Что ждет частных инвесторов в новых реалиях рынка новостроек
В условиях нестабильности рынка валют, снижения привлекательности банковских депозитов, жилая недвижимость всегда была одним из наиболее привлекательных инструментов как для сбережения, так и для преумножения капитала. Грядущее введение обязательной для девелоперов системы расчетов через счета эскроу, безусловно, отразится на рынке и его участниках, но не драматично. По сути, речь идет о незначительном повышении стоимости квартир в строящихся домах при более существенных гарантиях завершения проектов или возврата средств покупателям. На первый план выйдет ипотека, от которой сейчас напрямую зависит спрос на жилье.
Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент», вице-президент Ассоциации строителей в Уральском федеральном округе:
Для начала отмечу, что к инвесторам в жилую недвижимость мы относим покупателей, которые приобретают квартиры для своих детей, для последующей перепродажи и сдачи в аренду. На сегодняшний день клиентов, преследующих именно эти цели при покупке квартир, в общем объеме сделок мы видим не более 10%. В связи с реформой системы долевого строительства пока каких-то особых изменений этого показателя не произошло. Впрочем, перевод рынка на новые рельсы коснется не только инвесторов, но и всех покупателей первичного жилья.
С массовым переходом застройщиков на новый механизм финансирования строек, а произойдет это 1 июля 2019 года, возможности для инвестирования граждан в «первичку» не исчезнут, их останется не меньше, чем было раньше. Дело в том, что девелопер при любых раскладах заинтересован в том, чтобы были высокие продажи на самом старте проекта. С учетом новых реалий все становится еще понятнее. Если у тебя есть 100% покрытие кредитных денег с продаж, то ты получаешь льготную ставку от банка – 5%. Если же у тебя 200% покрытие к кредиту, то ставка около 1%. Это очень комфортные условия для работы. Девелопер всегда будет заинтересован в оптимизации процентной ставки и станет активно работать над динамикой продаж.
Есть и еще одна причина заинтересованности застройщика в том, чтобы квартиры в доме был полностью проданы еще до завершения строительства. Необходимо понимать, что для девелопера существует бремя содержания непроданного жилья: это от налогов до коммуналки. Поэтому компании важно распродать дом как можно быстрее. Успех в этом деле будет зависеть от концепции проекта и его востребованности.
При этом сам покупатель-инвестор тут ничем не рискует, покупая квартиру в начале строительства. Он точно выиграет, потому что гарантированно дом будет достроен, а цена квартиры к завершению проекта вырастет. Да, стартовые цены по этой же причине, может незначительно, но вырастут. Это будет связано с ростом издержек ввиду увеличения кредитной нагрузки стройкомпании, увеличением стоимости стройматериалов, инфляцией. То есть, в целом, изменится механизм, но система, по сути, останется той же самой. В самом крайнем случае - при недостройке объекта - банк компенсирует покупателю потери. Однако риск существенно снизится при жестком банковском контроле и госстройнадзоре.
Покупателю новостроек также важно знать, что механизма перехода от продаж по ДДУ к проектному финансированию в рамках одного проекта не предусмотрено. Поэтому застройщики, которые начали вносить взносы в компенсационный Фондом защиты прав дольщиков, с ним и закончат проект. Гарантией сохранности средств инвестора в данном случае может факт хранения денег дольщиков на депозите в банке. Таким образом, схема формально становится аналогичной эскроу-счетам.
При любой схеме, основным двигателем рынка останется платежеспособный спрос. Покупатели продолжат инвестировать в жилье только при наличии привлекательной ипотечной ставки. Если она перевалит за 10-12%, то для очень многих людей такая инвестиция станет невыгодной. Какой смысл рисковать, если эти же деньги можно положить в банк. Поэтому для застройщиков и желающих вложиться в новостройки все будет зависеть от развития ситуации с доступностью ипотечного кредитования.