Краснодарский край — один из немногих российских регионов, наращивающих объемы текущего строительства
По объемам ввода жилья в стране Краснодарский край уступает лишь Московской области (подробности «СГ» № 7 от 23 февраля 2018 года). Так, по данным Росстата, в 2017 году на долю региона пришлось около 6% от всех российских новостроек. За прошедший год в крае было сдано в эксплуатацию свыше 4,6 млн квадратных метров жилья (+3,7% по отношению к 2016 году). Как выяснили аналитики Института развития строительной отрасли (ИРСО), почти такой же объем — чуть больше 4 млн «квадратов » — планируют построить краснодарские застройщики и в этом году.
Что и где строится
В общей сложности накануне лета в Краснодарском крае силами 196 девелоперских компаний возводилось 1143 дома на 189 993 квартиры общей жилой площадью 8 940 694 кв. м. Год назад аналогичные показатели были куда скромнее: тогда в регионе работало 178 застройщиков, в портфеле которых насчитывалось 996 домов на 178 743 квартиры совокупной площадью 8 398 049 кв. м.
Больше всего новых домов в регионе сейчас возводится в краевой столице — Краснодаре — 717 объектов на 128 550 квартир общей площадью 6 094 493 кв. м. Еще 150 тыс. «квадратов » находятся в четырех населенных пунктах, входящих в составе городского округа, из них почти половина — только в одном поселке Березовый (70 979 кв. м). В сумме «краснодарская агломерация» забирает (64,5% от всех строящихся в крае домов, или 69,7% совокупной жилой площади).
В целом в крае строительство ведется сейчас в 30 территориальных образованиях. Среди других городов-лидеров региона: Анапа (где возводится 77 домов на 19 307 квартир площадью 887 841 кв. м), Сочи (97 домов, 13 447 квартир на 648 880 кв. м) и Новороссийск (34 дома, 7026 квартир, 349 483 кв. м). Втроем они добавляют в «жилищную копилку» региона 21,1% площадей (и это без учета входящих в Большой Сочи Дагомыса и Красной Поляны, а также Мысхако и Цемдолины из состава Новороссийска — с ними можно еще прибавить 4% «квадратов»). А вот наименее привлекательным для краевых застройщиков являются города Темрюк, Славянск-на-Кубани и Кропоткин, в которых сейчас строится по одному-два дома общим метражом чуть больше 30 тыс. «квадратов».
Основной объем текущего жилищного строительства в Краснодарском крае приходится на многоквартирные дома (898 строений, или 78,6% всех объектов). Доля домов с апартаментами, так популярных на других крупных строительных рынках страны, в регионе составляет всего 1,6% (18 зданий площадью 260 849 кв. м, или 2,9% краевого метража). Блокированных домов (таунхаусов) здесь хоть и больше — 227 (19,9% от всех строящихся в субъекте домов), но их общая площадь (107 239 кв. м) уступает даже апартаментам.
Примечательно и то, что краевая квартирография по средней площади представленного в этих домах жилья не дотягивает до общероссийских показателей. Так, площадь среднестатистической квартиры в регионе составляет 47,1 «квадрата», тогда как в целом по РФ — это 49,4 кв. м.
Самое скромное в крае жилье — со средней площадью квартиры 20,5 кв. м — сейчас представлено в городах Джубга и Горячий ключ — в жилых комплексах (ЖК) «Жемчужина» (застройщик 310 Group) и ЖК «Лесной» (стройкомпания «Терем») соответственно. Самые большие квартиры в регионе появятся в Краснодаре — в доме по улице Буденного, 182, который возводит стройкомпания «НСИ» — 211,5 кв. м.
Что касается самих новых ЖК, то их в Краснодарском крае сейчас строится 320. В состав самого крупного из них — ЖК «Губернский» (группа компаний (ГК) «ЮгСтройИнвест»), расположенного опять же в краевом центре, входит 28 домов на 9415 квартир совокупной площадью 451 217 кв. м. Ближайший «преследователь» — застройщик СК «Семья» — хоть и возводит «по соседству » в своем ЖК «Светлоград» 25 домов на 6013 квартир, но проигрывает лидеру по общей площади почти 240 тыс. «квадратов». Самый «миниатюрный » (по своим масштабам) региональный ЖК — «Город золотой» — находится в новороссийской Цемдолине, где стройхолдинг с аналогичным ЖК названием запланировал к сдаче всего один дом на 8 квартир площадью 402 кв. м.
Из чего и какого «роста»
С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у краснодарских строителей в большом почете «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 405 домов на 4 624 783 кв. м (51,7% от всей площади жилищного строительства в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 34,2%. На втором месте по популярности — монолит. Именно так возводится 19,2% всей краевой жилплощади (1 714 408 «квадратов» в 158 домах). Блочных домов здесь строится больше — 304, но их общая жилая площадь составляет 1 360 822 кв. м (15,2% от всей площади). Из «чистого» кирпича в крае возводится 227 домов на 666 093 «квадрата» (7,4% новой жилой площади). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится всего 47 общей площадью 537 786 кв. м (6% объема рынка).
