Область ввода

Половину строящегося сейчас в Тюменском регионе жилья планируется сдать в эксплуатацию в этом году

Состояние российского рынка не­движимости определяется множе­ством показателей. Наряду с объе­мами ввода нового жилья в стране к числу наиболее важных можно отнести и объемы текущего строитель­ства. С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru)  ведет постоянный мониторинг всех от­крытых сведений о жилищном строи­тельстве в России, осуществляемом про­фессиональными застройщиками. С 2017 года результаты этой большой ана­литической работы, проделываемой ИР­СО, передаются «Стройгазете» на экс­клюзивных условиях. Очередную серию публикаций, посвященной ситуации на крупнейших региональных строитель­ных рынках страны в 2019 году, открыва­ет один из ведущих «производителей» жилья — Тюменская область. Здесь на начало января силами 54 девелоперских компаний возводилось 230 домов на 31 700 квартир совокупной площадью 1 642 412 квадратных метра. При этом основные работы ведутся в областной столице — Тюмени — и вокруг нее.

Где и что строится

На сегодняшний день жилищное строи­тельство в Тюменской области осущест­вляется в 9 территориальных образова­ниях региона. Больше всего нового жи­лья строится в Тюмени — 191 дом на 28 066 квартир общей площадью 1 457 814 «квадратов», или 88,8% всего возводимо­го в регионе «метража». Вместе с входя­щим в состав городского округа посел­ком Мелиораторов, где сейчас строится два дома на 485 квартир площадью 18 281 кв. м, доля областной столицы вырас­тает до 89,9%.

На втором месте — город Тобольск с 6,9% региональных площадей (113 219 кв. м в 2265 квартирах, расположенных в 19 строящихся домах). Еще 2,4% от всего областного «метража» возводится в при­легающем к столице Тюменском районе. Здесь на счету трех населенных пунктов 11 домов на 559 квартир площадью 40 065 кв. м. Больше половины из этих пло­щадей (26 801 «квадратов») возводятся в поселке Боровском (4 дома, 406 квар­тир). Еще два дома на 107 квартир (8176 кв. м) строятся в Московском дворике. Чуть больше домов — 5 — появится в се­ле Луговом, но здесь число квартир и со­вокупный жилой метраж скромнее — 46 и 5088 кв. м соответственно.

Оставшиеся 0,8% текущего «произ­водства» нового жилого метража (13 033 кв. м в 6 домах на 325 квартир) делят между собой 5 населенных пунктов: Ишим, Исетское, Заводоуковск, Упорово и Ялуторовск.

Основной объем областного жилищ­ного строительства приходится сейчас на жилые комплексы (ЖК), состоящие из многоквартирных домов (МКД). Таковых 169 из 230 возводимых зданий (73,5% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в МКД 31 065 квартир составляет и вовсе 96,6% строя­щегося сейчас здесь жилья (1 586 916 кв. м). Еще 263 квартиры на 30 560 «квадра­тов» (1,9% областных площадей) распо­лагаются в 57 блокированных домах (та­унхаусах). Представлены в регионе и апартаменты — 4 дома на 372 квартиры площадью 24 936 кв. м (1,5% рынка).

Что касается самих новых ЖК, то их в Тюменской области в настоящее время возводится 81. В состав самого крупного из них — комплекса «Айвазовский» (за­стройщик ГК «ЭНКО») — входит 5 домов на 1891 квартиру совокупной площадью 119 440 кв. м. В активе этого же девело­пера и второй по объемам в регионе ЖК — «Преображенский» (9 домов на 1554 квартиры площадью 83 428 кв. м). Замы­кает «большую тройку» ЖК «Видный» от компании «Брусника» (7 домов, 1112 квартир, 60 135 кв. м). Все три крупней­ших комплекса строятся в областной сто­лице.

А вот самый скромный (по масшта­бам) ЖК в регионе находится по Малой Садовой улице в городе Ишиме, в кото­ром застройщик «Инвест-проект» запла­нировал к сдаче всего один дом на 18 квартир совокупной площадью 873 кв. м. Получается примерно по 48,5 «квадра­тов» на квартиру. В связи с этим надо от­метить, что Тюменская область в целом — один из немногих региональных рын­ков, ранее описанных ИРСО и «Стройга­зетой», где средняя площадь строящихся квартир превышает среднероссийские показатели — 51,8 кв. м против 49,2 в целом по РФ. Более того, средняя пло­щадь квартир в строящихся домах, разре­шение на возведение которых было вы­дано в прошлом году, составляет и вовсе 54,3 «квадрата».

Самое маленькое в регионе жилье представлено в Тюмени в ЖК «Новый мыс 3.0» (возводит ГК «Меридиан»). Средняя площадь квартиры здесь состав­ляет 24,8 кв. м. Самые просторные по местным меркам квартиры можно найти опять же в областной столице — в ЖК «Ново-Патрушево», где застройщик «ТДСК» запроектировал квартиры сред­ней площадью 133,1 кв. м.

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространен­ных материалов для стен у тюменских строителей в большом почете кирпич, который применяется сейчас при строи­тельстве 28,9% региональных площадей (475 404 кв. м) в 98 домах. На втором месте по популярности — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким способом в области возводится 24,6% но­вых площадей (404 646 кв. м в 64 ново­стройках). Востребовано здесь и блочное домостроение — применяется сейчас при строительстве 39 жилых зданий пло­щадью 349 206 кв. м (21,3% региональ­ного метража). «Чистый» монолит ляжет «в основу» 26 объектов на 309 480 кв. м — 18,8% всех жилых «квадратов». Па­нельных домов в регионе в ближайшее время появится всего 11, и их общая пло­щадь составит 103 676 кв. м (6,3% объе­ма рынка).

