Комплексное освоение территорий становится нормой жилищного строительства в России
С каждым годом на карте страны появляется все больше жилых проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Это направление стало актуальным и востребованным по вполне понятным и очевидным причинам. По словам главы Минстроя России Михаила Меня, сегодня способность крупных городов развиваться путем доминировавшей в последнее время уплотненной, точечной застройки практически исчерпана. А это, по словам министра, означает, что сейчас необходимо сконцентрировать все усилия на комплексном освоении новых территорий. «Реализация проектов КОТ позволит решить проблемы развития мегаполисов, создав современную, качественную городскую среду для проживания», — уверен министр.
По оценкам омбудсмена в сфере строительства и ЖКХ Елены Николаевой, пока проекты КОТ занимают в России около 30% от общего объема строительства, но их число растет. Россияне, по ее словам, хотят жить в качественной среде, чтобы недалеко от нового дома имелась вся необходимая инфраструктура — детские сады, больницы, школы, центры досуга и пр.
Проект-первопроходец
К созданию, по сути, новых городов-спутников, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой и отвечающих требованиям энергоэффективности и энергосбережения, российские девелоперы приступили в середине 2000-х годов. Толчком к массовой реализации таких проектов стало постановление правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», принятое в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Тогда по итогам общефедерального конкурсного отбора было выбрано два десятка площадок. Но, пожалуй, наиболее масштабным стал проект района «Академический» на юго-западе Екатеринбурга, рассчитанного на 325 тыс. человек. Стоит отметить, что эту свою разработку в области прогрессивного развития городского пространства девелопер — тогда ГК «Ренова-СтройГруп» (после ребрендинга в 2013 году — «КОРТРОС») — представил общественности еще в 2006 году. Генплан и единое архитектурное решение проекта, ставшего впоследствии модельным проектом КОТ, разработало французское бюро Valode & Pistre.
Наряду с возведением на участке общей площадью более 1300 гектаров почти 9 млн кв. метров жилья предусматривалось и строительство независимой от города современной инфраструктуры, базирующейся на принципах энергоэффективности и энергосбережения.
«Мы будем продавать не квадратные метры, а стиль жизни», — решили в компании. И действительно от набившей оскомину типовой застройки проекты «КОРТРОСа» отличают современное, европейское отношение к созданию жилого пространства. А то обстоятельство, что в большом комплексном проекте все элементы — инфраструктурные, планировочные, эстетические — связаны между собой, позволяет создать привлекательную и комфортную среду обитания.
Первая очередь «Академического» будет включать в себя 35 детских садов, 10 школ и медицинский центр, в который войдут поликлиника, больница, станция «скорой помощи». Первая детская поликлиника, рассчитанная на 15 тыс. детей, открылась в районе уже в 2015 году. Здесь действуют три школы, не имеющие равных в городе по архитектурно-планировочному решению и техническому оснащению. На территории района уже работает 8 детских садов. В «Академическом» открыт крупный торгово-развлекательный центр площадью 60 тыс. кв. метров, включающий в себя, помимо продуктового гипермаркета, фитнес-центр с бассейном и кинотеатр на пять кинозалов. Общая площадь социальных, торговых, офисных, спортивных и культурных объектов в районе, в том числе в зоне пешеходной доступности, превысит 4,2 млн «квадратов».
Еще одной особенностью этого проекта является создание новых рабочих мест. В «Академическом», по данным застройщика, итоговое количество рабочих мест, где смогут трудиться местные жители, составит не менее 90 тыс.
Много внимания уделяется и озеленению. Окружающие лесные массивы получили своего рода продолжение внутри района в виде полос зеленых насаждений. Помимо этого в «Академическом» уже заложили парк площадью 60 гектаров.
Организовано в районе и парковочное пространство — к услугам жителей около 160 тыс. машино-мест. Запущено троллейбусное движение, проложено несколько автобусных маршрутов. Чуть позже «Академический» и центр города свяжет высокоскоростная трамвайная линия протяженностью 7,7 км.
Поддается тиражированию
На сегодняшний день реализация проектов КОТ считается главным «продуктом» ГК «КОРТРОС», а ее первенец — «Академический» — вот уже почти десять лет является площадкой для отработки инновационных инженерных и архитектурных решений, которые впоследствии воплощаются во многих других проектах. Одним из самых успешных экспериментов компании, например, оказалось внедрение системы безопасности с помощью видеонаблюдения и системы оперативного реагирования, в рамках которой каждый житель может заказать сопровождение видеокамерами для себя или своих близких. Эффективными оказались идеи рекуперации — внедрение в домах замкнутой системы очистки воздуха и электрообогрева «теплыми полами». В результате в том же «Академическом» жители экономят на коммунальных расходах за счет «умных технологий» до 40%, а энергоэффективность тепловых сетей достигает 90%. Помимо этого, использование энергосберегающих технологий и материалов позволило еще и существенно снизить себестоимость одного квадратного метра жилья.
Деньги для КОТов
Реализация и развитие «Академического» стало еще и своего рода «обкаткой» взаимодействия бизнеса с властями. Дело в том, что по-настоящему крупные проекты КОТ, как правило, реализуются на условиях государственно-частного партнерства (ГЧП). А это значит, что вопрос создания инфраструктуры в районе не остается проблемой только застройщика: привлекаются средства и возможности федерального центра, области и города. Ярким примером ГЧП стало создание первой в районе детской поликлиники. Этот подход выгоден всем участникам ГЧП: власти, которая получает необходимые объекты, и бизнесу, который имеет четкое понимание по срокам и источникам финансирования строительства. Как рассказал «СГ» президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий, «главное, что в таких проектах мы сможем определиться с затратами всех участников: и девелопера — с точки зрения стройки, проектирования соцобъектов и дорог, и государства — с точки зрения развития дорожной сети и инфраструктурных решений».
Как показывают последние события, практика реализации проектов КОТ получит продолжение. Недавно на уровне правительства было принято решение о выделении, начиная с 2017 года, из федерального бюджета 20 млрд рублей на поддержку российских застройщиков, создающих при реализации проектов КОТ собственную внутриквартальную инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры. И такого объема финансирования, по словам главы Минстроя России Михаила Меня, должно хватить на поддержку 25-30 проектов КОТ в год по всей стране, что позволит вводить ежегодно дополнительно 5 млн кв. метров жилья. Конкретные девелоперские проекты, которые смогут рассчитывать на господдержку, будут определены уже в следующем году. При их выборе Минстрой будет учитывать ряд параметров, которым проекты, аналогичные «Академическому», вполне соответствуют — в том числе, это и создание благоустроенной городской среды, и единый архитектурный стиль, и применение при строительстве экологически чистых материалов и энергоэффективных технологий.
85 многоквартирных домов (более 1 млн кв. метров жилья), в которых проживают сейчас около 50 тыс. человек, уже построено «КОРТРОСом» в районе «Академический» на юго-западе Екатеринбурга