Об итогах на рынке «элитки» Москвы и Подмосковья
Эксперты Top Brokers Alliance, который объединяет ведущих участников рынка элитной недвижимости, проанализировали, как изменился рынок элитной недвижимости Московского региона с начала кризиса в 2014 году.
Основные выводы:
Вторичный рынок элитной недвижимости пострадал сильнее других сегментов, потеряв в период кризиса 29% покупателей. Объем предложения также сократился на треть, а средний бюджет сделки на 33% в долларовом исчислении.
В сегменте высокобюджетных апартаментов число сделок c начала кризиса выросло в 3 раза, хотя бюджет покупки уменьшился на 5 млн руб., а площадь самых востребованных апартаментов не превышает 100 кв. м.
В сегменте элитных новостроек отмечается падение числа сделок на 25% и рост среднего бюджета сделки на 40%.
Элитная загородная недвижимость, столкнувшаяся с двукратным падением спроса и замедлением темпов девелоперской активности, во II полугодии 2016 г. демонстрирует снижение среднего бюджета сделки в долларах на 20%. При этом средний бюджет сделки в рублях за счет роста курса (в 1,8 раз) и продажи лотов в поселках, цены которых по-прежнему номинированы в долларах, увеличился в 1,7 раз по сравнению с началом 2014 г. В лидеры спроса выходят земельные участки, на долю которых в 2016 г. приходится 45% сделок.
Квартиры. Первичный рынок
Объем предложения в сегменте квартир на первичном рынке остался неизменным по количеству комплексов в продаже – в 2014 г. и 2016 г. на рынке представлено 29 объектов. Число квартир выросло с 627 до 737 (+18%).
В структуре предложения преобладают квартиры площадью 100-150 кв. (48% против 31% в 2014 г.). По стоимости преобладают квартиры 100-200 млн руб. (44% против 28% в 2014 г.).
Средняя цена квадратного метра квартир на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за 2,5 года в рублях выросла на 14% и по итогам 2016 г. составила 907 тыс. руб.
Доля квартир в бюджете 100-200 млн руб. в общей структуре предложения увеличилась в 1,5 раза и по итогам 2016 г. составила 44%. В основном, рост доли квартир в бюджете 100-200 млн руб. произошел за счет роста курса доллара, падения рубля, как следствие, увеличения рублевых цен квартир.
Количественный показатель спроса в сегменте квартир продемонстрировал отрицательную динамику: число сделок в 2016 г. сократилось на четверть по сравнению с 2014 г., тогда как качественные показатели сделок выросли. Средняя цена сделки по итогам 2016 года на 9% превышает среднюю цену предложения на конец ноября 2016 года.
Средний бюджет по проданным в 2016 г. составил 162 млн руб., что на 40% выше, чем в 2014 г., когда показатель по итогам года был отмечен на уровне 116 млн руб., опять же в том числе за счет существенного скачка курса доллара по отношению к рублю. При этом в начале 2014 года доля рублевых сделок составляла 41% от общего числа сделок, а по итогам 2016 года этот показатель достиг 70%. На конец ноября 2016 года доля рублевого предложения квартир составляет 75% от общего объема предложения квартир.
Пятая часть сделок 2016 г. в сегменте квартир прошла с лотами в средних бюджетах (100-200 млн руб.), в 2014 г. на квартиры такой стоимости приходилось чуть менее половины (41%) всех сделок. Однако стоит отметить увеличение числа сделок в бюджетах более 300 млн руб., если в 2014 г. лишь 4% пришлось на бюджеты выше 300 млн руб., то в 2016 г. доля таких квартир увеличилась до 18%.
На протяжении последних 3-х лет лидером по объему сделок остаются Хамовники, именно здесь проходит от 45% до 63% сделок в год.
Апартаменты. Первичный рынок
Самая активная фаза роста рынка элитных апартаментов в рассматриваемом периоде 2014-2016 гг. пришлась на II полугодие 2014 г., когда объем предложения в лотах вырос с 423 до 784 (в 1,85 раза). Таким образом, за II полугодие 2014 г. совокупная площадь апартаментов увеличилась с 57 тыс. кв. м до 97,8 тыс. кв. м. В дальнейшем (с конца 2014 г.) количество апартаментов, экспонируемых на рынке, существенно не менялось. Сегодня на рынке представлено 746 апартаментов совокупной площадью 83,2 тыс. кв. м. Так, за 2 года объем предложения в штуках сократился на 5%, в квадратных метрах – на 15%.
