Потенциал роста

В каких столичных девелоперских проектах цены могут «выстрелить» в этом году

Прошлый год может войти в историю как самый активный в сегменте новостроек за все 25 лет существования московского рынка недвижимости. Достаточно сказать, что показатели всего 2015 года по объему заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в 2016 году были перекрыты уже в августе (подробнее — «СГ» №2), а итоговый прирост относительно 12 месяцев 2015 года составил более 50%. Но в связи с отменой государственной программы субсидирования ипотечной ставки в 2017 году стоит ожидать определенного снижения объемов продаж. А меньшая активность покупателей приведет к замедлению и без того низкой динамики роста цен. Впрочем, на рынке всегда найдутся новостройки, которые в силу разных причин имеют больший потенциал к росту цен. Эксперты ежегодной премии в области жилой недвижимости Urban Awards проанализировали рынок столичных новостроек и выявили пять проектов, которые могут показать лучшую динамику роста цен в наступившем году.

При составлении списка аналитики учитывали несколько факторов, влияющих на рост цен: сроки ввода в эксплуатацию, вероятность улучшения транспортной доступности (к примеру, открытие новой станции метро по соседству). Кроме того, учитывался и масштаб самих девелоперских проектов. Сравнили исследователи и стоимость аналогичного жилья на локальном вторичном рынке с рассматриваемыми проектами. Причем для большей объективности были проанализированы только предложения в домах соответствующих классов и сданных в эксплуатацию не раньше 2000 года, то есть не уступающих по своим характеристикам представленным новостройкам.

 «Яуза Парк»

Этот жилой комплекс (ЖК), строительство которого началось в конце 2014 года, уже пользуется большой популярностью у покупателей: на текущий момент здесь реализовано 2/3 квартир. Причины этого вполне объяснимы. «Яуза Парк» располагается в историческом районе на месте бывшего дачного поселка, на берегу реки Яузы и рядом с парками «Сокольники» и «Лосиный остров». Таким образом, будущие жители получат отличную экологию и смогут стать обладателями замечательных видов на зеленые массивы и воду. Кроме того, покупателям предлагается широкая линейка планировок площадью от 40 до 99 кв. м с возможностью объединения соседних квартир. Что касается транспортной доступности, то у ЖК с этим нет проблем, как в части личного транспорта (выезд на ТТК или проспект Мира — 10 мин.), так и общественного — до ближайшего метро (ст. «Преображенская площадь») 5 мин. на транспорте. Если же говорить о перспективах, то «выстрелить» этот проект в 2017 году сможет после ввода в эксплуатацию. Согласно проектной декларации (ПД), это произойдет уже в I квартале нового года. И неизбежно приведет к существенному росту цен. Сегодня стоимость квартир в ЖК «Яуза Парк» начинается от 8 млн рублей. Но после завершения строительства следует ожидать прибавки на уровне 20-25%. Если же сравнивать уровень цен в «Яуза Парк» со средними показателями по району «Богородское», то на сегодняшний день они на 26,5% ниже.

• Девелопер: «Главстрой Девелопмент»

• Застройщик (по ПД): «Моспромстройматериалы»

• Общая (жилая) площадь ЖК: 31 745 (24 634) кв. м

• Планируемая стоимость строительства: 2,9 млрд рублей

«О7»

Жилой комплекс «О7» хорошо известен столичному рынку недвижимости бизнес-класса — продажи в нем стартовали еще в середине 2013 года. И первая очередь уже находится в стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом осенью прошлого года здесь были открыты продажи квартир во второй очереди. Она представляет собой дополнительную секцию на 80 квартир, в которой впервые в проекте представлен один из самых востребованных продуктов на современном первичном рынке — компактные студии. За счет этого порог входа в проект значительно снизился. И сегодня цены в ЖК «О7» начинаются от 5,36 млн рублей. Впрочем, в ближайшем будущем все изменится. Во-первых, доступные квартиры на этапе котлована пользуются большой популярностью. Во-вторых, на 2017 год запланировано открытие сразу двух станций метро в шаговой доступности от ЖК — «Очаково» и «Мичуринский проспект» Калининско-Солнцевской линии. Как это обычно бывает, подземка рядом с новостройкой спровоцирует стремительный рост цен. Сам район «Очаково-Матвеевское» и без того считается одной из самых престижных локаций в Москве за пределами ЦАО, и даже жилье комфорт-класса на вторичном рынке здесь стоит дороже, чем во многих столичных районах. Средняя стоимость «квадрата» в рассматриваемой категории тут доходит до 267,1 тыс. рублей. В «О7» средний показатель пока значительно ниже — 170,9 тыс. рублей за кв. м.