Средняя высотность текущего жилищ­ного строительства в Тюменской области составляет 11,4 этажей (из расчета на строящийся дом). Притом, что больше всего в регионе по-прежнему строится домов высотой всего в 1-3 этажа — 64 зданий (27,8% от всех объектов). На до­лю 4-8-этажных домов приходится 9,6% строящегося сейчас жилья (22 дома), 9-12-этажных — 22,2% (51 здание), 13-17-этажных — 10% (41 жилое строе­ние).

Но если брать в расчет не количество домов, а совокупную площадь на выходе, то ранжирование будет выглядеть совсем иначе. Тогда самая большая доля будет не у 1-3-этажек (3,1% «площадей»), а у до­мов высотой 18-24 этажа — 47,1% от все­го жилого «метража» (полная версия «по­квадратной» расстановки — в инфогра­фике).

Появятся в регионе и свои «небоскре­бы» (25 и более этажей) — 11 зданий (4,8% всех объектов). В их числе сразу пять 25-этажных домов в Тюмени в ЖК: «Мое» (застройщик 4D Development), «Фамилия» (ГК «Меридиан»), «Озерный парк» (ГК «ПИК») и два уже упомянутых выше проекта от ГК «ЭНКО» — «Айвазов­ский» и «Преображенский».

При этом самым «вместительным» (по общей жилой площади) в регионе является сейчас тюменский дом-ЖК «На Ватутина» (застройщик ГК «Vira group»), «собравший» в одном объекте 888 квар­тир на 38 959 «квадратов».

И самое главное — кто и когда

Из 54 застройщиков, работающих сейчас в Тюменской области, на долю первых двух крупнейших игроков пригодится почти четверть регионального «метра­жа» (24,3% всех новых площадей). Пер­вое место в области занимает ГК «ЭН­КО», в портфеле которой сейчас 211 989 кв. м новостроек (12,9% от общего объе­ма возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — «Брусника» (187 452 кв. м, 11,4% от совокупной жилой площади). Далее с еще более значитель­ным отрывом от лидеров следует ГК «Ме­ридиан» (123 273 кв. м, с долей 7,5%). Остальные представители рынка до сот­ни тысяч «квадратов» не дотягивают (подробности в таблице).

Наибольший объем текущего област­ного строительства приходится на объек­ты, разрешение на строительство кото­рых выдано в прошлом году, — 578 784 кв. м в 59 домах (35,9% совокупного ме­тража 10 908 квартир). Строительству 21,3% региональных площадей — 350 526 кв. м в 7748 квартирах в 32 домах — старт был дан в 2017 году. Годом раньше в работу были взяты 48 домов на 6254 квартир площадью 301 193 кв. м (18,3%). Еще 9,2% «площадей» (151 419 кв. м в 46 домах на 2484) — «выпуска» образца 2015 года. По документам, выданным в 2013-2014 годах, в сумме строится 36 до­мов с 3544 квартирами на 192 878 «ква­дратов» (11,7%). При этом до сих пор в регионе ведется строительство 9 объек­тов на 762 квартиры площадью 67 612 кв. м, документация на которые была получена с октября 2006 по декабрь 2012 (это 4,1% от всей жилой площади в обла­сти). Разрешений на строительство в этом году, на момент исследования ИР­СО, получено не было.

При этом до конца текущего года тю­менские застройщики из 230 строящихся в области домов планируют ввести в экс­плуатацию больше половины — 138 с 16 288 квартирами на 836 794 кв. м. Это будет 60% и 50,9% от всех находящихся сейчас в работе объектов и площадей. Следующая крупная сдача — почти трети (30,3%) областного «метража» — наме­чена на 2020 год, когда должны быть за­вершены 54 дома на 9981 квартиру сово­купной площадью 497 238 «квадратов». В 2021 году ожидается ввод еще 217 977 кв. м жилья (28 домов, 3837 квартир, 13,3% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 8 домов на 842 квар­тир с 42 917 кв. м (2,4%) встретят новосе­лов в 2022-2023 годах. Последние 2 из строящихся сейчас домов — на 752 квар­тиры площадью 47 486 кв. м — будут за­селены, согласно проектной документа­ции, не раньше 2024 года.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Тюменской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы еще могут быть внесены коррек­тивы. Так, например, 208 119 «квадра­тов» жилья, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в прошлом году. В 2019 строите­ли обещают сдать 78 681 кв. м, которые должны были быть введены в строй в 2017 году, и 66 621 кв. м 2016 года. Так­же с 2017, но уже на 2020 год, переехал ввод еще 7426 «квадратов». До следую­щего года отложили заселение и 13 288 кв. м, которое должно было состояться в прошлом году.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление в Тюменской области очень распространенное. В задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО были за­мечены 32 из 54 местных девелопер­ских компаний. Незначительные кор­ректировки (до месяца и по небольшой (до 14%) доле «портфеля») первона­чальных сроков ввода встречаются да­же у двух из трех региональных лиде­ров. Перенос ста процентов объема те­кущего строительства отмечен у 21 местных застройщиков, и диапазон «просрочки» у них составляет уже от 3 месяцев до почти 4 лет. Максимальная задержка ввода объектов в эксплуата­цию — 45 месяцев — выявлена у строй­компаний «ПТК СС» и «Стерх». Приме­чательно, что оба их объекта зависли в Тобольске, где первый застройщик ни­как не может завершить строительство 3 домов на 136 квартир на 7426 кв. м, а второй — не справляется со сдачей од­ного дома на 48 квартир общей площа­дью 3 674 «квадрата».

65 858 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Тюменской области

54 577 руб./кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в области жилья