Почти 90% строящегося в Ленинградской области жилья сосредоточено в одном Всеволожском районе
Ленинградская область занимает 9-ю строчку в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в 2016 году. По данным Росстата, за минувший год в регионе было введено в эксплуатацию свыше 2,1 млн кв. м (2,7% от всех новостроек в стране). В полтора раза больше — почти 3,4 млн «квадратов» — местные застройщики планируют сдать в этом году. В целом в регионе силами 107 девелоперских компаний возводится сейчас 803 дома на 179 365 квартир общей площадью 7 175 857 кв. м. При этом основное жилищное строительство ведется в приграничном с Северной столицей Всеволожском районе Ленинградской области.
Где и что строится
Сейчас в 25 населенных пунктах Всеволожского района возводится сразу 612 домов на 161 847 квартир. В общей сложности на этот пригород Санкт-Петербурга приходится 76,2% от всех строящихся в Ленобласти жилых зданий, 88,8% общей площади возводимого жилья, или 90,8% от числа квартир!
Больше всего новых домов должно появиться в поселке Мурино, примыкающем к КАДу, — 96 объектов на 47 433 квартиры общей площадью 1 881 919 «квадратов» (26,2% регионального «производства» новых жилых площадей). Примерно столько же жилья строится по соседству, в Кудрово и Буграх, — 1 012 036 (14,1%) и 734 380 (10,2%) кв. м соответственно. На долю «районной столицы» — города Всеволожска — приходится всего 6,8% областного метража (114 домов (11 741 квартир) площадью 458 667 кв. м).
Оставшиеся после Всеволожского района 11,2% текущего строительства делят между собой 12 территориальных образований Ленобласти. Из них 3,6% (260 772 кв. м) приходится на Ломоносовский район (в лидерах поселение Новогорелово — 114 114 строящихся «квадратов»), 2,7% (192 051 кв. м) — на Гатчинский (92 091 кв. м только в городе Коммунар) и 1,5% (110 318 кв. м) — на Тосненский (половина — 43 276 кв. м — в одной деревне Федоровское). Для сравнения: Кировский, Кингисеппский, Выборгский, Волховский, Сосновоборский, Киришский, Лужский, Приозерский и Тихвинский районы области в сумме занимают лишь 3,3% от общего объема нового жилстроительства в регионе. Наименее привлекательным для областных застройщиков является город Тихвин, расположенный в 215 км от Санкт-Петербурга. Здесь сейчас возводится всего один дом на 30 квартир площадью 1732 кв. м.
Основной объем текущего жилищного строительства в Ленинградской области приходится сейчас на многоквартирные дома (МКД) — 684 из 803 зданий (85,2% всех объектов). При этом, если брать количество квартир, то на долю МКД их приходится 99,4% (178 321 жилая единица площадью свыше 7 млн «квадратов»). Оставшиеся 0,6% (1044 квартиры на почти 85 тыс. кв. м) — это квартиры в 119 блокированных домах (таунхаусах). А вот домов с апартаментами, набирающих сейчас популярность в Петербурге (4,9% от общего числа новостроек), в Ленинградской области, как оказалось, вовсе не строится. По крайней мере, таких проектов в текущих портфелях региональных девелоперов аналитики ИРСО не нашли.
Стоит отметить, что Ленобласть превосходит и Санкт-Петербург, и Москву по количеству игроков рынка (на 6 и 1 застройщика соответственно) и по числу строящихся домов (на 235 и 351 объект). Однако по общему метражу возводимого жилья регион отстает от столиц примерно на 3 млн «квадратов». Из этого следует, что жилье в регионе гораздо компактнее. Так, площадь средней квартиры в области составляет всего 40 кв. м, что на 5,3 и 19,7 (!) кв. м меньше, чем в среднем по Петербургу и Москве. По этому показателю Ленобласть заметно не дотягивает до среднероссийских 50 кв. м.
Самое маленькое в регионе жилье представлено в поселке Романовка (Всеволожский район) в жилом комплексе (ЖК) «Молодежный квартал» (застройщик ГК «СДС») — средняя площадь квартиры здесь составляет 25,2 кв. м. Самые просторные квартиры в области строятся в том же Всеволожском районе в поселке Токсово — в девелоперском проекте «Токсовский этюд» от инвесткомпании «Строительное управление» (ИК «СУ») — 175,3 кв. м. К слову, самое скромное — по петербургским меркам — жилье начинается с 28 кв. м, а к хоромам относят квартиры по 230 «квадратов».
