Рисковая ставка

Shutterstock

При каких условиях ипотека в России останется доступной?

Переход Центробанка к более жесткой финансовой политике и риски «перегрева» ипотечного рынка в условиях нерастущих доходов населения оказались в числе наиболее обсуждаемых в последнее время тем. Тон задала глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в ходе обсуждения в Госдуме проекта основных направлений денежно-кредитной политики на 2019-2021 годы, а затем дискуссия продолжилась на X Ежегодном финансовом форуме России.

Как известно, ипотека была и остается главным драйвером развития российского рынка жилищного строительства. По данным ЦБ РФ, с начала года с помощью ипотеки в стране было заключено 55% сделок с жилой недвижимостью (в Москве эта доля еще выше). За 10 месяцев 2018-го прирост объемов ипотечного кредитования в денежном выражении составил 17,4%, тогда как за аналогичный период прошлого года этот показатель не превышал 10%. К текущему ноябрю совокупный ипотечный портфель достиг 6,3 трлн рублей (+24% годового прироста). В последние годы бурный рост ипотечного рынка разворачивался на фоне снижения ипотечных ставок, что делало заимствования более привлекательными.

Однако в начале осени ситуация на рынке стала меняться. В сентябре Центробанк, до того планомерно снижавший ключевую ставку, повысил ее — впервые с 2014 года. Такое решение глава ЦБ Эльвира Набиуллина связала с растущими инфляционными ожиданиями, основанными, в первую очередь, на повышении ставки налога на добавленную стоимость (с 18 до 20% с 1 января 2019 года). Повышение было незначительным, всего на 0,25 п.п. — до 7,5%, но реакция банковского сообщества не заставила себя ждать. На сегодняшний день повышение ипотечных ставок зафиксировано у всех крупнейших игроков рынка.

С конца сентября ставки выросли в среднем на 0,5 п.п., и сейчас кредит на квартиру можно взять под 9,6%. И, по прогнозам экспертов, рост ипотечных ставок продолжится. По мнению управляющего директора по розничным продуктам «Абсолют Банка» Антона Павлова, еще до Нового года средние ставки по ипотеке могут подняться до прошлогоднего уровня — выше 10%, а в 2019 году вырасти и до 12%. В ЦБ признают, что в последние месяцы ипотечные ставки немного выросли, отреагировав на повышение ключевой ставки. Однако, по словам Эльвиры Набиуллиной, рост ипотечного кредитования продолжается, так как ставки в целом остаются доступными для заемщиков. С главой ЦБ согласны и некоторые эксперты. «На мой взгляд, пока все же рано говорить о том, что происходит решительный перелом тенденции в движении ставок, — говорит генеральный директор краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo Егор Клименко. — Для этого достаточно вспомнить ситуацию конца 2014 года, когда ЦБ РФ резко поднял ключевую ставку с 10,5% до 17%. Вот уж когда действительно последовало существенное повышение ипотечных ставок и обвал спроса». Более того, эксперт полагает, что краткосрочное повышение кредитных ставок может привести не к падению, а к повышению спроса на жилье, прежде всего, за счет тех покупателей, которые собирались брать ипотеку, но откладывали. Теперь, возможно, такие заемщики будут принимать решения быстрее. В целом, по мнению Егора Клименко, нынешний рост ставок носит временный характер, и после окончания периода экономической нестабильности они вновь начнут снижаться. Однако сама Эльвира Набиуллина говорит, что «Центробанк может вернуться к циклу снижения ключевой ставки только в конце 2019 года, и то при условии, что все пойдет по оптимальному сценарию».

О дальнейшем повышении ставок в 2019 году на днях заявил и глава главного ипотечного банка страны — Сбербанка (на его долю приходится 50% выдачи) Герман Греф. Он также связал это с политикой Центробанка, в частности, с принятым недавно регулятором решением о повышении с 1 января 2019 года коэффициента риска по жилищным кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20% от стоимости жилья) со 150% до 200%. Это потребует от кредитных организаций резервирования значительных средств на случай дефолта заемщиков. Очевидно, что своими действиями ЦБ РФ пытается препятствовать росту доли ипотечных кредитов с относительно небольшим первоначальным взносом, так как считает их более рискованными. Между тем, во II квартале 2017 года доля кредитов с низким взносом составляла 20,6%, а уже к концу прошлого года она выросла до 42,4% и с тех пор ниже 40% уже не опускалась.

Вместе с тем, понятно, почему финансисты заявляют, что подобными мерами Центробанк дестимулирует банки выдавать ипотеку со взносом менее 20%. В результате банкам придется либо вовсе отказаться от такого продукта, как кредит с низким первоначальным взносом, либо повысить ставку, что сделает такие займы менее привлекательными.

По словам Германа Грефа, основными потребителями ипотеки с минимальным первоначальным взносом являются молодые люди, и эта категория потребителей нисколько не опаснее других с точки зрения возможного невозврата кредита, а в ряде случаев даже более дисциплинированная. К тому же статистика Сбербанка говорит о том, что уровень просрочки не зависит от размера первоначального взноса. Убедить в этом регулятора и пытается сейчас Сбербанк. «Сейчас диалог с Центробанком идет. Очень надеемся, что удастся договориться, — заявил Герман Греф, — и если это положение будет изменено, то ставки не изменятся или изменятся незначительно. Если же нет, то, возможно, с 1 января эта тема получит некоторое развитие в повышении ставок».


Кстати

Как стало известно «Стройгазете», в данный момент Центробанк разрабатывает отдельный нормативный акт, содержащий нюансы применения регуляторных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным низким взносом. Документ адресован банкам, рассчитывающим кредитные риски на основе внутренних рейтингов. Примечательно, что сейчас правом на такую оценку рисков наделен только Сбербанк. Соответственно, только ему ЦБ РФ и разрешит самостоятельно определять коэффициенты рисков.

Теги: