Республика нового жилья

Сегодня в Башкортостане строятся 362 дома, и почти две трети из них планируется сдать уже в этом году

В мае «СГ» запустила серию публикаций, посвященных ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, подготовленных по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО). В №№17 и 18 уже вышли обзоры новостроек Москвы и Санкт-Петербурга по состоянию на начало весны 2017 года. Сегодня мы представляем аналитику по Республике Башкортостан — региону, входящему в ТОП-5 по объему построенного в стране в 2016 году жилья (2,7 млн кв. м, или 3,4% от общероссийского ввода). Примерно такой же объем находится у местных строителей в работе и сейчас. Сегодня в республике силами 78 застройщиков возводится 362 дома на 49 590 квартир общей жилой площадью 2 433 317 кв. м.

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Башкортостане приходится сейчас на многоквартирные дома — 319 из 362 зданий (88,1% всех объектов). При этом, если брать количество квартир, то на МКД приходится 99,4%. Оставшиеся 0,6% (294 квартиры) приходятся на 43 блокированных дома (таунхаусы). А вот домов с апартаментами в республике и вовсе не строится, таких проектов в текущих портфелях башкирских девелоперов аналитики ИРСО не нашли. Для сравнения: в Москве и Петербурге сейчас возводится соответственно 75 и 11 апарт-комплексов (11% и 4,9% от числа домов).

Больше всего новых домов должно появиться в столице Башкортостана Уфе — 163 объекта на 32 863 квартиры общей площадью свыше 1,6 млн «квадратов» (45% от всех строящихся домов, или 67,4% совокупной жилой площади). На пригороды приходится почти 222 391 кв. м жилья (9,5% квартир), из них 132 174 кв. м в селе Миловка (17 км от Уфы), где строится сейчас сразу 32 дома (во всем Уфимском районе — 82). В целом, в республике строительство ведется в 29 территориальных образованиях. Города-лидеры (после Уфы): Стерлитамак (24 дома на 4466 квартир общей площадью 215 868 кв. м), Нефтекамск (19 домов, 2979 квартир площадью 132 104 кв. м) и Октябрьский (15 домов на 1551 квартиру общей площадью 73 955 кв.м). Вместе они «забирают» 15,9% республиканского рынка новостроек.

Башкортостанская квартирография по средней площади очень близка к общероссийскому показателю. Так, площадь среднестатистической квартиры в республике составляет 49,1 кв. м (в целом, по РФ — 50 кв. м). До Москвы, с ее средней «квадратурой» в 59,7 метров, конечно, далеко, но зато на 3,8 «квадрата» больше, чем в Санкт-Петербурге (45,3 кв. м).

Самое маленькое в регионе жилье представлено в Уфе в проекте «Новоселов» от застройщика «Агидель-ИнвестСтрой» — 25,3 кв. м (в Москве есть предложения и поменьше — 23 «квадрата»). Самые большие квартиры — в уфимском жилом комплексе (ЖК) «Балановская слобода» от компании «ПСК-6» — 117,5 кв. м (в российской столице квартиры встречаются квартиры гораздо просторнее — 329,5 кв. м).

Что касается самих новых ЖК, то их в Башкортостане сейчас возводится 162. В состав самого крупного из них — ЖК «Миловский парк» (Миловка) — входит сразу 35 домов на 2 608 квартир жилой площадью 132 174 тыс. кв. м. По количеству домов этому проекту от застройщика «КСИ» в республике нет равных. Ближайшие «преследователи» — стройхолдинги «ПСК-6» (ЖК «Балановская слобода») и «Рассвет» (ЖК «Дубрава») возводят в своих комплексах 15 и 14 домов соответственно. А вот по общему метражу и количеству квартир с «КСИ» может, пожалуй, тягаться только группа компаний «Третий трест», которая в девяти домах ЖК «Яркий» (Уфа) собирается построить 2518 квартир совокупной площадью 104 628 «квадратов».

Из чего и какого «роста»

В отличие от Москвы, где на сегодняшний день наиболее распространенным материалом для стен является монолит (применяется при строительстве половины столичных домов — 344 из 684), у башкортостанских строителей в большем почете кирпич. Именно из него возводится 44,2% всей республиканской жилплощади (197 домов на 1 075 439 «квадратов»). При том, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 19,3%.

На втором месте по популярности — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Так, в регионе строится 63 дома на 681 363 кв. м (это 28% совокупной жилой площади региона, что почти как и по всей России — 27,8%). Исключительно монолитных домов в Башкортостане в ближайшее время появится 31 (407 163 кв. м, или 16,7% от всей площади жилищного строительства). Формально блочных домов в республике будет больше — 49, однако на их долю приходится только 179 877 «квадратов» жилой площади (7,4% площади квартир). А вот панельные дома в Башкортостане, можно сказать, практически не возводятся — всего два дома на 214 квартир (10282 кв. м), их доля в общей площади возводимого жилья составляет скромные 0,4%. Даже в Москве этот «конструктив стен» востребован гораздо больше: из «панельки» в столице сейчас строится 45 домов на 14 606 квартир площадью 750 330 кв. м (6,9% объема городского жилищного строительства). А в целом по стране этот материал используется на 12,5% стройплощадок.

