В Ленинградской области застройщики вынуждены строить за свой счет не только соцобъекты, но и дороги
Ленинградская область — один из лидеров среди российских регионов по строительству жилья. В 2015 году в регионе было построено более 2,3 млн кв. м, что превышает уровень 2014 года на 22% и на 41% — федеральный план. Из них большая часть — 1,6 млн новых «квадратов» — появилась во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском и Кировском районах области, примыкающих к Санкт-Петербургу. По статистике, именно на эту «приграничную зону» приходится около 40% покупательского спроса на жилье. Здесь можно приобрести квартиру пусть и с областной пропиской, но по условиям жизни приближенную к Петербургу, а стоить она будет в среднем на 30% дешевле, чем в северной столице.
Близкий эконом-класс
Исторически сложилось так, что на границе Ленинградской области и Санкт-Петербурга строится в основном эконом-класс. Это компактные и ликвидные студии и однокомнатные квартиры стоимостью от 1,5 млн руб. (против 2 млн в северной столице). По подсчетам аналитиков компании «Петербургская недвижимость», объем первичного рынка жилья в Ленобласти на начало 2016 года составлял 4,1 млн кв. м — это около 100 тыс. квартир. Из них в стадии предложения находятся 2,1 млн «квадратов», в том числе 1,8 млн кв. м в сегменте «эконом». Основной объем предложения сосредоточен в пригородной зоне Всеволожского района Ленобласти — это Мурино, Кудрово, Янино, Сертолово. Они составляют 86% от объема всех областных новостроек. Как отметил генеральный директор строительной компании «Normann» Николай Копытин, здесь в основном реализуются проекты комплексного освоения территорий.
Среди новых микрорайонов, появившихся в Ленобласти, особое место занимает Мурино. Строительные компании потянулись сюда тогда, когда в Петербурге не осталось свободных земельных участков под новое строительство. Первые новостройки в Мурине были сданы в 2008 году, а массовая застройка бывших совхозных земель началась в 2011 году. Сейчас на территории Мурина работают более 20 девелоперов, силами которых возводятся 28 жилых комплексов (ЖК). Здесь есть единственная в области станция метро — «Девяткино».
Другое основное место притяжения застройщиков — деревня Кудрово, которая еще каких-то 10 лет назад была населенным пунктом с несколькими деревянными домами. Но удачное местоположение — внутри Кольцевой автомобильной дороги (КАД), вблизи почти готовой станции метро — дало толчок развитию территории. В начале 2000-х годов правительство Ленобласти даже хотело само сюда переехать. Торжественная закладка камня в основание «столицы Ленобласти» состоялась в конце 2006 года. Позднее чиновники передумали, а вот девелоперам Кудрово все же приглянулось. Компании «Строительный трест» и «Отделстрой» начали здесь реализовывать проект «Кудровоград» (ЖК «Капитал» и ЖК «Новый Оккервиль»). Сегодня Кудрово застраивается высокими темпами. Здесь уже сдано почти 16 тыс. квартир. Как рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева, в прошлом году здесь было введено почти 400 тыс. кв. м жилья (27% от построенного в Ленобласти), а только за январь-февраль текущего года сдано еще 143 тыс. «квадратов». В ближайшее время в Кудрове готовятся к выходу на рынок ЖК «Семь столиц» от Setl City и ряд проектов застройщика «Полис групп» (ЖК «Вернисаж», «Австрийский квартал» и «Березовая роща»).
По другую сторону кольцевой
Еще одна зона массовой жилищной застройки развернется в ближайшее время по другую сторону КАД. Там, у Мурманского шоссе, расположена деревня Новосергиевка. Пока в ней проживает меньше тысячи человек, но в будущем численность населения может превысить 35 тыс. На участках общей площадью примерно 160 га земли будет построено более 1 млн кв. м жилья. Правда, пока это только планы. И перспективы перевода этих земель в территорию под жилую застройку окончательно не ясны.
