Фото: Shutterstock
Застройщики о новой программе госсубсидирования ипотеки
Президент России Владимир Путин поручил правительству обеспечить принятие нормативных правовых актов, направленных на запуск программы льготного ипотечного кредитования для молодых семей, в которых с 1 января 2018 года рождается второй или третий ребенок. Покупая жилье на первичном рынке или рефинансируя ранее полученные кредиты, семьи смогут рассчитывать на госсубсидирование ставки сверх 6% годовых. По оценкам Минстроя России и АИЖК, при таком уровне ставки около 620 тыс. семей готовы взять ипотеку. Опрошенные «СГ Онлайн» участники рынка приветствуют президентскую инициативу, подчеркивая ее значение для повышения спроса, пусть и не ажиотажного, на рынке новостроек. Некоторые эксперты отмечают, что программа не приведет к росту цен на жилье, а ее запуск может изменить подход девелоперов к разработке квартирографии.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:
Субсидирование ипотеки для многодетных семей однозначно станет большим подспорьем для решения их жилищного вопроса, однако вряд ли в связи с этим стоит ждать ажиотажного спроса на первичном рынке жилья. Во-первых, сегодня ставка от 6% годовых уже встречается в некоторых новостройках. Например, в нашем проекте семьи с детьми, как и в принципе и любой другой покупатель, могут взять ипотеку под 7%. Поэтому вряд ли при снижении ставки на 1 п.п. покупатели сразу же примут решение о сделке. Во-вторых, не стоит забывать, что сегодня до 70% сделок на рынке жилья проходят по альтернативной схеме, когда сначала продается старая квартира, и только потом полученные средства идут на оплату нового жилья. Аренда для большой семьи обходится как минимум в 40-50 тыс. рублей в московском регионе, поэтому многодетные покупатели обратят скорее внимание именно на готовый проект или вторичное жилье, поскольку низкая ставка не окупит высокую стоимость аренды. Тем не менее, у программы поддержки многодетным семьям потенциально широкая аудитория. Например, в нашем проекте, в Зеленограде, среди всех покупателей 79,8% имеют хотя бы одного ребенка. Также полагаю, в 2018 году ожидается всплеск числа сделок по рефинансированию старых кредитов.
Руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко:
По сути, президент предлагает запустить видоизмененную программу государственной поддержки ипотечных заемщиков, которая успешно работала в 2014 и 2015 годах. На этот раз субсидированная ставка будет доступна не всем желающим, а лишь молодым семьям с двумя детьми и более. Ажиотажного спроса, а, соответственно, и роста цен на квадратные метры от нововведения вряд ли стоит ожидать. Ведь доля покупателей с двумя и более детьми на рынке новостроек сравнительно невелика. В наших проектах она составляет порядка 17%. Для сравнения – средний показатель по нашим проектам покупателей с одним ребенком – около 29%, без детей – 54%. В любом случае, данная мера является своевременной поддержкой рынка первичного жилья, и, соответственно застройщиков и части населения. Для рынка ипотеки инициатива важна еще и на фоне планов Центробанка по повышению коэффициента риска по ипотечным займам с низким первоначальным взносом, что может привести к снижению спроса на жилищное кредитование на 20%.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
Предложенная президентом программа по своей целевой аудитории практически полностью схожа с господдержкой семей по линии материнского капитала, который в подавляющем большинстве случаев используется для улучшения жилищных условий. В 2016 году 925 тыс. семей получили материнский капитал, и порядка 564 тыс. семей использовали полученную помощь на покупку квартиры с использованием кредита. Для сравнения, по данным ЦБ РФ, в 2016 году в общей сложности было выдано 856 тыс. кредитов. Конечно, далеко не все семьи, получившие матпомощь, использовали ее на ипотечные кредиты (они могли брать другие виды займов), но однозначно доля многодетных покупателей среди покупателей жилья в кредит огромна. И может достигать 20-30% от всей выдаваемой в стране ипотеки. Полагаю, что запуск программы существенно увеличит спрос на рынке жилья, так как она позволит основной покупательской аудитории – молодым семьям с несколькими детьми – получить кредит по льготной ставке. Причем 6% – это наиболее оптимальный с точки зрения большинства россиян уровень стоимости ипотеки, поэтому, безусловно, активность покупателей возрастет, особенно если не прекратит действие программа материнского капитала, который, как правило, обладатели сертификатов используют для внесения первоначального взноса. По сути, государство будет субсидировать многодетным семьям сразу два основных параметра ипотечного кредита – ставку и первоначальный взнос.