Что касается числа новых ЖК, то их в Ленобласти сейчас возводится 174. В состав самого крупного из них — жилого комплекса «Новые горизонты» (поселок Бугры) — входит 26 домов на 12 800 квартир совокупной площадью 455 370 тыс. кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому проекту от петербургской группы компаний «Центр долевого строительства» («ЦДС») в регионе нет равных. Ближайший «преследователь» — застройщик «Лидер Групп» — возводит в Мурино 16 домов на 7123 квартиры в ЖК «Три кита» и «проигрывает» лидеру по общей площади почти 141 тыс. кв. м. Больше домов в области строит сейчас только китайский девелопер «Хуа Жэнь» — сразу 39 объектов в ЖК «Есенин Village» (Федоровское), но здесь будет всего 276 квартир и 20 550 кв. м жилья. А вот самый маленький ЖК в регионе — «Дом в поселке Починок» (Приозерский район Ленобласти) на 14 квартир площадью 600 кв. м возводит застройщик «ВикингСтройИнвест» («ВСИ»).
Из чего и какого «роста»
С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у строителей в Ленобласти в большом почете «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 205 домов на 2,8 млн кв. м (39,6% от всей площади жилищного строительства в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 27,8%. На втором месте по популярности — монолит. Именно так возводится 30,7% всей областной жилплощади (159 домов площадью 2,2 млн «квадратов»). Блочных домов здесь строится больше — 212, но их общая жилая площадь не превысит 778 тыс. кв. м (10,8% от всей площади). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится 93, и их общая жилая площадь составит 696 тыс. кв. м (9,7% объема рынка). Из «чистого» кирпича в Ленобласти возводится 132 дома площадью 646 тыс. «квадратов» (9% новой жилой площади).
В отличие от «столичного соседа» — Санкт-Петербурга, где средняя этажность текущего жилищного строительства составляет 15,5 этажа (из расчета на строящийся дом), — в области это показатель составляет всего 8,9 этажа. Разница обусловлена тем, что больше всего за КАДом сейчас строится домов высотой всего в 1-3 этажа — 261 здание (32,5% от всех объектов, но лишь 5,1% площадей), а в Северной столице наибольший объем стройки приходится на дома высотой 25 и более этажей (23,6% возводимого жилья). Однако, если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по «качественным характеристикам» (кв. м), то наибольший объем текущего строительства в области приходится все же на 18-24-этажные здания (31,5% от всей жилой площади, подробности — в инфографике). Таковых в регионе сейчас строится 104 (13,6% всех домов). В остальном высотность возводимых в Ленобласти жилых зданий распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 24,4% строящихся сейчас объектов (196 домов), 13-17-этажных — 13,6% (115 жилых зданий) и 9-12-этажных — 13% (109 домов).
Появятся в Ленобласти и 18 небоскребов (25 и более этажей). Правда, в общем объеме строящихся домов они займут 2,2% рынка, и чуть больше — 5,7% — по количеству жилых площадей. Самым высоким строящимся в регионе домом является сейчас 28-этажный многоквартирный дом в ЖК «Новое Мурино» от ГК «ЦДС». На два этажа ниже будут высотки в комплексах «Лондон» в Кудрово от стройхолдинг Setl Group и «Девятый вал» в Мурино («Лидер Групп»).
При этом самыми «вместительными» (по совокупной жилой площади) в регионе считаются строящиеся сейчас многоквартирные дома, входящие в состав ЖК «Новый Оккервиль» (возводит «Отделстрой») и «Вернисаж» («Полис Групп»). Первый объект рассчитан на 75 590 «квадратов» жилья, второй — на 72 608. Оба находятся в Кудрово. Схожая «уплотненность квадратуры» (66-69 тыс. кв. м) присуща и трем другим домам Всеволжского района — в жилых комплексах «Капитал», «Краски лета» и «Ленинградская перспектива» от девелоперских компаний «ЛенСпецСтрой», «Полис Групп» и «Строительный трест» соответственно.
Кто и когда
В общей сложности на рынке новостроек Ленинградской области сегодня работают 107 застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом больше половины регионального рынка (57,4% всех площадей) приходится на десятку крупнейших компаний (в Санкт-Петербурге сопоставимую долю контролируют пять девелоперов).
