Shutterstock
Минстрой России подготовил предложения по развитию ИЖС
Минстрой России разместил на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (regulation.gov.ru) для общественного обсуждения паспорт государственной программы «Развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ» на период 2020-2024 годов.
Перед программой, на реализацию которой из федерального бюджета предлагается выделить в общей сложности 137,7 млрд рублей, разработчики ставят задачи повышения доступности и качества жилья для граждан.
Итоговым показателем будет являться рост годового объема ввода ИЖС с нынешних 33,2 млн кв. метров до 40 млн «квадратов». Достичь заявленных целей планируется за счет увеличения площади земельных участков для ИЖС, обеспечения их необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, использования типовых проектов индивидуальных жилых домов, стандартизации ипотечного кредитования, а также господдержки отдельных категорий граждан.
От общего к частному
Так, главный акцент в программе делается на применении смешанной малоэтажной модели строительства, плавно перетекающей в многоэтажную застройку в черте города. Речь идет о совмещении на одной территории различных типов малоэтажных зданий — индивидуальных и блокированных домов, многоквартирных домов высотой до четырех этажей.
Разные типы домов, по замыслу Минстроя, позволят варьировать плотность застройки кварталов и расширять предложение на рынке малоэтажного жилья в различных ценовых сегментах. В этом поможет применение готовых домокомплектов, произведенных фабричным способом. Для этого планируется создать открытый каталог стандартных проектов ИЖС, а также реестр рекомендуемых производителей домокомплектов.
«Такая технология строительства является прозрачной и обеспечивает высокое качество строительства, ведь сборка домов осуществляется специализированными компаниями», — подчеркивают разработчики. Указанный подход, по их мнению, должен приравнять ликвидность домокомплектов к квартирам в многоквартирных домах, а также стандартизировать требования к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита под залог прав требований по договорам долевого участия.
По единым стандартам
Одним из основных вопросов в развитии ИЖС в России является ипотечное кредитование на строительство частного дома. Для решения этой проблемы в главном строительном ведомстве говорят о создании рекомендательных стандартов кредитования ИЖС. Их собираются разработать с учетом того, что земельный участок соответствует стандарту комплексного развития территорий (требование, предъявляемое к застройщику — юридическому лицу), а сам частный дом удовлетворяет требованиям к типовым проектам ИЖС повторного применения. При этом залогом по ипотеке на период строительства будет земельный участок, а после — жилой дом и участок. Застройщик ИЖС будет получать до 50% от суммы договора после регистрации залога земельного участка в пользу кредитора, а оставшуюся часть денег — когда закончит строительство.
При комплексном ИЖС индустриальным способом планируется закрепить обязательность использования эскроу-счетов и проектного финансирования. «Механизм предполагает банковское сопровождение проектов в части контроля за расходованием средств, а также перечисление кредитных средств ипотечных заемщиков вместе с собственным взносом заемщика кредитором на специальный счет с использованием аккредитивов или иных инструментов, обеспечивающих целевое использование средств», — уточняется в проекте программы.
Применять при ИЖС собираются и нормы закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ), что позволит распространить на индивидуальное жилстроительство льготные ипотечные программы для отдельных категорий граждан, которые сейчас применяются при покупке квартиры.
С учетом спроса
Предполагается, что во всех субъектах РФ будут разработаны специальные региональные подпрограммы развития ИЖС с конкретными целевыми показателями. В этих документах нужно будет прописать, как будут формироваться зоны индивидуальной застройки, какие изменения необходимо внести в документы территориального планирования и градостроительного зонирования и др. Чтобы «на местах» было проще решать «территориальный вопрос», на федеральном уровне Минстроем будут даны методические рекомендации по оценке прогнозного спроса населения на индивидуальное строительство. В проекте программы, к примеру, отмечается, что стимулировать рост ИЖС в первую очередь необходимо в тех локациях, где у населения сформирован спрос на частные дома. В частности, это населенные пункты с численностью более 50 тыс. человек или на удалении до 30 км от их границ, а для Москвы и Санкт-Петербурга — до 50 км.
«Скинутся» все
По мнению Минстроя, застраивать индивидуальными домами нужно территории с развитой инфраструктурой. «В ряде случаев для этих целей наиболее подходят земли, расположенные вблизи городской застройки и находящиеся в федеральной собственности», — отмечается в документе.