Существенно отличается Башкортостан от столиц и по такому показателю, как средняя этажность жилищного строительства. Средняя высота дома в республике — всего 9,8 этажа (из расчета на строящийся дом), в то время как в Москве или Санкт-Петербурге — 15,7 и 15,5 этажей соответственно. Больше всего в республике строится домов высотой всего в 1-3 этажа — 107 зданий (29,6% всех объектов), в то время как, например, в Белокаменной и Северной столицах больше любят здания высотой 13-17 этажей (28,5%) и 25+ (23,6%) соответственно. Однако, если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по качественным характеристикам, то наибольший объем текущего строительства в республике приходится все же на 18-24-этажные высотки (22,3% от всей жилой площади, подробности — в инфографике).

В целом, высотность возводимых в Башкортостане домов распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 22,7% строящегося сейчас жилья (82 дома), 9-12-этажных строений — 14,1% (51 дом), 13-17-этажных — 13,5% (49 жилых зданий). Почти аналогичный объем и у 18-24-этажных зданий — 12,7% (46 домов).

Появятся в республике и свои небоскребы — 27 домов высотой 25 и более этажей (7,5% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в Башкортостане является сейчас 35-этажный многоквартирный дом в Уфе (входит в составе ЖК «Планета», застройщик «РосСтройИнвест»). И лишь чутьчуть не дотягивает до него еще одна уфимская высотка — 31-этажный дом в ЖК «Четыре сезона» («Жилстройинвест»). Для сравнения, разрыв этажности у фаворитов высотного строительства в Москве составляет 11 этажей.

Кто и когда

В общей сложности в Башкортостане сейчас работает 78 застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом, совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, превышает 50% рынка. Первое место занимает группа компаний «Третий трест», в портфеле у которой сейчас свыше 234 тыс. кв. м жилья (9,6% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — стройхолдинг «Госстрой» (150 тыс. кв. м, 6,2% от совокупной жилой площади). Далее «ноздря в ноздрю» идут «ФЖС РБ» — 136 тыс. кв. м (5,6%), «КСИ» — 132 тыс. кв. м (5,4%) и «ИСК Уфы» — 122 тыс. кв. м (5%). А вот меньше всего в республике строит сейчас компания «Генстрой» — в ее ЖК «Уфимский Крым» будет всего один дом на 16 квартир площадью 845 кв. м.

Наибольший объем текущего башкортостанского строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году — 154 дома (43,9% по площади квартир). Строительству трети домов (122 здания, 32,8% по общему метражу) старт был дан в 2015 году. По документам, выданным в 2012-2014 годах в сумме возводится 21,1% квартир — 3, 10 и 72 строения соответственно. Между тем, в республике сейчас до сих пор ведется строительство одного дома, документация на который была получена еще в декабре 2011 года (120 квартир на 10 490 кв. м — 0,4% от всей новой жилой площади в регионе).

А вот в этом году разрешение на строительство в Башкортостане не получил еще ни один проект (для сравнения: в Москве и Санкт-Петербурге с начала 2017 года «добро» было дано четырем и трем стройкам на 91 и 165 тыс. жилых «квадратов» соответственно).

Зато до конца текущего года башкирские застройщики из 362 строящихся сейчас в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию 248 домов на 1 238 872 кв. м. Это почти две трети от всех возводимых зданий — 68,5%, и половина (50,9%) от всей заявленной на данный момент жилой площади (24 941 квартир). К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге новоселье в 2017 году смогут отпраздновать жильцы лишь 46,8% и 37,1% строящихся домов. Сдача 33,5% площадей (88 домов на 16 886 квартир) намечена в Башкортостане на следующий год. Также местными застройщиками декларируется, что еще 25 домов буду введены в эксплуатацию в 2019 году (7 262 квартиры, 14,8% совокупной жилой площади). Оставшийся один дом на 501 квартиру общей площадью 20 192 кв. м будет заселен в 2020 году.

Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы, а может быть, и не один раз. Так, например, свыше 395 тыс. башкортостанских «квадратов» (31,9% от общего республиканского метража), намеченных к сдаче в этом году, изначально заселиться должны были еще в прошлом году. Опять же с 2016, но уже на 2018 «переехал» ввод почти 73 тыс. кв. м (9% от всех площадей квартир). Более 53 тыс. кв. м (4,2% совокупной строящейся жилой площади) покупатели вообще ждут с 2015 года. Теперь сдать их обещают до конца 2017 г. В этом году обещают, наконец, сдать и 7 тыс. «квадратов» (0,6 % от всех новых площадей), которые должны были ввести в эксплуатацию еще шесть лет назад.

Однако в целом нельзя сказать, что просрочка сроков сдачи — очень распространенное явление в республике. Из 78 девелоперских компаний 49 вообще не имеют переносов сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, срыв сроков сдачи встречается даже среди ТОП-50 по объемам текущего строительства в регионе. Так, из 136 тыс. кв. м жилья, возводимого сейчас «ФЖС РБ», сдача 93,5 тыс. «квадратов» (68,4%) уже была перенесена. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 10,5 месяцев. 100% перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у девяти республиканских девелоперов (на их счету почти 80 тыс. кв. м строящегося жилья). Диапазон «просрочки», встречающейся у компаний «Зубово», «СтроительГрупп», «Меркурий», «Башлстк», «Абсолют», «Центр недвижимости Уфы» и «ТимерТау» — составляет от 3 до 15 месяцев. Максимальная задержка срока сдачи объектов в эксплуатацию — 21 месяц — выявлена у застройщиков «Квартал» и «Трест №21». Почти два года они никак не могу завершить строительство двух домов — один в Уфе на 120 квартир («Квартал»), второй в селе Буздяк на 30 квартир («Трест №21»).

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы были переданы на эксклюзивных условия «СГ».

70 717м² составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками в Башкортостане