Что нужно девелоперам для массового строительства стандартного жилья
В начале текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, отменяющий термин «жилье экономического класса» и устанавливающий новое понятие «стандартное жилье», характеристики которого, в частности будут действовать для госпрограмм. Основные требования к такому жилфонду находятся разрабатываются с учетом проведенного в этом году при участии «ДОМ.РФ» открытого международного конкурса проектов стандартного жилья и жилой застройки. Девелоперы, которых пока никто не обязывал отказываться от старых терминов, и сами из маркетинговых соображений уходят от понятия «эконом». Бизнес, в целом, согласен с необходимостью такого апгрейда, но считает, что одной смены понятия недостаточно для решения масштабных задач, поставленных перед отраслью самой же властью.
Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой»:
С одной стороны, есть мнение, что всего лишь произошла замена одной формулировки на другую, более благозвучную. С другой – решение зрело давно. Понятие «эконом-класс» пришло к нам из советских времен и стало отражением стереотипа, когда возводились серые микрорайоны, которые потом не эксплуатировались должным образом. Поэтому сегодня они выглядят безлико и уныло, и эконом-класс автоматически ассоциируется именно с такими домами.
Между тем, классность объекта, товара или услуги – это исключительно рыночное понятие. И характеристики того или иного класса меняются с течением времени, под влиянием новых технологий и требований потребителя. Что и произошло с «экономом» в недвижимости.
За последние годы на рынке новостроек значительно выросла конкуренция, сегодня предложение (хотя и сокращающиеся) способно перекрыть спрос на пару лет вперед как минимум. Изменились и покупательские ожидания, как следствие произошли изменения в предложении. Характеристики, которые раньше определяли принадлежность жилья к комфорт- или даже бизнес-классу, девелоперы стали применять и в «экономе». В домах стандарт-класса уже не редкость остекление в пол, энергоэффективные технологии, закрытые дворы с видеонаблюдением, отделка «под ключ». Но такие аспекты строительства, как качество материалов, технологии, пожарная безопасность априори должны быть на высоте. Поскольку вне зависимости от классности, дом должен быть надежным и безопасным.
С учетом того, что на рынке до сих пор нет единой утвержденной классификации объектов жилой недвижимости, нет закрепленных стандартов и требований в привязке к классу жилья с точки зрения планировочных решений, отделки, технологий строительства и других параметров. Может быть и есть смысл в появлении общепринятого стандарта на государственном уровне, который может поможет удовлетворить массовый спрос, в том числе за счет эффекта «знака качества» от государства.
Однако, ввести новое понятие и обозначить задачу по увеличению объемов ввода - мало, чтобы решить жилищную проблему в стране. Россия отстает от среднего мирового показателя обеспеченности жильем почти в два раза: 25 кв. м/чел против 40 кв. м/чел. Для примера: в Канаде этот показатель составляет 76 кв. м. на человека, США — 70, в Швеции – 42, в Германии, Франции – 39. При этом теоретического спроса недостаточно, все упирается в реальную платежеспособность населения, которое зависит от состояния экономики и стройотрасли, в частности. Сейчас ситуация такова, что реализовать проекты массового строительства без привлечения средств дольщиков и в условиях прогнозируемого роста цен на новостройки без поддержки властей крайне сложно.
Речь, прежде всего, идет о решении вопросов, связанных с льготным выделением или снижением стоимости земельных участков под массовое строительство стандартного жилья. В себестоимости строительства земля сегодня составляет 25-35%. Кроме того, зачастую застройщики сталкиваются с ситуацией, когда в нагрузку к земельному участку идут дополнительные обременения. Это может быть расселение, прокладка магистральных сетей, строительство и безвозмездная передача муниципалитету объектов социального назначения. В итоге такие обременения прибавляют к себестоимости проекта еще 10-20%. Другая трудность здесь заключается в недостаточном количество торгов и низкая информированность о ни. Поддержка застройщиков должна быть плановой и системной. Стратегический подход во взаимоотношениях власти и строительного бизнеса позволит не только решить общие масштабные задачи, но и предупредить появление многих проблем.