Обычная история

Обычная история

В процессе реализации меняются 99% долгосрочных девелоперских проектов

В нынешних экономических условиях внесение изменений в девелоперский проект в ходе его реализации — вынужденная мера, к которой в той или иной степени приходится сейчас прибегать подавляющему большинству российских застройщиков. Начиная масштабные проекты 4-5 лет назад, и ориентируюсь в тот момент на позитивную конъюнктуру рынка, сегодня они столкнулись с необходимостью поиска способов уменьшения издержек, связанных с существенным ростом себестоимости строительства. И пересмотр проекта в этой ситуации становится единственной возможностью сохранения положительного финансового баланса проекта, и выполнения в итоге обязательств перед дольщиками. К такому выводу пришли участники круглого стола «Изменение проекта комплексного освоения территорий (КОТ). Предпосылки, факты, результаты», прошедшего 23 апреля в Москве.

В частности, по словам председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Любови Цветковой, «коррективы — это обычная история любого девелоперского проекта». По оценкам эксперта, наибольшие шансы дойти до завершения проекта с минимумом изменений есть только у «точечной» застройки. «Если же это большие проекты комплексного освоения территории, то они реализуются, как правило, 5-7 лет, а за это время могут измениться как экономическая ситуация, законодательные и нормативные требования, так и покупательские предпочтения, - отмечает она. - И все это заставляет застройщиков приспосабливаться к меняющимся условиям. Можно сказать, что 99% комплексных девелоперских проектов корректируются и не раз - с момента старта до выдачи ключей».


По словам Цветковой, чаще всего застройщики пытаются оптимизировать свои расходы, к сожалению, удешевляя применяемые стройматериалы, привлекая менее профессиональных подрядчиков, сокращая предусмотренное проектом наполнение дворового благоустройства. Менее распространенный вариант решения, позволяющего нивелировать рост издержек, — это увеличение доходной составляющей проекта, в т.ч. и за счет прибавки новых жилых «квадратов». В качестве примера такого подхода к оптимизации глава ассоциации столичных инвесторов привела жилой комплекс (ЖК) класса «комфорт-плюс» «Рассказово» в Новой Москве.

Этот проект комплексного освоения территории 34 га в 7 км от МКАД был выведен на рынок компанией Sezar Group в 2014 году, еще до кризиса. Девелопер не скрывает, что «слабым звеном» проекта оказалась его офисно-гостиничная составляющая, предусмотренная первоначальным назначением участка (вектором градостроительной политики в отношении присоединенных территорий было развитие их как места приложения труда). Ее доля в общем объеме застройки составляла более 30%. «В условиях, когда издержки выросли на 35%, решение о пересмотре застройки стало необходимостью, - рассказывает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. - Сбалансировать финансовую модель и выполнить все обязательства по качеству и темпам строительства жилых домов позволил отказ от офисно-гостиничной недвижимости и строительство дополнительного объема жилой».

Согласно обновленной концепции ЖК, теперь здесь планируется возвести в общей сложности 10 жилых домов, 3 детских сада, 2 поликлиники, школу, торговый центр и многоуровневый паркинг. Ранее проект предусматривал 7 жилых домов, 2 офисно-гостиничных здания, 2 детсада, поликлинику, школу, офисно-торговый центр и 2 многоуровневых паркинга. 


На сегодняшний день в «Рассказово» уже построены и заселены 4 дома первой очереди, дома второй очереди - готовятся к вводу в эксплуатацию, к строительству третьей очереди Sezar Group приступил в январе 2018 года. Реализацию измененной, четвертой очереди девелопер собирается начать также в этом году. Этажность новых домов будет каскадной от 8 до 22, рост высотности — от восьми со стороны существующей застройки с постепенным повышением к границе участка. Архитектура продолжит существующий ансамбль «московской классики» с декоративными фасадными элементами в стиле ампир и ар-деко.

Кстати: 55 млрд рублей составит общий объем инвестиций в строительство ЖК «Рассказово». Завершить проект планируется в 2022 году

«При проработке новых проектных решений мы руководствовались принципом в обязательно порядке сохранить все параметры квартир, указанные в ДДУ, и максимально сохранить принципиальные критерии выбора для тех, кто уже приобрел квартиру в «Рассказово». Более того, неизбежные изменения со знаком «минус» компенсированы на изменения со знаком «плюс», - подчеркивает Ольга Барабанова. - В итоге из 84 «потребительских» параметров проекта, изменились 8, причем 6 из них – в лучшую сторону».


Так, в перспективной очереди, как и в уже построенных домах, будет реализована концепция «двор без машин». Все новые дома будут с подземным паркингом. «И это не только вопрос удобства, - поясняют в компании, - но и решение, позволяющее увеличить коэффициент обеспеченности жителей машино-местами на 25%». Отказ от офисно-гостиничной составляющей позволит исключить неконтролируемый трафик «случайных лиц» на огороженной территории комплекса. А увеличение объема жилья повлекло за собой увеличение социальной инфраструктуры, в расчете на каждого жителя коэффициенты обеспечения местами в детских садах, школах и поликлиниках выросли на 35-45%.

Справочно:

Sezar Group — многопрофильный девелопер, работающий на рынке с 2003 года, с 2012 года — на рынке жилой недвижимости. Площадь проектов в стадии освоения — более 800 тыс. кв. м. В 2017 году Sezar Group вошел в топ-10 застройщиков по количеству проданных квартир в Москве.