Есть у застройщиков виды и на территорию деревни Новосаратовки по другую сторону Мурманского шоссе. Компания «ЦДС» собирается возвести здесь мини-город — «Нева-Сити» на 100 тыс. жителей. Общая площадь проекта — 4,58 млн «квадратов» жилья и инфраструктуры.
Еще один «миллионно-квадратный» проект во Всеволожском районе области будет реализован на месте бывшего аэродрома Ржевка в поселке Ковалево. Недавно градостроительный совет Ленобласти одобрил проект планировки 175 га этой территории и эскиз застройки. Число жителей составит 33 тыс. человек.
В другой части Всеволожского района продолжится развитие населенного пункта Сертолово. Здесь ожидается выход новых очередей малоэтажных проектов «Новое Сертолово» от «КВС», «Золотые купола» от «РосСтройИнвеста» и «Чистый ручей» от «Петростроя».
«Дорожная мышеловка»
«Освоение» пригородной зоны области продолжится и дальше. По прогнозам компании «Петербургская недвижимость», в 2016 году в Ленобласти будут продаваться новостройки общей жилой площадью не менее 2 млн кв. м. В планах строительство еще 1,8 млн «квадратов» жилья. Коррективы, безусловно, будут.
Недавно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко объявил, что регион частично откажется от выкупа у застройщиков социальных объектов. А ведь именно программа «Соцобъекты в обмен на налоги» была одним из факторов, привлекавших девелоперов в Ленобласть («СГ» №46, 2015 год). Кроме того, озвучен и новый подход к градостроительному зонированию, который в строительном сообществе окрестили «земельным светофором» («СГ» №8, 2016 год), вступающий в силу с июня этого года. Согласно нововведению, в зоне сегодняшней массовой жилищной застройки будет введен запрет на перевод земель любой категории под строительство домов. Правда, текущих проектов это не коснется.
Кроме того, практически все перспективные зоны жилой пригородной застройки Ленобласти имеют транспортную проблему. Когда только начиналась реализация проектов массовой застройки в Мурине, Буграх и Кудрове, экономика была на подъеме, и муниципальные власти собирались активно строить дороги. Но теперь экономическая ситуация изменилась, в итоге дома стоят, а дорог к ним нет. По прогнозам генерального директора агентства недвижимости «Метры» Андрея Вересова, количество населения в Мурине к 2020 году вырастет на 200 тыс. человек. Аналогичная ситуация складывается на Кудровском и Всеволожском направлениях. Поэтому застройщики, чтобы избежать транспортного коллапса и недовольства жителей, вынуждены будут строить дороги сами. Так, например, в середине прошлого года компания «Строительный трест» за счет собственных средств построила первый этап Питерского проспекта, соединяющего новый микрорайон «NewПитер» с Красносельским шоссе. За время реализации проекта «Семь столиц» в Кудрове застройщик Setl City на собственные средства построил в границах реализуемого проекта несколько улиц, в том числе проспект Строителей, который, согласно планам администрации Ленобласти, в дальнейшем пройдет вдоль КАД. Огромный жилой микрорайон Мурино, который сегодня намертво «стоит» в автомобильных пробках, также получит объездную дорогу. На ее строительство будут задействованы деньги застройщиков.
Эксперты говорят, что в этой ситуации девелоперы попали в своеобразную мышеловку. С одной стороны, строить внешнюю дорожную сеть они не обязаны, с другой — портить репутацию новых проектов никто не хочет. И, чтобы привлечь покупателя, лучше раскошелиться. Однако уходить из Ленобласти в другие регионы никто из девелоперов пока не собирается. Ведь Ленинградская область, несмотря на проблемы, которые здесь застройщикам периодически приходится решать, по-прежнему остается привлекательным регионом для строительного бизнеса.
Кстати
В ЯНВАРЕ 2016 ГОДА НА ТЕРРИТОРИИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ было введено в эксплуатацию более 0,5 млн кв. м жилой недвижимости, что является абсолютным месячным рекордом для региона.
4,1 млн кв. м жилья составляет сейчас объем первичного рынка новостроек в Ленобласти