Для строительства инженерной инфраструктуры предлагается привлекать ресурсоснабжающие организации в рамках инвестиционных программ. Но, если этих мер будет недостаточно и расходы на инженерную инфраструктуру покроют из регионального бюджета, часть средств можно будет компенсировать за счет федеральной субсидии. Условия такой поддержки утвердит Правительство РФ.
Для всех проектов ИЖС, где есть софинансирование из федерального бюджета, станет обязательным применение стандарта комплексного освоения территорий. В программе закладывается, что средний уровень софинансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры составит 9 тыс. рублей за 1 кв. метр.
За свой счет
Ежегодно в России, по данным Росстата, населением за счет собственных средств строится 250-270 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 млн кв. метров (40-45% всей вводимой площади жилья). Средняя площадь дома — 130-140 кв. метров.
При этом 45% ИЖС (14,7 млн «квадратов») вводится в городах и поселках городского типа. Почти половина всех российских «частников» сконцентрирована в 10 регионах: в Московской, Белгородской, Ленинградской, Свердловской, Ростовской, Воронежской и Самарской областях, в Краснодарском крае и в республиках Башкортостан и Татарстан. В расчете на душу населения в этих регионах строится в два раза больше объема ИЖС, чем в остальной России (0,34 кв. метра на человека против 0,18 кв. метра в других регионах).
Справочно:
Основанием для разработки программы «Развитие индивидуального жилищного строительства в РФ» стали поручения Президента РФ Владимира Путина, данные в июле прошлого года, согласно которым регионам, во-первых, необходимо обеспечить синхронизацию инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования. Это позволит, прежде всего, обеспечить земельные участки для ИЖС необходимой инженерной инфраструктурой. Во-вторых, требуется вовлечь в оборот земельные участки для предоставления под ИЖС
3 млн домов,или 450 млн «квадратов» нового жилья, составит общий спрос населения на ИЖС в пятилетней перспективе (исследование ВЦИОМ, проведенное по заказу «ДОМ.РФ»)
Минстрой России разместил на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (regulation.gov.ru) для общественного обсуждения паспорт государственной программы «Развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ» на период 2020-2024 годов.
Перед программой, на реализацию которой из федерального бюджета предлагается выделить в общей сложности 137,7 млрд рублей, разработчики ставят задачи повышения доступности и качества жилья для граждан.
Итоговым показателем будет являться рост годового объема ввода ИЖС с нынешних 33,2 млн кв. метров до 40 млн «квадратов». Достичь заявленных целей планируется за счет увеличения площади земельных участков для ИЖС, обеспечения их необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, использования типовых проектов индивидуальных жилых домов, стандартизации ипотечного кредитования, а также господдержки отдельных категорий граждан.
От общего к частному
Так, главный акцент в программе делается на применении смешанной малоэтажной модели строительства, плавно перетекающей в многоэтажную застройку в черте города. Речь идет о совмещении на одной территории различных типов малоэтажных зданий — индивидуальных и блокированных домов, многоквартирных домов высотой до четырех этажей.
Разные типы домов, по замыслу Минстроя, позволят варьировать плотность застройки кварталов и расширять предложение на рынке малоэтажного жилья в различных ценовых сегментах. В этом поможет применение готовых домокомплектов, произведенных фабричным способом. Для этого планируется создать открытый каталог стандартных проектов ИЖС, а также реестр рекомендуемых производителей домокомплектов.
«Такая технология строительства является прозрачной и обеспечивает высокое качество строительства, ведь сборка домов осуществляется специализированными компаниями», — подчеркивают разработчики. Указанный подход, по их мнению, должен приравнять ликвидность домокомплектов к квартирам в многоквартирных домах, а также стандартизировать требования к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита под залог прав требований по договорам долевого участия.
По единым стандартам
Одним из основных вопросов в развитии ИЖС в России является ипотечное кредитование на строительство частного дома. Для решения этой проблемы в главном строительном ведомстве говорят о создании рекомендательных стандартов кредитования ИЖС. Их собираются разработать с учетом того, что земельный участок соответствует стандарту комплексного развития территорий (требование, предъявляемое к застройщику — юридическому лицу), а сам частный дом удовлетворяет требованиям к типовым проектам ИЖС повторного применения. При этом залогом по ипотеке на период строительства будет земельный участок, а после — жилой дом и участок. Застройщик ИЖС будет получать до 50% от суммы договора после регистрации залога земельного участка в пользу кредитора, а оставшуюся часть денег — когда закончит строительство.
