Как программа сноса пятиэтажек скажется на стоимости жилья в Москве
Государственная Дума 14 июня приняла в третьем, окончательном, чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации…». За принятие документа проголосовали 399 депутатов, два были против, один воздержался. Теперь законопроект должен быть поддержан Советом Федерации и подписан президентом. Однако на этих стадиях никаких неожиданностей, скорее всего, не произойдет, и можно констатировать, что программа реновации в Москве получила все законные права. В связи с этим девелоперы и риэлторы уже обсуждают, как реализация программы реновации отразится на ценах на жилую недвижимость в столице. Мнения участников рынка расходятся — одни считают, что реновация приведет к снижению цен на московское жилье, другие полагают, что цены, наоборот, вырастут. Сходятся эксперты в одном: так как программа сноса и нового строительства будет растянута во времени, то и изменения цен будут происходить плавно, а значит, и продавцы, и покупатели успеют к ним адаптироваться.
«Реновация, если у Москвы хватит ресурсов реализовать ее в задуманных масштабах, повлияет на соотношение спроса и предложения в городе, но направление изменения цен будет зависеть от выбранной схемы или комбинации схем», — считает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Если город выберет модель, при которой происходит выкуп площадей у застройщиков, то количество квартир, которые смогут купить обычные покупатели на свободном рынке, уменьшится, и цены на свободном рынке могут начать расти.
«Подобная ситуация была в эпоху мэра города Юрия Лужкова, когда жилья в строй вводилось много, но значительная часть от ввода предназначалась для социальных программ, поэтому на свободном рынке был дефицит нового жилья, что в совокупности с другими факторами приводило к стремительному росту цен», — вспоминает Пыпин. Конечно, признает аналитик, получение переселенцами новых квартир несколько сократит спрос на жилье, так как с рынка частично уйдут семьи, которые планировали улучшать жилищные условия своими силами. Однако сокращение спроса будет небольшим, так как только примерно 5% переселяемых домохозяйств не только хотели, но и могли в обозримой перспективе купить новую квартиру за свои средства или в кредит. Таким образом, утверждает Александр Пыпин, при «выкупной» схеме на 20 квартир, выкупленных у застройщиков городом, будет приходиться одна квартира, не купленная у них обитателем пятиэтажки.
Другая схема реализации программы: строительство дополнительного жилья для переселенцев. В этом случае суммарный ввод жилья в городе будет расти, а это означает, что на свободном рынке предложение не только не сократится, но даже пополнится «излишками» из новых объемов. «При такой схеме одновременно произойдет рост предложения на свободном рынке и снижение спроса, особенно в тех локациях, где будет масштабно реализовываться программа реновации, все это приведет к снижению цен», — считает Александр Пыпин.
В том, что реализация программы реновации будет иметь определенное влияние и на цены, и на интерес покупателей к новостройкам, уверен и вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест» Виктор Черкасский. «Можно прогнозировать некоторое сокращение спроса за счет тех жителей пятиэтажек, которые собирались приобрести новое жилье, но теперь получат его в рамках программы переселения», — считает эксперт. Но главный вопрос, по мнению Черкасского, заключается в том, будет ли объем построенного жилья сопоставим с количеством квартир в пятиэтажках, входящих в программу реновации. Если нового жилья будет построено существенно больше, то возможно заметное давление на цены в эконом-классе и близком к нему комфорт-сегменте. «Но значительное падение цен маловероятно, так как у любого проекта есть себестоимость, и падать ценам сегодня уже почти некуда, поэтому они просто не будут расти», — полагает эксперт.
А вот генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина тоже видит два варианта развития событий. «Власти сообщили, что не намерены привлекать девелоперов в качестве инвесторов или коммерческих партнеров, следовательно, оставшиеся квартиры в новостройках будет реализовывать город, — говорит Шаталина. — На примере казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), которое реализует объемы города, можно предположить, что квартиры в итоге будут уходить с дисконтом в 10-15% по отношению к рыночной цене. И без того высокая конкуренция в сочетании с демпингом может привести к проседанию цен на первичном рынке. Для девелоперов это будет означать снижение маржинальности собственных проектов».
Но есть и другой вариант. «Если власти будут привлекать застройщиков, имеющих собственные производственные мощности, в качестве подрядчиков и рассчитываться с ними не денежными средствами, а квартирами, то реализация части жилья ляжет на плечи уже девелоперов, которые вряд ли захотят демпинговать. В этом случае снижение цены предложения также, скорее всего, произойдет, но менее ощутимо», — отмечает эксперт.
На вторичном рынке, по мнению аналитиков, цены тоже могут двинуться как вверх, так и вниз. Так, например, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников полагает, что воздействие определенно будет, но его масштабы и сроки зависят от масштабов каждого этапа реновации. «Если речь идет о комплексном подходе, когда сразу несколько районов будут подлежать синхронному преобразованию, тогда воздействие будет весьма сильным и отразится, прежде всего, на вторичном рынке этих районов Москвы, а также первичном в Подмосковье, — полагает эксперт. — Причина в том, что из фонда вторичного жилья будет выведен определенный объем домов под снос, и собственники этих домов, которые ранее, до принятия программы реновации, планировали улучшать жилищные условия, будут ждать и добиваться переезда в новый дом по городской программе. Есть также высокая вероятность того, что дома, находящиеся рядом с районами под реновацию, потеряют в стоимости до 10%, так как перспектива жить ближайшие несколько лет рядом с активной стройкой может отпугнуть покупателей на вторичном рынке, который и без того давно находится в сложной ситуации».
Справочно
В начале марта средняя стоимость «квадрата» в панельной пятиэтажке составляла 137 тыс. рублей, но к началу июня она повысилась до 138 тыс. рублей. Заметнее рост цен в кирпичных пятиэтажках: они подорожали с 156 тыс. рублей за кв. метр до 158 тыс. рублей за кв. метр в мае.
4,5 тыс. домов вошли в предварительный список зданий, которые планируется включить в программу реновации. Чтобы попасть в окончательный список, две трети жителей дома должны проголосовать за его снос