. Такая сфокусированность на главных городах объясняется не столько их высокой доходностью, сколько неопытностью многих покупателей — поверхностные знания об инвестициях в недвижимость толкают их на выбор наиболее известного рынка.
Переоценивать активность россиян на зарубежных рынках не стоит — 42% участников исследования отметили, что русскоязычные покупатели пока малозаметны на фоне других инвесторов. Меньше всего, по отзывам игроков рынка, россиян-инвесторов на рынках Великобритании, ОАЭ, Португалии и Швейцарии. В 2016 году было заметное увеличение интереса к рынку Британии в связи с Брекситом — российские инвестиции в местную недвижимость подскочили на 20%, но в дальнейшем спрос уже не рос так стремительно.
Есть и несколько стран, где российских инвесторов много. Так, около 70% работающих с покупателями-иностранцами игроков рынка отметили, что наших сограждан много на Кипре и в Черногории. Восточная Европа, в целом, интересна россиянам из-за низкой стоимости недвижимости и близкого расположения к России. Интерес же к Кипру подогревается крайне низкими налогами на недвижимость, которые можно свести практически к нулю.
Жилье за 300
Русскоязычные инвесторы, чаще всего, готовы вкладывать в зарубежную недвижимость небольшие суммы: как правило, бюджет сделки не превышает 300 тысяч евро. Распределение бюджетов клиентов Tranio подтверждает выводы исследования: средний бюджет уже на протяжении четырех лет держится именно на уровне 300 тысяч евро. Разумеется, в пределах этой суммы покупатели могут рассчитывать на жилье разного уровня — в зависимости от цен на рынке конкретной страны. Самые доступные направления — Болгария, Турция и Чехия, самое дорогое — США.
От 30 до 40% всех инвестиций со стороны российских покупателей приходятся на доходную недвижимость — доходные дома и апартаменты минимальной площади. Основной пласт покупок доходной недвижимости приходится на Восточную Европу, доходные дома чаще всего ищут в Хорватии, а микроаппартаменты — в Болгарии. К слову, популярность этого формата жилья у россиян значительно выросла относительно 2016-2017 годов — вполне вероятно, сказался рост предложения квартир и апартаментов минимальной площади в новых российских проектах.
Реже всего россияне вкладываются в офисы, такие сделки заключаются нечасто, но если все-таки да, выбор обычно падает на Словению, Кипр или США.
Россияне предпочитают готовые объекты — лишь 17% инвесторов готовы заниматься ремонтом объекта или девелопментом.
А почему так ма..?
Чаще всего — примерно в 60% случаев — россияне, вложившиеся в доходную недвижимость за рубежом, довольны этим решением и готовы подтвердить, что размер выручки от вложений совпал с их ожиданиями. Тем не менее, в 23% случаев фиксируется разочарование из-за низкой доходности: обычно реальность не совпадает с ожиданиями примерно на треть. Хуже всего, как показывает исследование, у наших соотечественников получается рассчитывать доходность на рынке Германии: здесь рынок не принес ожидаемую доходность примерно половине инвесторов из России.
При этом именно Германия — самый востребованный россиянами рынок для вложений в доходную недвижимость. По данным исследования, до 70% сделок, заключаемых здесь россиянами, инвестиционные. Похожие показатели (около 65%) только у Таиланда. На уровне выше 50% показатель также в Чехии и Австрии, тогда как антилидером этого рейтинга можно назвать Францию: здесь доля инвесторов среди русскоязычных покупателей — всего 11%, оставшиеся 89% покупают жилье для собственного проживания.
В целом, завышенные ожидания от доходности — самая главная причина срыва сделок со стороны инвесторов-россиян. Еще одна причина, по которой не сложилась значительная часть сделок, — сложности подбора объекта, что также связано с завышенными ожиданиями инвестора (как свидетельствует наш опрос, россиянам довольно сложно угодить). Третья по распространенности причина — сложность получения кредита и подтверждения легальности средств инвестора.