При комплексном ИЖС индустриальным способом планируется закрепить обязательность использования эскроу-счетов и проектного финансирования. «Механизм предполагает банковское сопровождение проектов в части контроля за расходованием средств, а также перечисление кредитных средств ипотечных заемщиков вместе с собственным взносом заемщика кредитором на специальный счет с использованием аккредитивов или иных инструментов, обеспечивающих целевое использование средств», — уточняется в проекте программы.
Применять при ИЖС собираются и нормы закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ), что позволит распространить на индивидуальное жилстроительство льготные ипотечные программы для отдельных категорий граждан, которые сейчас применяются при покупке квартиры.
С учетом спроса
Предполагается, что во всех субъектах РФ будут разработаны специальные региональные подпрограммы развития ИЖС с конкретными целевыми показателями. В этих документах нужно будет прописать, как будут формироваться зоны индивидуальной застройки, какие изменения необходимо внести в документы территориального планирования и градостроительного зонирования и др. Чтобы «на местах» было проще решать «территориальный вопрос», на федеральном уровне Минстроем будут даны методические рекомендации по оценке прогнозного спроса населения на индивидуальное строительство. В проекте программы, к примеру, отмечается, что стимулировать рост ИЖС в первую очередь необходимо в тех локациях, где у населения сформирован спрос на частные дома. В частности, это населенные пункты с численностью более 50 тыс. человек или на удалении до 30 км от их границ, а для Москвы и Санкт-Петербурга — до 50 км.
«Скинутся» все
По мнению Минстроя, застраивать индивидуальными домами нужно территории с развитой инфраструктурой. «В ряде случаев для этих целей наиболее подходят земли, расположенные вблизи городской застройки и находящиеся в федеральной собственности», — отмечается в документе.
Для строительства инженерной инфраструктуры предлагается привлекать ресурсоснабжающие организации в рамках инвестиционных программ. Но, если этих мер будет недостаточно и расходы на инженерную инфраструктуру покроют из регионального бюджета, часть средств можно будет компенсировать за счет федеральной субсидии. Условия такой поддержки утвердит Правительство РФ.
Для всех проектов ИЖС, где есть софинансирование из федерального бюджета, станет обязательным применение стандарта комплексного освоения территорий. В программе закладывается, что средний уровень софинансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры составит 9 тыс. рублей за 1 кв. метр.
За свой счет
Ежегодно в России, по данным Росстата, населением за счет собственных средств строится 250-270 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 млн кв. метров (40-45% всей вводимой площади жилья). Средняя площадь дома — 130-140 кв. метров.
При этом 45% ИЖС (14,7 млн «квадратов») вводится в городах и поселках городского типа. Почти половина всех российских «частников» сконцентрирована в 10 регионах: в Московской, Белгородской, Ленинградской, Свердловской, Ростовской, Воронежской и Самарской областях, в Краснодарском крае и в республиках Башкортостан и Татарстан. В расчете на душу населения в этих регионах строится в два раза больше объема ИЖС, чем в остальной России (0,34 кв. метра на человека против 0,18 кв. метра в других регионах).
Справочно:
Основанием для разработки программы «Развитие индивидуального жилищного строительства в РФ» стали поручения Президента РФ Владимира Путина, данные в июле прошлого года, согласно которым регионам, во-первых, необходимо обеспечить синхронизацию инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования. Это позволит, прежде всего, обеспечить земельные участки для ИЖС необходимой инженерной инфраструктурой. Во-вторых, требуется вовлечь в оборот земельные участки для предоставления под ИЖС
3 млн домов,или 450 млн «квадратов» нового жилья, составит общий спрос населения на ИЖС в пятилетней перспективе (исследование ВЦИОМ, проведенное по заказу «ДОМ.РФ»)
Авторы: Сергей ВЕРШИНИН
Номер публикации: №12 27.03.2020
Номер публикации: №12 27.03.2020
Теги: