«Ростовоцентрическая» модель

Три четверти строящегося в Ростовской области индустриального жилья сосредоточено в региональной столице

Ростовская область занимает девятую строчку в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в 2017 году («СГ» № 7 от 23 февраля 2018 года). По данным Росстата, в прошлом году здесь было введено в эксплуатацию свыше 2,3 млн кв. метров (примерно 3% от всех новостроек в стране). В этом году показатели у местных застройщиков будут гораздо скромнее — к вводу запланировано менее 1,5 млн новых жилых «квадратов». Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Где и что строится

На начало весны в Ростовской области силами 139 девелоперских компаний возводилось 377 домов на 60 271 квартиру общей площадью 2 855 666 кв. м. Примечательно, что девять месяцев назад, когда мы знакомили читателей с анализом ситуации на этом крупнейшем региональном рынке («СГ» № 28 от 21 июля 2017 года), строительных организаций в регионе действовало даже меньше, но объемы работ были больше. Тогда в «портфелях» 122 застройщиков аналитики ИРСО насчитали 2 918 248 «квадратов».

Больше всего новых домов — как и прежде — строится в Ростове-на-Дону — 180 объектов на 45276 квартир совокупной площадью 2 158 547 кв. м. В общей сложности на долю областной столицы приходится 75,6% всех возводимых в регионе жилых площадей (ранее 72,2%).

Оставшиеся после Ростова-на-Дону 24,4% текущего строительства, или почти 700 тыс. «квадратов», делят между собой 19 территориальных образований области. Из них 6,8% нового жилья (36 домов на 3644 квартиры площадью 192 889 кв. м) появится в Таганроге. Еще 41 дом на 4121 квартиру площадью 171 253 кв. м строится сейчас в Батайске (6% регионального «производства» новых жилых площадей). 4,7% нового областного жилья (44 дома на 3174 квартиры площадью 134 557 кв. м) находится в Аксайском районе (здесь в лидерах — административный центр город Аксай и поселок Верхнетемерницкий — 2,3% и 1,9% соответственно). А вот остальные 16 населенных пунктов Ростовской области, среди которых встречаются и такие крупные города, как Азов, Волгодонск, Шахты и Новочеркасск, в сумме занимают лишь 6,9% от общего объема нового жилищного строительства в регионе (менее 199 тыс. «квадратов» на всех). Наименее привлекательным для ростовских строителей является поселок Усть-Донецкий, в котором сейчас возводится всего два блокированных дома (таунхауса) на восемь квартир. Это единственные таунхаусы в области, и на них приходится менее 0,1% текущего жилищного строительства. Основной объем в регионе по-прежнему приходится на многоквартирные дома, доминировавшие и год назад. При этом комплексов с апартаментами, так популярных в большинстве других российских регионов, в «рабочих портфелях» местных застройщиков аналитики ИРСО не обнаружили.

Интересно, что по сравнению прошлым годом площадь среднестатистической квартиры в области, уже тогда отстававшая от среднероссийского показателя (49,3 кв. м) еще больше уменьшилась — с 48 до 47,4 «квадрата». Самое «скромное» в регионе жилье средней площадью всего 25 кв. м представлено сейчас в Цимлянске в доме по улице Лазо, который возводит стройкомпания «РНРпроектДом». Самые большие квартиры — 205 кв. м — можно найти в Ростове-на-Дону в жилом комплексе (ЖК) «Крепостной 100» от застройщика «Наш городЪ».

Что касается самих новых ЖК, то их в Ростовской области сейчас возводится 191 (на 22 больше, чем в 2017-м). В состав самого крупного из них — ЖК «Красный Аксай», расположенного в областном центре, — входит 20 домов на 5 926 квартир совокупной площадью 296 563 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от ГК «ЮгСтройИнвест» в регионе нет равных. Второе место с большим отставанием занимает застройщик АСО «Комстрой», он возводит в Ростове-на-Дону ЖК «Екатерининский» из 8 домов на 3000 квартир и проигрывает лидеру почти 160 тыс. (!) «квадратов» общей площади.

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у ростовских строителей в большом почете, как и ранее, «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 182 домов на 41 077 квартир общей площадью 1 964 829 кв. м (68,8% от всего метража в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 33,6%.

На втором месте по популярности — кирпич. Из него строится 16,1% всей жилплощади (158 домов на 461 043 «квадрата»). Панельных домов в области в ближайшее время появится 22, и их общая жилая площадь составит 272 238 кв. м (9,5% объема рынка). Востребовано у ростовчан и блочное домостроение — 10 объектов площадью 101 818 кв. м (3,6%). Суммарный метраж, приходящийся на четыре строящихся монолитных дома, составляет 55 363 кв. м (совокупная доля рынка — 1,9%, тогда как в 2017-м монолит занимал 17,6%, и домов таких было на порядок больше). Зато в этом году в регионе даже нашлось место для одного каркасно-щитового дома на 15 квартир площадью 375 «квадратов».