Средняя этажность жилищного строительства в Краснодарском крае составляет 10,5 этажей (из расчета на строящийся дом). При том, что больше всего в регионе строится сейчас 1-3-этажных зданий — 390 (34,1% всех местных новостроек). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по «качественным характеристикам» (общему метражу), то наибольший объем будет приходиться уже на 18-24-этажные строения. И пусть таковых в крае возводится 216 штук (18,9% строящихся домов), зато на их счету 3 379 054 «квадрата», а это уже 37,8% от всей жилой площади, в то время как общая площадь столь многочисленных малоэтажек составляет всего 415 845 кв. м, или лишь 4,7% всего метража (подробности — в инфографике).
В остальном высотность возводимых крае зданий распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится еще 13,2% строящихся сейчас объектов (151 здание), 9-12-этажных — 12,7% (145 домов), 13-17-этажных — 17,8% (203 строения).
Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — 38 домов (3,3% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в крае является сейчас 27-этажный многоквартирный дом в Сочи (входит в ЖК «Сан-Сити») от застройщика «ФЛЭТ и Ко». И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 26-этажные краевые высотки — одна в Новороссийске (ЖК «Черноморский», ГК «ПИК»), вторая — в Краснодаре (ЖК «Тургенев», СК «ЮСИ»). К слову, последняя считается самым «вместительным» (по общей жилой площади) строящимся домом — в его «активе» 53 625 жилых «квадратов».
Кто и когда
Из 196 застройщиков, работающих на рынке новостроек Краснодарского края, почти четверть регионального рынка (24,3% всех площадей) контролируют всего 5 (!) крупнейших девелоперов (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом ГК «ВКБ-Новостройки», державшая «пальму первенства» в прошлом году, в этом году спустилась на четвертую строчку. Сейчас в портфеле этого девелопера свыше 412 тыс. кв. м жилья (4,2% от общего объема возводимых «квадратов»). В нынешнюю тройку лидеров входят: ГК «Европея» — 517 тыс. кв. м (5,8% площадей), ГК «ЮгСтройИнвест » — 503 тыс. кв. м (5,6%) и AVA Group — 435 тыс. кв. м (4,9%).
Наибольший объем текущего краевого жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2016 году — 2 633 199 кв. м в 505 домах (29,5% совокупного «метража»). Строительству 27,7% площадей — 2 477 601 кв. м в 230 домах — старт был дан в 2015-м. В 2014 году в работу были взяты 179 домов площадью 1 432 638 кв. м (16%). По документам, выданным в 2013 году, строится 82 дома на 626 743 жилых «квадрата» (7% новых площадей). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению 38 зданий, документация на которые была получена до декабря 2012 года (520 195 кв. м, или 5,8% от всей краевой площади). «Добро» на возведение 108 домов общей площадью 1 241 124 «квадрата» (13,9%) было дано местным застройщикам в прошлом году. В этом году бумаги на запуск — на момент исследования ИРСО — появились лишь у одного объекта. На долю «свеженького» приходится 0,1% совокупных площадей (9 444 «квадрата»). При этом до конца текущего года краевые застройщики намерены ввести в эксплуатацию больше половины (56,3%) строящихся сейчас домов — 643 жилых объекта на 4 051 032 кв. м (это 45,3% нынешней жилой площади). Сдача 26,6% площадей (248 домов на 2 374 700 «квадратов») может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 1 183 357 кв. м жилья (116 домов, или 13,2% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 13,1% домов встретят новоселов в 2021-2022 годах — 107 и 22 зданий (9,6% и 3,5% региональных площадей соответственно). Семь из возводимых сейчас домов — на 162 936 кв. м — будут заселены согласно проектным декларациям не раньше 2023 года.
Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь) говорит о том, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (возможно и не один раз). Так, например, 155 870 кв. м жилья, объявленных к вводу в этом году, изначально должны были быть сданы еще в 2015 году. Еще 582 254 «квадрата» покупатели ждут с 2016-го. Ввод 1 316 438 кв. м «переехал» на 2018-й с 2017-го. Подождать еще годик-другой придется и тем, кому жилье обещали сдать даже в этом году — сдачу почти 70 тыс. текущих «квадратов» уже отложили на 2019-2021 годы. Лишь в 2020-м смогут получить свои квартиры и владельцы 39 тыс. кв. м, которые им обещали предоставить аж в 2014 году.
К сожалению, «уточнение сроков ввода », проще говоря, «просрочка» — явление в Краснодарском крае весьма распространенное. В переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов не были замечены лишь 77 (!) из 196 местных застройщиков. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди лидеров по объемам текущего строительства в регионе. К счастью, здесь речь в основном идет о несущественном переносе сроков — на месяц-два и не по всему рабочему объему. А вот стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у 73 из 199 девелоперов-«корректировщиков » (на их счету сотни тысяч кв. м строящегося в регионе жилья). И средняя «просрочка», встречающаяся у таких компаний, уже составляет год-два. Максимальное «уточнение» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 81 месяц — выявлена аналитиками ИРСО у компании «Монолит». Уже шесть с лишним лет этот застройщик переносит завершение строительства одного домов на 976 квартир общей площадью 39 591 кв. м в своем ЖК «Морская симфония» в Сочи.
218 867 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Краснодарского края
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса.
В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое.
Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года.
В этом году в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9), Санкт-Петербурга (№ 12), Ростовской (№ 17) и Ленинградской областей (№ 19).
С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ).
Номер публикации: №25 от 29.06.2018