Реформа цен

Эксперты предсказывают, что в этом году новостройки Петербурга будут дорожать

Традиционно январь и февраль не являются месяцами высокой активности на рынке недвижимости, однако нынешний год стал исключением. С января в Петербурге зафиксирован прирост средней цены предложения в массовом сегменте на 7-10%. Прошлый год стал рекордным по вводу и продажам жилья, и в начале 2019-го ажиотажный спрос на квартиры сохраняется.

По мнению экспертов, причинами этого являются запланированный на 1 июля 2019 года перевод жилищного строительства на проектное (банковское) финансирование и расчеты с использованием эскроу-счета. Покупатели опасаются, что цены на новостройки будут расти, и не без оснований. По оценкам аналитиков, переход на эскроусчета может увеличить стоимость квадратного метра еще на 10%. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин уверен, что реформа долевого строительства внесет существенный вклад в рост цен на новостройки. «Если сейчас отрасль на 74% финансируется средствами дольщиков, которые выступают основными инвесторами жилищного строительства, то с 1 июля 2019 года напрямую привлекать средства покупателей квартир в строящихся домах будет запрещено, и клиенты смогут оплачивать покупку, только оставляя средства на специальных эскроу-счетах под управлением банка», — напоминает Игнахин. Банк будет кредитовать строительство выбранного покупателем дома. Соответственно, у застройщика возникнут новые расходы на обслуживание выданного кредита, которые будут заложены в стоимость жилья.

Заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров полагает, что в связи с этим следует ожидать всплеска продаж новостроек во II квартале этого года, ближе к лету, когда на фоне спекулятивных заявлений о конце долевки и неизбежном росте цен начнут особенно активно покупать жилье. «Такой тренд очень реален из-за того, что девелоперы хорошими продажами в первой половине текущего года смогут создать подушку безопасности, которая теоретически должна помочь им увереннее пройти через вторую половину года», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

Всего в Петербурге сегодня реализуется более 810 жилых проектов. Подавляющее большинство из них — 92% — являются многоквартирными домами. Порядка 45 проектов из них включают или полностью состоят из апартаментов. Отметим, что большая часть жилищного строительства сосредоточена в черте Кольцевой автодороги — 620 проектов. На втором и третьем местах располагаются Шушары и Парголово, которые входят в городской округ Санкт-Петербурга. Согласно срокам, указанным в проектных декларациях, большинство проектов должно быть введено в эксплуатацию в 2019-2020 годах. Так, в текущем году должно быть завершено строительство 205 объектов, а в 2020-м — 210. И застройщики очень надеются, что все строящееся в Петербурге жилье будет востребовано. «В Санкт-Петербурге сейчас очень большой приток покупателей из регионов, — отмечает генеральный директор СК «Master Девелопмент» Вячеслав Семененко. — У нас прирост населения — от 40 до 70 тысяч в год, это по объему как средний европейский город».

Впрочем, когда речь заходит о том, что будет после 1 июля, то определенности становится меньше. Но есть основания предполагать, что повышательный ценовой тренд на рынке жилья сохранится в течение определенного времени. Требования, которые должны вступить в силу 1 июля, довольно жесткие. Значительная доля проектов (по разным оценкам, от 30% до 50%) не сможет рассчитывать на получение банковского финансирования. Минстроем обещана форма поддерживающего финансирования — так называемый небанковский продукт, но он, скорее всего, тоже достанется не всем. А потому уже через несколько лет большое число малых и средних строительных компаний будут вынуждены уйти с рынка. Это значит, что количество новостроек тоже будет сокращаться, снизится предложение. С этой оценкой согласна заместитель директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова. По ее словам, можно прогнозировать повышение стоимости квадратного метра как минимум на 10% до конца года. Дальше — снижение числа новых проектов, рост спроса на существующее предложение и уже не рост, а скачок цен.

Справочно:

Около 63% продаж на первичном рынке жилья Петербурга сегодня приходятся на пять городских районов. По словам генерального директора компании «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, в лидерах по спросу — новостройки Приморского района (19%), за ним следуют Невский (14%), Выборгский (11%), Московский (11%) и Красносельский (8%) районы.