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Ростовской области составляет 11,8 этажа (из расчета на строящийся дом). В целом высотность возводимых в регионе домов распределяется следующим образом: 1-3-этажных –— 23,1% строящихся сейчас зданий (87 объектов), 4-8-этажных — 18,8% (71), 9-12-этажных — 17% (64), 13-17-этажных — 25,4% (96).

При этом если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнивать их по квадратным метрам, ранжирование будет выглядеть совсем иначе (см. инфографику). Появятся в области и свои небоскребы (25 и более этажей) — 28 домов (7,4% всех объектов). Самым высоким строящимся в регионе зданием является сейчас 31-этажный многоквартирный дом на 995 квартир в Ростове-на-Дону. Возводится он группой компаний (ГК) «СМУ1 Ростов» в рамках ЖК «Белый ангел» (на фото). Стоит отметить, что этот проект является в области еще и самым «вместительным» (по совокупной жилой площади) — рассчитан в общей сложности на 48 959 жилых «квадратов». На пять этажей ниже будут сразу две ростовские высотки в комплексах «Красный Аксай» и «Первый» от застройщиков «ЮгСтройИнвест» и «Неометрия» соответственно.

Кто и когда

В общей сложности на рынке новостроек Ростовской области сегодня работает 139 застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти треть (30%) регионального рынка фактически контролируют пять (!) крупнейших девелоперов. В лидерах — ГК «ЮгСтройИнвест», в портфеле которой сейчас 296 563 кв. м строящегося жилья (10,4% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). Далее, но уже со значительным отрывом идут: ГК «Флагман» с 188 599 кв. м (6,6% рынка), АСО «Комстрой» (153 307 кв. м, 5,4%), СК «10ГПЗ» (115 307 кв. м, 4%) и ГК «ИНТЕКО» (102 342 кв. м, 3,6%).

Наибольший объем строительства в регионе приходится сейчас на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 189 зданий (50,1% текущих строек). Строительству еще 20,7% домов (178 объектов) старт был дан в прошлом году. При этом 27,1% домов строится в сумме сейчас еще по документам, выданным в 2013, 2014 и 2015 годах (12, 27 и 63 здания соответственно). Более того, в области до сих пор возводятся восемь домов, документация на которые была получена с октября 2007 по декабрь 2012 года (2,1% от всех новостроек). В этом году новых домов — на момент исследования — строить в регионе еще не начинали. При этом до конца текущего года ростовские застройщики из 377 строящихся в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины — 242 жилых объекта на 4 494 528 кв. м (это будет 64,2% и 52,3% от всех находящихся сейчас в работе зданий и «метража» соответственно). Сдача 28,3% площадей (85 домов на 809 484 кв. м) может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 12,1% текущих «квадратов» (345 702 кв. м жилья в 30 домах). 133 656 «квадратов» (4,7%) в 11 домах будут вводиться в 2021 году. Согласно проектным декларациям ростовских застройщиков, 75 296 кв. м (2,5%) в последних девяти из текущих домов будут заселены в 2022 году и позже.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ростовской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы, а, возможно, и не один раз. Так, например, 35 761 кв. м жилья, заявленные к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2014 (!) году. Еще 38 457 «квадратов» покупатели ждут с 2015-го. Ввод 149 477 кв. м «переехал» на 2018-й с 2016-го. Год своего жилья будут ждать покупатели 237 646 кв. м, которое им обещали предоставить в прошлом году. Более того, сдачу еще почти 87 тыс. «квадратов» отложили с 2017 года вообще на 20192021 годы.

«Уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка» — явление в Ростовской области, к сожалению, очень распространенное. В задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО были замечены 71 из 139 местных девелоперских компаний. Корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже в первой десятке крупнейших застройщиков региона. Так, из 96 671 кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ПИК» (6-е место по объемам текущего строительства), сдача 86 434 «квадратов» (86,7% областного «портфеля» этого девелопера) уже была перенесена с прошлых периодов на 18,6 месяца. «Подправляла» даты ввода и «Кубанская марка» (9-е место), сдвинувшая окончание 37,1% своих строек (24 574 из 66 299 кв. м) на 11,9 месяца.

Еще 52 областных девелопера, на счету которых свыше 400 тыс. «квадратов» строящегося в регионе жилья, переносили сроки ввода в 100% объеме! Максимальная «просрочка» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 54 месяца — выявлена у компании «Инвестрадиострой». Вот уже почти четыре с половиной года этот застройщик никак не завершит возведение одного дома на 240 квартир общей площадью 17636 «квадратов» по улице Нагибина в областной столице. К «чемпионам» по переносу сроков можно отнести и стройкомпании «Ростовгорстрой» и «Геострой», которые на 48 месяцев опаздывают при вводе своих ЖК «Квадро» и «Чайка» — в Ростове-на-Дону и Азове соответственно.

80 992 кв. метра составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Ростовской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса.

В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9) и Санкт-Петербурга (№ 12). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».