Андрей Тютченко, замгенерального директора по финансам и инвестициям ГК «Пионер»:
Сейчас ипотека является одним из ключевых драйверов развития рынка недвижимости, особенно в массовом сегменте, где доля клиентов, приобретающих жилье в кредит, достигает 60%. Именно поэтому предложенная президентом РФ инициатива – это не только импульс к улучшению демографической ситуации в стране, но и дополнительное стимулирование спроса на рынке первичной недвижимости. Ипотека по сниженной ставке 6% будет востребована, потому что семьи с детьми традиционно являются одной из основных групп потребителей на рынке жилья. В проектах нашей группы доля клиентов с двумя и более детьми составляет 25-30%. В первую очередь, программа будет привлекательна для семей, которые уже сейчас задумываются об улучшении своих жилищных условий.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
Программа поддержки молодых семей, на мой взгляд, может не только увеличить спрос на недвижимость, но и вовсе изменить подход девелоперов к разработке квартирографии. Ведь, как говорится, спрос рождает предложение. На фоне популяризации самого бюджетного жилья в последние два года девелоперы активно увеличивали долю компактных студий, одновременно сокращая число многокомнатных квартир. Субсидированная ипотека под 6%, уверен, увеличит долю покупателей с детьми, из-за чего студии и «однушки» потеснят более просторные варианты. Сегодня в нашем проекте 72% покупателей имеют детей. Из них 65% – одного ребенка, 32% – двух детей, 3% – трех детей. То есть из 100 человек уже сейчас 25 клиентов могут воспользоваться субсидиями. И после запуска программы поддержки, их доля однозначно вырастет.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
Покупатели с большими семьями составляют порядка 70% от общего числа наших клиентов. Доля многодетных семей занимает около 20-30% от суммарного числа покупателей, привлекающих ипотечный кредит. В любом случае речь идет об очень ощутимой доле клиентов. Кроме того, я уверен, что льготные условия кредитования помогут приобрести квартиру тем семьям с детьми, которые в нынешних условиях не могут себе этого позволить, поэтому я не исключаю, что удельный вес данной группы покупателей возрастет до 40%. Соответственно, в целом спрос на рынке жилья может увеличиться на 15-20% после введения льготной ипотеки для многодетных семей и продления действия программы материнского капитала. Отмечу, что по сравнению с материнским капиталом, пониженная ставка будет более эффективным инструментом решения квартирного вопроса в Москве. Размер маткапитала – фиксированный и достигает порядка 450 тыс. рублей. Для столичных расценок это незначительная сумма, тогда как в регионах она может покрывать весь первоначальный взнос. Льготная ставка сделает более доступным приобретение любой квартиры в ипотеку независимо от ее цены.
Павел Поселёнов, генеральный директор девелоперской компании «Инград»:
Это своевременная социальная мера, которая направлена на поддержку семей с детьми, например, в то время, пока один из родителей (как правило, мама) не работает и не зарабатывает, поскольку ухаживает за маленьким ребенком. Семьи с детьми нужно поддерживать всегда, а в текущих условиях, в первую очередь экономических, вопрос жилья имеет огромное значение для них. Каждый нормальный родитель хочет, чтобы его дети рождались и росли в комфортных условиях, имели отдельные комнаты, при этом - у семьи сохранялось нормальное качество жизни, а мама не выходила на работу через 3-6 месяцев после рождения ребенка. Важно отметить, что разговор идет не о ручном снижении рыночной ставки, а о субсидировании со стороны государства для определенной категории покупателей. Думаю, что банкам такой механизм будет интересен. Объемы ипотечного кредитования могут вырасти, ведь среди покупателей жилья в массовом сегменте доля семей с детьми традиционна высока, причем это не только «первая» покупка квартиры, но и увеличение количества комнат или площади при новой покупке. Потенциально высокий спрос на такой продукт вряд ли приведет к росту цен на жилье, так как речь идет о достаточно узкой целевой аудитории, а не о всех покупателях на рынке.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group:
Среди клиентов бизнес-класса нередко встречаются большие семьи, где воспитываются трое-четверо детей. Как правило, они приобретают большие квартиры с весьма существенной стоимостью, поэтому именно они обычно пользуются ипотечными кредитами и составляют большую часть всех клиентов данной группы. Оговорюсь, однако, что в целом клиентов с ипотекой в бизнес-классе не больше 25-30%. Причем банковский займ для них – это, скорее, тактический шаг, нежели насущная потребность, как для покупательской аудитории массового сегмента. Клиенты в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса, конечно, в большей степени выиграют от льготной ипотеки, нежели покупатели дорогостоящего жилья. Причем спрос должен вырасти и среди семей с одним ребенком, ведь для них планируется ввести ежемесячную выплату размером 10,5 тыс. рублей. Полагаю, многие используют эти средства для займа на покупку квартиры. Сегодня средний ежемесячный платеж по ипотеке в России составляет порядка 20 тыс. рублей, то есть адресная помощь государства поможет малоимущим семьям с одним ребенком закрывать до половины финансовой нагрузки от ипотеки.
