Республика ввода

473 дома строятся сейчас в Башкортостане, и половину из них планируется сдать уже в этом году

Башкортостан входит в десятку регионов-лидеров по объему ввода нового жилья. По данным Росстата, в 2017 году республика заняла по этому показателю 7-е место в России (2,4 млн кв. метров, или около 3% всех новостроек страны). Гораздо больший объем жилых «квадратов» находится у местных строителей в работе сейчас. Здесь, по состоянию на конец этого лета, силами 105 застройщиков возводилось 473 дома на 71 708 квартир общей жилой площадью 3 405 780 кв. метров. Из них более 2,5 млн кв. метров только в одной Уфе. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Башкортостане приходится сейчас на многоквартирные дома — 421 из 473 зданий (89% всех объектов). При этом совокупная доля находящихся в них 71 424 квартир составляет и вовсе 99,6% строящегося сейчас в регионе жилья. Оставшиеся 284 квартиры (0,4%) площадью 29 332 кв. м (0,9%) располагаются в 52 блокированных домах, так называемых таунхаусах (11%). А вот домов с апартаментами в республике и вовсе не оказалось. Таких проектов в текущих портфелях башкирских девелоперов аналитики ИРСО, как и годом ранее (см. «СГ» № 19 за 2017 год), не нашли.

Больше всего новых домов должно появиться в столице Башкортостана Уфе: 239 объектов на 54 854 квартиры общей площадью 2 586 705 «квадратов» (50,5% от всех строящихся домов, или 76% совокупного «метража»). Еще 222 005 кв. м жилья (6,5% квартир и площадей) приходится на населенные пункты-сателлиты. Из них 134 517 кв. м только в одном селе Миловка (17 км от Уфы), где строится сейчас сразу 36 домов (во всем пригородном Уфимском районе — 77). В целом в республике строительство ведется в 27 территориальных образованиях. Тройка городов-лидеров (после Уфы, конечно) выглядит так: Стерлитамак (строится 18 домов на 3051 квартиру общей площадью 149 980 кв. м), Нефтекамск (22 дома, 2975 квартир площадью 137 431 кв. м) и Октябрьский (15 домов на 1476 квартир общей площадью 68 785 кв. м). Вместе они забирают 10,4% республиканского рынка площадей в новостройках.

Башкортостанская квартирография по средней площади близка к общероссийскому показателю. Так, площадь среднестатистической квартиры в республике составляет 47,5 кв. м (в целом по РФ — 49,2 кв. м). Самое маленькое в регионе жилье представлено в Уфе в проекте «Весенний» от застройщика «МУП СЗ и ТН г. Уфа» — 21,2 кв. м. Самое большое — у компании «РегионСтройКомплекс» (125,9 кв. м) — опять же в уфимском жилом комплексе (ЖК) «Дом по улице Энгельса».

Что касается самих новых ЖК, то их в Башкортостане сейчас возводится 196. В состав самого крупного из них — ЖК «Цветы Башкирии» (Уфа) входит сразу 28 домов на 9 325 квартир площадью 402 283 кв. м. По количеству жилого «метража» этому проекту от ГК «ФСК Архстройинвестиции» в республике просто нет равных. Особенно учитывая, что и второй по величине уфимский проект — ЖК «8 Марта» (12 домов, 4 641 квартира на 171 970 кв. м) — тоже на счету этого застройщика. К числу других, условно, «ближайших преследователей» можно отнести стройхолдинги «КСИ» (ЖК «Миловский парк» в поселке Миловка) и ГК «Первый трест» (ЖК «Биосфера» в Уфе), которые возводят в своих комплексах 36 и 4 дома на 2663 и 2699 квартир площадью 134 517 и 126 298 «квадратов» соответственно. В последнем проекте, к слову, находится и самый «вместительный» (по общей жилой площади) строящийся сейчас дом в республике, вмещающий в себя 40 487 из 126 298 «квадратов» всего комплекса «Биосфера».

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у башкортостанских строителей в большем почете кирпич. Именно из него возводится 46,7% всей республиканской жилплощади (1 590 657 «квадратов» в 268 домах на 33755 квартир). При том, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 19,4%.

На втором месте по популярности — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Так, в регионе строится 83 дома 992 242 кв. м (это 29,1% совокупной жилой площади региона, что опять же хоть и чутьчуть, но все же выше, чем по всей России — 27,8%).

Формально блочных домов в республике будет больше — 94, однако на их долю приходится меньше, чем в «гибридном случае», жилой площади — 612 859 «квадратов» (18% всего «метража»).

Исключительно монолитных домов в Башкортостане в ближайшее время появится 8 (108 421 кв. м, или 3,2% от всей площади жилищного строительства). Доля 10 панельных домов (91 842 кв. м) в пересчете на общую площадь жилья еще меньше — 2,7% (при том, что в целом по стране этот материал используется на 12,5% стройплощадок).

Средняя высотность текущего жилищного строительства в республике составляет 10,3 этажа (из расчета на строящийся дом). Примечательно, что за год башкортостанские новостройки смогли немного подрасти (согласно прошлогоднему исследованию ИРСО, показатель средней высотности находился на отметке в 9,8 этажа). Вместе с тем, больше всего в республике строится домов высотой всего в 1-3 этажа — 117 зданий (24,7% всех объектов). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по качественным характеристикам (жилым «квадратам»), то наибольший объем текущего строительства в республике приходится уже на 9-12-этажные высотки (26,3% от всей жилой площади, подробности — в инфографике).

В остальном «количественная высотность» возводимых в регионе домов распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 21,5% строящегося сейчас жилья (101 дом), 9-12-этажных — 21,8% (103 дома), 13-17-этажных — 11,8% (56 жилых зданий), 18-24-этажных — 10,4% (49 домов).

Появятся в республике и свои небоскребы — 47 домов высотой 25 и более этажей (9,9% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в Башкортостане является сейчас 35-этажный многоквартирный дом в Уфе (входит в составе ЖК «Планета» от «МУП СЗ и ТН г. Уфа»). На четыре этажа ниже будет еще одна самая-самая уфимская высотка — 31-этажный дом в ЖК «Четыре сезона» («Жилстройинвест»).

Главное: кто и когда

В общей сложности в Башкортостане сейчас работают 105 застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, превышает 50% рынка. Первое место занимает группа компаний «ФСК Архстройинвестиции», в портфеле которой сейчас свыше 633 тыс. кв. м жилья (18,6% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — ГК «Третий трест» (267 тыс. кв. м, 7,9% от совокупной жилой площади). Далее почти «ноздря в ноздрю», но уже с более значительным отрывом от лидера идут: ГК «Первый трест» — 188 тыс. кв. м (5,5%), «ФРЖС РБ» — 187 тыс. кв. м (5,5%) и «Госстрой» — 138 тыс. кв. м (4,1%). А вот меньше всего в республике строит сейчас застройщик «ОКС МР Дюртюлинский район РБ» — в его девелоперском «портфеле» всего один дом на 4 квартиры площадью 209 кв. м.

Наибольший объем текущего республиканского строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 981 410 кв. м в 136 домах на 21 068 квартир (28,8% совокупного метража). Строительству 18,5% площадей — 628 792 кв. м в 12 767 квартирах в 92 домах — старт был дан в 2017 году. По документам, выданным в 2012-2015 годах, в сумме строится 159 домов площадью свыше 900 тыс. «квадратов» (26,9% новых площадей). При этом до сих пор в регионе ведется строительство 7 объектов на 604 квартиры площадью 40 918 кв. м, документация на которые была получена с июля 2008-го по декабрь 2011-го (это 1,2% от всей жилой площади в республике). Разрешение на строительство в этом году, на момент исследования, уже получили 79 новых девелоперских проектов. На долю таких «свежих» объектов приходится 24,6% совокупных площадей (837363 «квадрата» в 19102 квартирах).

Зато до конца текущего года башкортостанские девелоперы из 473 строящихся сейчас в республике жилых объектов планируют ввести в эксплуатацию 245 домов на 26 528 квартир площадью 1 272 703 кв. м (37,4% от всего заявленного на данный момент «метража»). Сдача 37,3% площадей (154 дома на 25 823 квартиры) намечена в республике на следующий год. Также местными застройщиками декларируется, что еще 37 домов на 9107 квартир площадью 431 755 кв. м (12,7% совокупной жилой площади) будут введены в эксплуатацию в 2020 году. Новоселье в 32 домах на 7859 квартир площадью 330 410 кв. м (9,7%) будут справлять в 2021 году. Оставшиеся 5 домов на 2391 квартиру общей площадью 102 221 кв. м (0,9%) могут быть заселены только после 2022 года.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Башкортостане в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, 291 142 «квадрата» жилья (22,9% от общего «метража» в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017 году. 188 726 кв. м (14,8% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут с 2016 года. На три года вперед, но уже с 2016-го на 2019-й, «переехал» ввод 57 019 кв. м (4,15%). Подождать до следующего года придется и тем, кому жилье в 90 933 «квадратах» (7,2%) обещали сдать в 2017-м. Заселение 226 041 кв. м (17,8%), обещанных быть в этом году, уже отложили на 2019 год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», а проще говоря, просрочка — явление в регионе достаточно распространенное. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается у каждого второго башкортостанского застройщика. Из 105 компаний больше половины (62) были замечены в переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, надо отметить, что средняя просрочка по области относительно невелика и составляет два-три месяца, и касается не всех строек. А вот перенос ввода 100% заявленных объемов отмечен у 34 девелоперов (на их счету свыше 450 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). Понятно, что и длительность просрочки у таких компаний уже значительно выше — от 6 до 120 (!) месяцев. «Антилидером» по этому показателю является компания «Эвент-Строй», которая на десять (!) лет «опаздывает» со сдачей одного дома по улице 65 лет Победы в городе Учалы (120 квартир площадью 6 682 кв. м).

48370 руб./м² — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося республиканского жилья

59942 м² составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками в Башкортостане

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9), Санкт-Петербурга (№ 12), Ростовской (№ 17), Ленинградской (№ 19), Тюменской (№ 36) областей и Республики Татарстан (№ 38). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».