Фото: Shutterstock
Прогнозировать ценовую ситуацию на рынке жилья – дело неблагодарное. Однако можно выделить две группы факторов, которые повлияют на стоимость вторичной жилой недвижимости в Москве, и спрогнозировать развитие ситуации в наступившем году.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»:
Первая группа факторов работает на активизацию спроса на рынке недвижимости. Здесь речь идет, в первую очередь, о понимании продавцами продажной стоимости объекта. За 2017 год изменилась психология продавцов. Они стали более реально оценивать состояние дел на рынке, принимая дисконт как неотъемлемую часть сделки. Это дает основания предполагать, что накопленный и отложенный спрос, наконец, начнет реализовываться. Еще один важнейший фактор это снижение ставок по ипотеке. Он уже положительно повлиял на увеличение количества сделок в течение третьего и четвертого кварталов 2017 года. Остается надеяться, что и в дальнейшем покупатели смогут привлекать ипотечные средства для покупки жилья. Кроме того, недвижимость по-прежнему можно рассматривать в качестве альтернативы банковским вкладам. Ставки по депозитам снизились, сейчас максимальное надежное значение составляет около 8%. Соответственно недвижимость, особенно приобретенная с дисконтом, выигрывает как инструмент вложения и сохранения средств.
Однако вторая группа факторов влияет на развитие рынка в негативном ключе. Цены по-прежнему идут вниз. Не стоит забывать, что на рынке городской «вторички» общее снижение цен продолжается. Так, одной из основных тенденций прошлого года стало увеличение доли сделок с бюджетом до 6 млн рублей, и это в границах МКАД. Покупательская способность снижается, в конце 2017 года она поддерживалась только за счет активизации ипотеки. Соответственно, без глубинных изменений в экономике, которые приведут к росту доходов, не приходится ждать роста числа сделок за счет реальных средств. Кроме того, продолжается давление новостроек, как в области и Новой Москве, так и в «старых» границах столицы. Большой объем строящегося жилья и неоднородность спроса вынуждают застройщиков проводить различные акции, предоставлять скидки, повышая мотивацию у покупателей к приобретению «первички», тем более что новостройки сегодня имеют выгоды локации у строящихся станций метро, многие из них сдаются с отделкой.
И, наконец, еще один фактор, который будет влиять на ценовую ситуацию на рынке жилья, это регулирование ипотечного кредитования в долгосрочной перспективе. При условии плавного снижения стоимости квартир банки не будут заинтересованы в заемщике с низкой платежеспособностью, потому что в какой-то момент ему будет проще отдать квартиру банку, а не платить ипотеку. При этом банку продавать залоговые квартиры неинтересно, так как это ресурсо- и трудоемкое занятие. Банку нужны те, кто платит деньги, а не те, кто «сдает» квартиры. Именно поэтому банки, скорее всего, начнут ужесточать требования к заемщику и повышать первоначальный взнос, отсеивая непривлекательных для себя клиентов.