• Девелопер: ГК «Базис»

• Застройщик (по ПД): Академия ФСБ РФ

• Общая (жилая) площадь ЖК: 71 590 (39 878) кв. м

• Планируемая стоимость строительства: н/д

«Родной город. Каховская»

Согласно рейтингу самых продаваемых новостроек комфорт-класса в «старой» Москве, составленному оргкомитетом премии Urban Awards 2016 на основе данных Росреестра, ЖК «Родной город. Каховская» входит в первую десятку по количеству заключенных ДДУ. При этом данный проект является одним из самых камерных в городе — здесь всего 699 квартир, в то время как у большинства столичных проектов отсчет начинается от тысячи. Несмотря на столь высокий спрос, с момента старта продаж в ЖК порог входа вырос чуть более, чем на 6% — однокомнатные квартиры здесь можно приобрести по цене от 6,76 млн рублей. Это едва ли не самая доступная цена для квартиры в проекте, находящемся столь близко к уже действующей станции метро. Следует ожидать, что при сохранении активности покупателей цены недолго задержатся на таком низком уровне. Тем более, что на текущий момент средние цены по проекту на 10,6% «отстают» от показателей вторичного рынка района «Зюзино». В среднем, квадратный метр здесь сегодня стоит 230,3 тыс. рублей, а в «Родном городе...» — 205,9 тыс. рублей.

• Девелопер: «РГ-Девелопмент»

• Застройщик (по ПД): «ТИМП»

• Общая (жилая) площадь ЖК: 66 210 (42 170) кв. м

• Планируемая стоимость строительства: 4,7 млрд рублей

«Пресня Сити»

Уникальность проекта многофункционального комплекса (МФК) «Пресня Сити» заключается в том, что это одно из самых доступных предложений на рынке новостроек Центрального административного округа: стартовая стоимость зафиксирована на уровне 8 млн рублей. Кроме того, расположенный на пересечении улицы Ходынской и Пресненского вала проект отличается качественной архитектурой в нью-йоркском стиле от архбюро SPEECH, продуманной инфраструктурой и концептуальными рекреационными зонами.

При этом, у него есть особенность: в нем реализуются апартаменты, что «отпугивает» часть покупателей. Но 2017 год станет переломным для МФК — ожидается, что большая часть апартаментов сменит юридический статус и будет переведена в квартиры. Вслед за этим последует и значительное увеличение цен. Впрочем, вряд ли стоит ожидать того, что в «Пресня Сити» цены сравняются со средними показателями по району. Ведь проект реализуется в Пресненском районе — одном из самых дорогих в столице, где средняя стоимость «квадрата» составляет 338,4 тыс. рублей. В «Пресня Сити» она сейчас 203,6 тыс. рублей, а это значит, что у проекта еще есть потенциал к росту на 30-40% к моменту окончания строительства.

• Девелопер: MR Group, Coalco Development

• Застройщик (по ПД): Хлебозавод им. В. П. Зотова

• Общая площадь МФК: 194 064 кв. м

• Планируемая стоимость строительства: 16,5 млрд рублей

«Марьина Роща»

Жилой комплекс «Марьина Роща» обладает всеми характеристиками бизнес-класса, среди которых и хорошая локация рядом с одноименным метро, Фестивальным парком и Екатерининским садом, и интересный архитектурный проект, и камерность. При этом будущие жители получат удобный выезд на Олимпийский проспект, который можно назвать одной из самых малозагруженных трасс, ведущих в центр. До Садового кольца по нему можно добраться за 5 минут, а до Бульварного — за 7 минут. При этом, в ЖК стоимость квартир находится на довольно демократичном уровне для всех его преимуществ — от 11,2 млн рублей за просторную «однушку» площадью 49,5 кв. м. То есть, в пересчете на стоимость одного «квадрата» цены в проекте не сильно уступают жилым комплексам комфорт-класса. Но в 2017 году здесь можно ожидать ощутимого увеличения стоимости. Это станет возможным из-за высочайшей динамики строительства. По проектной декларации, получение разрешения на ввод в эксплуатацию запланировано на III квартал 2018 года, однако к концу 2016 года в «Марьиной Роще» уже были завершены все монолитные работы, произведено утепление фасада и начата его облицовка. Если эти темпы сохранятся, то девелопер вполне может успеть сдать проект раньше намеченного срока. При этом в одноименном столичном районе — Марьиной роще — уровень цен в домах недавней постройки находится на уровне, который вдвое превышает показатели ЖК «Марьина Роща». По району средняя стоимость «квадрата» составляет 461,1 тыс. рублей, а в рассматриваемом проекте — 232,2 тыс. рублей.

• Девелопер: «Мангазея Девелопмент»

• Застройщик (по ПД): «Марьина роща»

• Общая (жилая) площадь ЖК: 13 151 (6 700) кв. м

• Планируемая стоимость строительства: 1,2 млрд рублей