Огни большого города

Почти все новое жилье в Тюменской области возводится в столице региона

Тюменская область — один из крупнейших российских регионов по объемам жилищного строительства. В прошлом году область заняла по этому показателю 14-е место в России. Здесь было введено в эксплуатацию свыше 1,4 млн кв. м жилья, или примерно 2% от всех новостроек в стране. За семь месяцев 2018 года ввод жилья уже превысил 525 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем за аналогичный период 2017 года. До конца 2018-го тюменские строители планируют сдать еще как минимум 700 тыс. кв. м. А всего в работе у 50 местных застройщиков находится 1,7 млн «квадратов». По состоянию на начало августа в регионе возводилось 268 домов на 33 788 квартир. При этом основное строительство ведется в областной столице — Тюмени и ее окрестностях. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Где и что строится

По данным ИРСО, строительство в Тюменской области ведется в 11 территориальных образованиях. Больше всего нового жилья строится в Тюмени — 1 621 127 кв. м (229 домов, рассчитанных на 30 0981 квартиру). Свою отдельную скромную лепту (1%) в общегородское дело вносит поселок Мелиораторов (входит в состав городского округа), где сейчас строится два дома на 485 квартир площадью 18 281 кв. м.

Еще 3% от всего областного «метража» возводится в прилегающем к столице области Тюменском районе. Здесь в четырех населенных пунктах строятся 14 домов на 741 квартиру площадью 52 948 кв. м. Из них больше половины (38 120 «квадратов») — в поселке Боровский (5 домов, 570 квартир). За ним идет Московский дворик (два дома на 107 квартир площадью 8176 кв. м). Чуть больше домов — пять — появится в селе Луговое, но здесь количество квартир и совокупный жилой метраж меньше — 46 и 5088 кв. м соответственно. В деревне Патрушева новых домов будет всего два, а квартир в них — 18 на 1564 «квадрата».

Таким образом, на долю областной столицы и ее ближайших пригородов вкупе приходится 91,3% строящихся в регионе домов, 95,3% всех квартир и 95,2% всех площадей. Оставшиеся 85 965 кв. м (4,8% метража) делят между собой 8 населенных пунктов региона, из которых 70 834 «квадрата» строится в Тобольске (13 домов на 1118 квартир).

Основной объем областного жилищного строительства приходится сейчас на многоквартирные дома: 189 из 268 зданий (70,5% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 33 307 квартир составляет 97,1% строящегося сейчас в регионе жилья (1 726 535 кв. м). Еще 320 квартир на 37 315 «квадратов» (2,1% областных площадей) располагаются в 77 блокированных домах (таунхаусах). Появились в Тюменской области и жилые комплексы (ЖК) с апартаментами — причем сразу два на 161 квартиру площадью 14 471 кв. м. Годом ранее таких проектов в «рабочих портфелях» местных застройщиков, согласно данным ИРСО, не было.

Что касается самих новых ЖК, то их в Тюменской области в настоящее время возводится 76. Самый крупный из них — микрорайон «Правобережный» (застройщик ПСК «Дом») — расположен почти в центре Тюмени. В его составе 15 домов на 1651 квартиру общей площадью 106 449 кв. м. Ближайшие «преследователи» — ЖК «6 квартал» на девять домов (624 квартиры, 83426 кв. м) от застройщика «ИНКО и К» и ЖК «Москва», где будет восемь домов на 2 992 квартиры площадью 82 821 кв. м (застройщик — «Сибстройсервис»). Оба этих ЖК также находятся в областной столице.

А вот самый скромный (по объемам) ЖК в регионе расположен в городе Ишиме, там застройщик «Инвест-проект» возводит небольшой дом на 18 квартир совокупной площадью 873 кв. м.

Примечательно, что Тюменская область — один из немногих региональных рынков, описанных ИРСО и «СГ», где средняя площадь строящихся квартир существенно превышает общероссийские показатели — 52,6 кв. м против 49,2 в целом по РФ. Более того, средняя площадь квартир в строящихся домах, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, составляет и вовсе 54,3 «квадрата». Самые просторные квартиры можно найти в Тюмени, в уже упомянутом ЖК «6 квартал»: средняя площадь их составляет 133,7 кв. м. А самое скромное по площади жилье — в селе Ярково, в доме, который строится компанией «СИПЭК». Там средняя площадь квартиры (всего их 91) составляет 17,9 «квадратов».

Ну, а самым «вместительным» (по общей жилой площади) в регионе является сейчас дом-ЖК «На Ватутина» (застройщик ГК «Vira group»), «собравший» в одном объекте 888 квартир на 38 959 «квадратов».

Из чего и какого «роста»

Если говорить о материалах для стен, то у тюменских строителей в большом почете кирпич. Он применяется сейчас при строительстве 31,3% региональных площадей (556 597 кв. м в 98 домах). На втором месте по популярности — монолит. Таким способом в области возводится 25,8% новых площадей (458 860 кв. м в 44 новостройках). Востребовано в регионе и блочное домостроение — 50 жилых зданий площадью (333 193 кв. м или 18,7% всего строящегося метража).

«Гибридные технологии» используются на 61 объекте, но показатели монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир выглядят скромнее — 14,8% всех жилых «квадратов» (262 897 кв. м). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится всего 15, и их общая площадь составит 166 774 кв. м (9,4% совокупного объема).