Первое место в области занимает ГК «ЦДС», в портфеле которой сейчас свыше 961 тыс. кв. м жилья (13,4% от общего объема возводимых в ЛО «квадратов»). Далее со значительным отрывом от лидера идут застройщики «Лидер Групп» — 518 тыс. кв. м (7,2% площадей) и «Полис Групп» — 516 тыс. кв. м (7,2%). Стоит отметить, что формально 50-е место в списке застройщиков области еще сохраняет санируемая под контролем государства ГК «СУ-155». Большинство объектов этого проблемного стройхолдинга достраивается при финансовой поддержке банка «Российский капитал». По мере их постепенного (до 2018 года) ввода в эксплуатацию обанкротившийся застройщик будет терять свои позиции в рэнкинге ИРСО, пока не покинет его окончательно.
Ленинградская область — пока единственный из описанных ИРСО и «СГ» региональных рынков, где наибольший объем текущего жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на которые было выдано в 2014 году, — 343 дома на 3,9 млн «квадратов» (55,6% от всех площадей). Годом позже появились бумаги на строительство 130 объектов, или 798 490 кв. м жилья (11,1%). Еще 105 домов (1,2 млн кв. м, 17,4% объема) здесь до сих пор возводятся по документам, полученным в 2012-2013 годах. В регионе сейчас даже ведутся работы по одному дому на 252 квартиры (15 198 кв. м, или 0,2% областного метража) в деревне Лаголово (Ломоносовский район), «добро» на который было дано застройщику ГК «Мегаполис-Развитие» еще в августе 2011 года.
Между тем, во всех остальных изученных нами крупнейших субъектах РФ (см. «Справочно») старт большинству строений (от 42,4 до 50,2% метража) был дан в прошлом году. В Ленобласти же на долю таких «свежих» домов (222 здания) приходится лишь 15,4% совокупных площадей (1,1 млн кв. м). Два дома площадью свыше 15,4 тыс. «квадратов» получили разрешение на строительство уже в 2017 году.
При этом до конца текущего года застройщики из 803 строящихся сейчас в Ленобласти домов планируют ввести в эксплуатацию половину — 400 жилых объектов на 3,3 млн кв. м (это 47,3% от всей заявленной площади). Сдача 25% площадей (225 домов на 1,7 млн «квадратов») может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 1,3 кв. метров жилья (122 дома, или 18,1% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 6,9% домов встретят новоселов с 2020 по 2022 годы включительно — 44, 8 и 3 зданий (8,3%, 1,1% и 0,1% региональных площадей соответственно). Последний из строящихся сейчас домов — на 42 квартиры площадью 946 кв. м — будет заселен, согласно проектной декларации, не раньше 2023 года.
Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ленобласти в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, свыше 1,1 млн кв. м жилья (34,9% от общего метража в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть заселены еще в 2015 и 2016 годах — 298 827 и 886 020 кв. м соответственно. Почти 16,5 тыс. кв. м (0,5% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут уже три года. Также на три года вперед, но уже с 2015-го, «переехал» ввод почти 22 тыс. кв. метров (1,2%). Подождать еще пару лет придется и тем, кому жилье в 75 тыс. областных «квадратах» (4,2%) обещали сдать в 2016-м.
К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка» — очень распространенное явление в Ленобласти. Из 107 местных застройщиков почти половина (51 компания) были замечены в переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди компаний первой пятерки по объемам текущего строительства в регионе. Так, например, из 961 786 кв. м жилья, возводимого сейчас лидером — ГК «ЦДС», ввод 253 923 «квадратов» (26,4%) был ранее перенесен. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 3,5 месяца.
23 областных девелопера, на их счету свыше 300 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья, вообще переносят сроки ввода в 100 процентах случаев! Диапазон «просрочки» у них составляет от 1 до 27 месяцев! Максимальная «просрочка» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 31,9 месяца — выявлена, по понятным причинам, у группы компаний «СУ-155». Уже почти три года санируемый стройхолдинг переносит завершение строительства четырех домов на 513 квартир общей площадью свыше 24 тыс. «квадратов» во всеволжском ЖК «Янино парк». Если не брать в расчет этого «банкротостроителя», то «чемпионом» по переносу сроков становится упоминавшийся выше китайский застройщик «Хуа Жэнь», который в среднем на 27,3 месяца опаздывает при вводе своего ЖК «Есенин Village» в деревне Федоровское.
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на начало весны 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), республик Башкортостан (№ 19) и Татарстан (№ 20) и Новосибирской области (№ 21).
Полная версия аналитических обзоров ИРСО – на портале «Единый реестр застройщиков».
108058 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Ленинградской области