Суммарная площадь апартаментов снижалась более высокими темпами по сравнению с сокращением числа лотов в связи с уменьшением средней площади апартамента со 135 кв. м в середине 2014 г. до 112 кв. м в конце 2016 г. В условиях кризиса застройщики стали применять более компактную «нарезку» лотов для удовлетворения покупательского спроса, который на протяжении последних 3-х лет сконцентрирован на апартаментах площадью до 100 кв. м (в 2014 г. - 49% сделок, 2015 г. – 45%, в 2016 г. – 57%). Так, в середине 2014 г. доля апартаментов площадью до 100 кв. м в структуре предложения составляла 27%, к концу 2016 года она выросла до 44%.
Несмотря на сокращение общей площади апартаментов, предлагаемых к продаже на 15 тыс. кв. м, их совокупная стоимость изменилась незначительно с 70,4 млрд руб. до 68,8 млрд руб. Объясняется это тем, что средняя цена 1 кв. м апартаментов с I пгд. 2014 года выросла на 133 тыс. руб.: с 693 тыс. руб. до 827 тыс. руб. Таким образом, на фоне роста средней цены предложения, уменьшение площади выставленных на продажу апартаментов практически не оказало влияния на среднюю стоимость лота: за кризисные 2,5 года показатель снизился с 93,5 млн руб. до 92,2 млн руб.
Число сделок в сегменте высокобюджетных апартаментов за три года выросло в 3 раза: в 2014 году было куплено 60 лотов, в 2016 году - 202.
Однако средняя стоимость купленного апартамента за кризисные годы снизилась с 68 млн руб. до 63 млн руб. В структуре сделок превалируют покупки стоимостью до 50 млн руб. (57% - в 2016 г.). Тем не менее, сделки в больших бюджетах от 300 млн руб. проходят. Так, они появились в конце 2015 г., с тех пор их доля остается стабильной на уровне 2%. Подобные сделки проходили в 2015-2016 гг. в таких проектах как Chekhov, Nabokov, St. Nickolas, «У Патриарших».С 2014 года средняя стоимость купленного квадратного метра держится на уровне 600 тыс. руб. В 2014 году она составляла 634 тыс. руб., в 2016 году – 606 тыс. руб.
Таким образом, в сегменте апартаментов за 2,5 года с начала кризиса сократилась площадь как предлагаемых к продаже апартаментов, так и покупаемых. При этом разрыв между предложением девелоперов и выбором покупателей невелик: 112 кв. м против 104 кв. м. Однако ценовой разрыв между желаниями застройщиков и ожиданиями покупателей значительнее: 830 тыс. руб. за кв. м против 606 тыс. руб. за кв. м.
Вторичный рынок. Город
На вторичном рынке собственники по-прежнему неохотно идут на уступки покупателям. Долларовое предложение составляет около 70% экспонируемых объектов. Доля рублевых сделок остается невысокой и не превышает 25%.
За 1,5 года средняя цена предложения на вторичном рынке в рублевом выражении не изменилась и остается на уровне 1 130 тыс. руб. за кв. м, долларовый показатель снизился на 12% с $20 370 за кв. м до $17 920 за кв. м.
Объем предложения на вторичном рынке за 1,5 года сократился на треть, и сегодня на продажу выставлено порядка 1 040 квартир и апартаментов: часть собственников сняла квартиры с продажи до «лучших времен», другие сдали квартиры в аренду.
На протяжении трех лет количество сделок на вторичном рынке стабильно сокращается, относительно 2014 г. число сделок упало на 29%. Отрицательную динамику продемонстрировал и средний бюджет сделки в долларовом выражении. Так, показатель с 2014 г. снизился на 33% и по итогам 2016 г. зафиксирован на уровне $2,47 млн. Средний бюджет в рублевом выражении, напротив, вырос со 139 млн руб. до 165 млн руб.
На протяжении 3 лет сделки осуществлялись преимущественно в бюджете 100-200 млн руб. (39% в 2016 г.). Примечательно, что за три года в структуре спроса выросла доля квартир стоимостью более 300 млн руб. с 7% до 11%.
Наиболее востребованными остаются квартиры площадью 150-200 кв. м (31% всех сделок в 2016 г.), доля квартир площадью 200-250 кв. м выросла с 13% до 17%. Также растет популярность небольших квартир до 100 кв. м - с 10% в 2014 г. до 14% в 2016 г.
Загородная недвижимость. Первичный рынок
С 2014 по 2016 гг. предложение элитных коттеджных поселков уменьшилось на 22%: с 46 до 36 объектов. За это время предложение пополнилось 5 новыми поселками такими как «Ренессанс Парк», «Березки», «Резиденция Маслово», «Успенский лес», «Новое Николино», а также новым объемом в уже реализуемых поселках «Новое Николино» и «Мэдисон Парк».
С I пгд. 2014 года количество коттеджей, выставленных на продажу, уменьшилось на 57% с 999 до 426 объектов, что было связано с переходом девелоперами от продажи коттеджей и участков с подрядом к участкам без подряда в условиях снижения спроса в 2015 г. Однако сокращение суммарной площади предложения шло менее высокими темпами: с 549 тыс. кв. м до 325 тыс. кв. м (-41%). Это связано с увеличением средней площади коттеджей, выставленных на продажу, с 2014 г. показатель увеличился на 41% с 540 до 763 кв. м. Увеличение средней стоимости лота составило 95%: с 92 млн руб. до 179 млн руб. за объект за счет роста курса доллара.
Самыми дорогими шоссе по средней стоимости коттеджа, выставленного на продажу, на конец 2016 г. стали Осташковское (695 млн руб.), Минское (226 млн руб.), Рублево-Успенское (208 млн руб.).
В структуре предложения коттеджей по площади отмечается существенное снижение доли объектов площадью до 500 кв. м с 58% в I пгд. 2014 г. до 27% в 2016 г. При этом мы наблюдаем рост доли предложения коттеджей площадью 500-800 кв. м с 32% до 42%. Анализируя структуру предложения по стоимости, мы зафиксировали рост доли более дорогого предложения стоимостью 100-200 млн руб. и более 300 млн руб. с 15% до 32% и с 3% до 15% соответственно. Доля коттеджей стоимостью до 50 млн руб. напротив сократилась с 18% до 10%. Прежде всего, это связано с вымыванием ликвидного предложения, а также изменением формата предложения за кризисный период: девелоперы перевели часть участков с обязательным подрядом в участки без подряда.
В 2016 г. число сделок в сегменте коттеджей по сравнению 2014 г. снизилось почти в 2 раза с 266 до 139 штук. 55% сделок сегодня проходит с коттеджами площадью 500-800 кв. м. С I пгд. 2014 г. их доля выросла с 30% до 55%. Доля сделок с коттеджами такой площади снизилась с 55% до 39%.
Средняя стоимость купленного коттеджа за 3 года выросла с 75 млн руб. до 127 млн руб. (+41%), что связано с приобретением готовых коттеджей в самых дорогих поселках (в том числе Agalarov Estate, «Жуковка XXI», в которых коттеджи экспонируются в долларах, а также продажи значительного объема лотов в КП «Березки» с минимальным дисконтом) на фоне волатильности курса рубля (пересчет цен в рублях проходил по среднему курсу за рассматриваемый период).
Доля менее дорогих коттеджей, стоимостью до 50 млн руб. сократилась с 47% в 2014 г. до 27% в 2016 г., доля домовладений стоимость 100-200 млн руб. возросла с 12% до 21% и доля коттеджей в бюджете 200-300 млн руб. увеличилась с 3% до 10%. В 2015 г. отмечается появление сделок в бюджете выше 300 млн руб. (1%), в 2016 г. их доля достигает 5%. Структура спроса по площади за 3 года практически не изменилась: по-прежнему больше половины сделок проходит с коттеджами площадью до 500 кв. м (55% в 2016 г.), стабильна и доля сделок с домовладениями площадью более 1 000 кв. м, на такие коттеджи пришлось 3% в 2016 г.
В сегменте земельных участков отмечается рост объема предложения с 309 до 574 лотов. Цена предложения сотки с I пгд. 2014 г. снизилась с 2,95 млн руб. до 2,64 млн руб.
Претерпела изменения структура предложения по площади земельного участка, если в середине 2014 г. 73% участков имели площадь более 30 соток, то на конец 2016 г. их доля упала до 38%, при этом доля участков площадью 15-20 соток выросла с 7% до 26%.
В 2016 г. спрос на земельные участки достиг максимального значения в рассматриваемом периоде – 169 проданных участков, против 83 в 2014 г. и 111 в 2015 г. Средняя площадь приобретенного участка с 2014 г. снизилась с 30 до 25 соток.
В 2016 г. 34% сделок с земельными участками прошло с объектами площадью 15-20 соток, в 2014 г. на участки такой площади приходилось 28% сделок. Стоит отметить и появление сделок с участками площадью менее 15 соток, в 2014 г. таких участков не было продано вовсе. Доля участков более 30 соток снизилась с 35% до 21%.
Средняя цена сотки проданных участков выросла на 31% с 1,98 млн руб. в 2014 г. до 2,61 млн руб. в 2016 г.
Объем предложения таунхаусов и дуплексов за 2,5 года сократился в 2 раза с 225 до 112 объектов. Средняя стоимость лота в рублевом эквиваленте выросла с 45 млн до 69 млн за счет ухода с рынка наиболее ликвидных лотов.
Объем сделок с таунхаусами и дуплексами за 3 года сократился на 30%: 94 объекта в 2014 году против 66 объектов в 2016 году. Средняя стоимость купленного объекта по сравнению с 2014 г. выросла на 25% и в 2016 году составила 53 млн руб., что практически на четверть ниже стоимости предложения.