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Тюменской области составляет 10,2 этажей (из расчета на строящийся дом). Получается, что за год новостройки подросли в среднем почти на два этажа (согласно прошлогоднему исследованию ИРСО, показатель средней высотности находился на отметке в 8,5 этажей). И это несмотря на то, что в регионе по-прежнему строится много домов высотой всего в 1-3 этажа — 88 зданий (32,8% от всех объектов) на 66 633 кв. м. Но если брать не количество домов, а площади, то результат будет выглядеть несколько иначе: наибольший объем придется уже на 18-24-этажные строения площадью (807 487 кв. м, или 35,8% от всего жилого метража (подробности в инфографике)). Оставшаяся доля распределяется так: 4-8-этажные дома — 9% (24 дома), 9-12-этажных — 19,8% (53 здания), 13-17-этажных — 24,1% (41 дом).

А вот небоскребов (25 и более этажей) в регионе не обнаружено! Впрочем, не было их здесь и в 2017 году. В этом отношении область идет вразрез с общероссийской тенденцией: в среднем по стране доля высоток составляет уже 18%. В Тюмени же самыми высотными из строящихся объектов остаются 24-этажный многоквартирный дом (застройщик «Мостострой-11») и 23-этажный корпус ЖК Fifty Fifty от компании «2Мен Групп Девелопмент».

Кто и когда

Из 50 застройщиков, работающих сейчас в Тюменской области, на долю первой пятерки игроков приходится больше трети региональных новостроек (36% площадей). Первое место в области сейчас занимает «Брусника», в портфеле которой свыше 184 тыс. кв. м жилья (10,4% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — застройщик «Меридиан Констракшн» (129 тыс. кв. м, 7,3%). Далее с незначительным отрывом следуют стройкомпании «Сибстройсервис» (118 тыс. кв. м, с долей 6,7%) и ПСК «Дом» (106 тыс. кв. м, 6%). Также входящая в первую пятерку группа компаний (ГК) «ТИС» чуть-чуть «не дотянула» до сотни тысяч «квадратов» — 98 тыс. кв. м, с долей 5,5% (см. таблицу).

Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 569 501 кв. м в 85 домах (32% совокупного метража 12 148 квартир). Строительству четверти (24,8%) площадей — 441 197 кв. м в 37 домах (8 691 квартира) — старт был дан в 2017 году. В 2015 году в работу были взяты 76 домов на 4599 квартир площадью 258 452 кв. м (14,5%). Годом ранее, в 2014-м, были запущены еще 11% площадей (195 432 кв. м) в 40 домах на 3137 квартир. По документам, выданным в 2012-2013 годах, строится в общей сложности 10 домов с 1870 квартирами на 102 776 «квадратов» (5,7% площадей). Есть в области и настоящие долгострои — до сих пор идет строительство 10 объектов на 1036 квартир площадью 85 663 кв. м, документация на которые была получена с октября 2006 по декабрь 2011 года (это 4,8% от всей жилой площади в области). Разрешение на строительство в этом году, на момент исследования, уже получили 10 новых девелоперских проектов, и на их долю приходится сейчас 7% совокупных площадей (125 300 «квадратов» в 2307 квартирах).

До конца текущего года тюменские застройщики из 268 строящихся в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины — 157 жилых объекта на 712 780 кв. м (13 606 квартир). Если это случится, то тогда будет сдано 40,1% от всех находящихся сейчас в работе площадей. Такой же процент сдачи областного «метража» намечен на следующий год, когда будут построены 80 новых домов на 13 408 квартир совокупной площадью 713 628 «квадратов». В 2020 году ожидается ввод еще 226 001 кв. м жилья (20 домов, 4431 квартира, 12,7% всех площадей). Десять домов на 2212 квартир с 119 102 кв. м (6,7%) должны будут встретить новоселов в 2021 году. Последний из строящихся сейчас домов — на 131 квартиру площадью 6810 кв. м — будет заселен, согласно проектной документации, в 2022 году.

Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию в Тюменской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы, и, возможно, не один раз. Так, например, 56 853 кв. м жилья, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017. Еще 50 414 кв. м покупатели дожидаются с 2016 года. Правда, наибольший объем переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь жилых единиц приходится на переносы в пределах 2018 года — 10,3% от общего объема планируемого ввода объектов в эксплуатацию в Тюменской области в этом году (73 608 кв. м).

К сожалению, «уточнение сроков ввода», а проще говоря, просрочка — явление в регионе достаточно распространенное. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается у каждого второго областного застройщика. Из полусотни компаний — почти половина (24) были замечены в переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, надо отметить, что средняя просрочка по области относительно невелика и составляет 3,9 месяца. В основном, отсрочка возникала из-за необходимости достроить часть объемов. Перенос ввода 100% заявленных объемов отмечен лишь у девяти областных девелоперов (на их счету около 70 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). Но длительность просрочки у таких компаний уже значительно выше — от 6 до 55 месяцев. «Антилидером» по этому показателю является компания «Тюменский строитель», которая на 4,5 года «опаздывает» со сдачей двух домов на 272 квартиры площадью 14 023 кв. м в своем ЖК «Просторный» в областной столице.

63308 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Тюменской области

50392 за кв. м — такова средневзвешенная цена августовского предложения на рынке строящегося жилья Тюменской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/ inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№8), Москвы (№9), Санкт-Петербурга (№12), Ростовской (№17) и Ленинградской областей (№19). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).