Варвара Ротмистровская, генеральный директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ГК «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону):
Почти половина (48%) покупателей наших квартир в сегменте доступного жилья – это молодые люди до 35 лет, а также семейные люди – таких покупателей у нас 67%. У многих есть дети, но, к примеру, материнский капитал в качестве первоначального взноса использует лишь небольшое число покупателей. Это связано с тем, что при использовании только материнского капитала, без привлечения собственных средств, покупатель вынужден брать большую сумму кредита. Думаю, что когда эта инициатива воплотится в жизнь, то субсидирование процентной ставки уменьшит сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Тогда к нам придут те, кто ранее из-за большой кредитной нагрузки не смог использовать материнский капитал для покупки жилья, а также молодые семьи, которым завести второго или третьего ребенка мешали как раз жилищные условия – со ставкой в 6% задача по их улучшению становится значительно легче. Я думаю, что конкретно в наших проектах прирост продаж может составить примерно 15%.
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской группа «Сити-XXI век»:
Мы развиваем программы лояльности для семей с детьми уже не первый год: у нас есть специальные предложения для многодетных семей. Поэтому мы рады инициативе президента, созвучной политике компании, и тому, что поддержка семейных покупателей выходит на государственный уровень и приобретает совершенно иной масштаб. Прежде всего, это новые возможности для наших покупателей. Более половины от общего числа наших клиентов - семьи с детьми, поэтому компания заинтересована в их поддержке. Как показала программа субсидирования ипотеки, такая помощь эффективна: в 2015-2016 годах до 80% сделок на наших объектах совершалось по государственной программе. Уверены, что новая инициатива найдет отклик среди потенциальных покупателей жилья, позволит приобрести квартиру или уменьшить ипотечные выплаты за счет рефинансирования тысячам российских семей и, что не менее важно, поспособствует увеличению рождаемости.
Олег Колченко, управляющий партнер ГК «Основа»:
Сегодня ипотека - это основной инструмент приобретения жилья, и любые меры стимулирования ипотеки напрямую влияют на рост объемов выдачи кредитов и обеспечивают поддержку всей строительной отрасли. Основная доля ипотеки как раз приходится на молодые семьи с детьми, это более половины всех заемщиков, поэтому программа будет иметь широкий охват. Обозначенная ставка в 6% годовых - наиболее выгодные условия, анонсированные за всю историю нашего рынка. За счет такой ставки достигается существенная экономия на ежемесячных платежах для покупателей квартир. Также программа открывает более широкие возможности выбора - например, приобрести квартиру большей площади и с дополнительной комнатой для ребенка. В любом случае, это своевременная и важная мера для стимулирования развития рынка. При сохранении первоначального взноса на текущем уровне в 10-15% от стоимости приобретаемой квартиры, с Нового года можно прогнозировать всплеск интереса и к ипотеке, и к новостройкам.
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»:
Запуск программы поддержки молодых семей в первую очередь призван повысить рождаемость, ведь сейчас Россия пожинает плоды «демографической ямы» 1990-х годов. Начиная с 2014 года, количество родившихся продолжает падать – только в 2016 году на свет появилось на 52 000 детей меньше, чем в 2015 году. Естественно, это напрямую отражается на спросе в новостройках. Ведь несемейный человек в принципе не торопится с покупкой собственного жилья, тогда как для покупателей с ребенком свой угол – это уже необходимость. Поэтому эффект от запуска программы помощи многодетным семьям мы реально отметим, полагаю, через 2-3 года. Именно этого срока будет достаточно для того, чтобы заинтересованные в субсидии клиенты родили второго ребенка и выбрали новостройку.
К СЛОВУ
«СГ» поинтересовалась мнением и «другой стороны процесса» - попросила прокомментировать президентское поручение и финансистов. Вот, что думает на этот счет председатель правления «Геобанка» Михаил САХИН:
«Пока нет описания готовой программы льготного «семейного» ипотечного кредитования можно только предположить возможные сценарии, при которых коммерческим банкам будет выгодно участие в данной инициативе. На фоне значительного понижения ставки по ипотеке в 2017 году пропорционального роста продаж на рынке недвижимости не наблюдается. В данный момент, мы, к примеру, предлагаем кредит по ставке от 10% годовых при первоначальном взносе от 15% стоимости жилья (можно использовать и материнский капитал). Для сравнения, средняя ставка по ипотечному рынку пару лет назад составляла более 12% годовых. Тем не менее - бума продаж в ипотеке нет. Причин две - семьям сложно накопить на первоначальный взнос, и нет уверенности в том, что в течение 15-20 лет они смогут своевременно выплачивать кредит банку. Какие действия со стороны государства могли бы стимулировать участие банков в проекте льготного ипотечного кредитования? Возможно, увеличение суммы маткапитала или субсидирование ежемесячных выплат по ипотеке при рождении второго и третьего ребенка. При этом размер господдержки в разных регионах России должен быть разным в зависимости от рыночной стоимости недвижимости. Возможно, чиновники придумают и какие-то иные инструменты. Но если предложенные механизмы поддержки не позволят банкам сохранить доходность по ипотечным кредитам, то в программе будут участвовать только кредитные организации с государственной финансовой поддержкой».