О новых тенденциях на рынке вторичного жилья Москвы
На рынке вторичного жилья Москвы появились новые тенденции, сформировавшиеся под влиянием особенностей поведения его участников в текущих рыночных условиях. Так, по данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечается увеличение доли продавцов – физических лиц, предпринимающих усилия реализовать свои объекты без привлечения посредников. За последний год количество таких продавцов возросло на 15 %, что особенно показательно при общем тренде на последовательное снижение объема предложения в указанном сегменте. Рост числа «физиков» объясняется определенным ужесточением политики профессиональных участников рынка в ответ на резкое несоответствие запросов клиентов рыночной конъюнктуре. Другая крайность – увеличение количества потенциальных покупателей, тешащих себя надеждой приобрести квартиру «по цене палатки»: примерно 30 % желающих купить сегодня недвижимость выдвигают продавцам нереальные требования в отношении размера дисконта.
На московском вторичном рынке жилья укрепляется тенденция последовательного сокращения общего объема предложения. При этом, по оценкам экспертов, не менее 40 % закрываемых лотов – так и не проданные объекты, владельцы которых приняли решение снять их с продажи, осознав невозможность реализовать жилплощадь в текущих рыночных условиях в соответствии со своими ожиданиями. В компании такое поведение собственников квалифицируют как «синдром разочарованного продавца» – явление, которое начало формироваться в сегменте столичной «вторички» во второй половине прошлого года и к настоящему времени получило массовое распространение.
Данная динамика контрастирует с конъюнктурой кризисного рынка второй половины 2008-го – 2009 гг., когда сокращение спроса привело к накоплению экспонируемого жилья (плюс 25,4 % с сентября 2008-го по декабрь 2009-го). В дальнейшем по мере стабилизации рынка и увеличения покупательской активности преимущественно наблюдался прирост предложения, и в ноябре 2010 года был зафиксирован максимальный показатель за всю историю систематических наблюдений в компании (с 2005 года): 57 534 объектов – на 41,7 % больше, чем в настоящее время (33 547 объектов).
Сегодня ценовые требования продавцов в рассматриваемом сегменте рынка превышают ожидания покупателей в среднем на 25 %, притом что «нормативный» показатель, позволяющий сторонам договариваться и проводить операции купли-продажи, – не более 10 %. В нынешней ситуации компромисс часто становится невозможным: по оценкам экспертов компании, примерно 70 % собственников, выходящих сейчас на рынок, имеют завышенные запросы в отношении стоимости своей жилплощади и твердую решимость «не сдаться» – продать объект, ориентируясь на субъективные ожидания, а не на объективные возможности.
В условиях сохраняющегося сниженного спроса подобная категоричность – надежный способ избавить себя от просмотров и необходимости подписания договора купли-продажи. Срок экспозиции переоцененных объектов стремится к бесконечности, продажа недвижимости растягивается на неопределенный срок, а собственно жилплощадь ложится мертвым грузом в общей «копилке» предложения. Резкое несоответствие запросов части продавцов рыночным реалиям в сочетании с неготовностью людей к компромиссам привели к формированию новой тенденции – профессиональные участники рынка стали более избирательно относиться к заключению договоров на оказание услуг с такими клиентами.
«До определенного времени позиция агента, согласившегося заниматься продажей объекта, переоцененного заказчиком риэлторских услуг, была более-менее оправданна: положительная динамика рынка позволяла «дотянуться» до требований клиента не сегодня, так завтра. Однако нынешняя ситуация не оставляет надежд на «светлое будущее» – профессиональные участники рынка прогнозируют дальнейшее «сползание» цен как минимум в ближайшие два года и не ожидают в обозримой перспективе их возвращения к докризисному уровню. Как следствие, нет желания и возможностей тратить человеческие, временные и материальные ресурсы на заведомо неисполнимые задачи. Итогом стало то, что профессиональные риэлторы перестали заключать «нереальные» договоры – на условиях, неадекватных текущим рыночным реалиям», – описывает ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Подтверждением сказанного является, в том числе, статистика компании. В настоящее время отмечается сокращение объема эксклюзивных объектов, что лишь отчасти объясняется общей отрицательной динамикой по данному показателю. В значительной мере данное снижение – результат рациональной политики компании в отношении заключения договоров на оказание услуг, гарантирующей клиенту исполнение обязательств и исключающей безответственную поддержку иллюзий.
Вследствие такой оптимизации подхода к сотрудничеству со стороны представителей профессионального сообщества на рынке увеличилось количество продавцов, пытающихся самостоятельно реализовать свои переоцененные объекты. По оценкам экспертов, за последний год количество таких «охотников за удачей» возросло примерно на 15 %. По наблюдениям, за редким исключением почти все они в попытках «дотянуться до журавля в небе» ожидаемо терпят неудачу и либо (повторно) обращаются в риэлторскую компанию, скорректировав запросы, либо уходят с рынка.
В контексте описанной тенденции любопытной является другая крайность: заметно увеличилась доля покупателей, выдвигающих продавцам требования, которые не соответствуют реальной ценовой конъюнктуре. По оценкам компании, таковых сегодня – около 30 %. В сущности, в этом случае речь тоже идет о переоценке, но уже не квартиры, а собственной значимости как участника рынка. «Приведу конкретный пример. Двухкомнатная квартира на Кутузовском проспекте, в “сталинском” доме, меблированная, после ремонта предлагается к продаже за вполне “рыночные” 16 млн рублей. На просмотр приходит человек, заявляет, что берет ее за 10 млн, и удивляется, почему продавец не бежит за шампанским», – рассказывает Сергей Шлома.
Такое поведение покупателей объясняется практикой массового дисконта на сегодняшнем кризисном рынке. Последнее обновление статистики в этом плане лишь подтвердило, что продажи без торга сегодня – исключение в общем правиле. По данным аналитиков, 88 % объектов, реализованных в июле, были проданы со скидкой.
Однако в данном случае существенной является величина дисконта – в среднем 9,1 %. Эксперты обращают внимание, что расчет покупателя на беспрецедентные скидки (следствие, с одной стороны, знания особенностей рынка, а с другой – злоупотребления выгодным для себя положением) оказывается в итоге ошибочным по двум обстоятельствам. Первое: за единичными исключениями продавцы не пойдут на резкое снижение цен и предпочтут отказаться от продажи, нежели принять заведомо кабальные для себя условия сделки. Второе: если по тем или иным причинам цена не имеющей пороков жилплощади снижается более чем на 10 % относительно среднерыночных показателей, объект, как правило, покупается профессиональными участниками рынка. Покупатель – физическое лицо в данном «забеге» за сверхликвидным жильем – неизбежно оказывается замыкающим.
В заключении отметим: описанные тенденции свидетельствуют о том, что московский вторичный рынок жилья к настоящему моменту в значительной мере так и не нашел баланса интересов участников и функционирует лишь в той части, где стороны сделок руководствуются в своих действиях и ожиданиях объективными рыночными реалиями и насущной необходимостью решения жилищного вопроса.