Непрогнозируемые трансформации рынка новостроек и их последствия
2020-й оказался богат на сюрпризы для покупателей новостроек и застройщиков — настолько, что к концу года уже сложно вспомнить, какие факторы действовали в его начале. Рынок недвижимости успел столкнуться с целой стаей «черных лебедей» — непрогнозируемых событий, существенно влияющих на расстановку сил, то есть на спрос, предложение, ценообразование. «Стройгазета» предлагает вспомнить, как развивалась ситуация и подвести предварительные итоги такого необычного для стройотрасли года.
В начале 2020 года произошел довольно сильный скачок валютного курса — не в потребительскую пользу. Следствием ослабления рубля стало повышение активности покупателей жилья: те, кто хранил сбережения в рублях, переложились в метры в ожидании роста цен. «В первом квартале 2020 года основной спрос пришелся на март — на фоне девальвации рубля на рынке наблюдался повышенный спрос на недвижимость. Впрочем, из-за введенных в конце квартала ограничительных мер, общий результат по сделкам за первые три месяца оказался на 12% хуже, чем за аналогичный период прошлого года», — рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Во втором квартале ситуация на рынке недвижимости перевернулась с ног на голову: в действие вступила пандемия и спровоцированные ей ограничительные меры. «После введения ограничений, связанных с коронавирусом, покупательская активность существенно сократилась — объем реализованных квадратных метров, по сравнению с первым кварталом, снизился на 22%», — напоминает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В сделках квартал выглядел еще хуже. По данным ЦИАН, число транзакций с физлицами в Москве на первичном рынке снизилось на 47% в сравнении с 2019 годом. Но для сложившейся ситуации и этот результат не так плох, считает Виктория Кирюхина: девелоперам удалось оперативно перестроить работу, взаимодействуя с потенциальными клиентами дистанционно. И все же, май 2020 года, по статистике ЦИАН, оказался отмечен минимальным числом сделок за все девять месяцев этого года — всего 2,9 тыс. ДДУ против 6,85 тыс. в «докризисном» марте.
Но май был отмечен не только антирекордом: начала действовать и программа льготной ипотеки под исторически минимальные 6,5% годовых — это позволило в июне перейти к восстановлению спроса на рынке недвижимости. Доля ипотечных сделок, по данным «Бест-Новострой», быстро и заметно выросла: в Москве с 46,7% до 60,4%, в Подмосковье — с 55,4% до 68,5%. В ряде же столичных проектов доля ипотеки превысила 70%. Решением правительства также были выделены субсидии кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по льготным займам, выданным застройщикам в целях строительства жилья.
Обе меры оказались очень эффективными: вырос не только спрос. На 1 октября 2020 года снижение ввода жилья по сравнению с 2019-м составило всего лишь 2,6%, а по сравнению с 2018 годом зафиксирован рост на 8,3%.
В период с июля по сентябрь 2020, по данным «Авито Недвижимость», спрос на новостройки в стране увеличился на 38%, нивелировав предшествующее этому снижение. К концу сентября уровень потребительского интереса превысил показатель первого квартала на 9,4%, а в годовом выражении (3-й кв. 2020 года к 3-му кв. 2019-го) — на 30,4%.
В сентябре еще не было известно о пролонгации ипотечной госпрограммы — изначально она действовала до 1 ноября. Это спровоцировало настоящий ажиотаж, вызванный желанием успеть заключить сделку на выгодных условиях. Как подчеркивает директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина, интерес покупателей дополнительно простимулировало и снижение процентных ставок по банковским вкладам, сделавшее недвижимость привлекательным инструментом сохранения денежных средств. «В большинстве подмосковных проектов “Сити-XXI век” по итогам трех кварталов 2020 года показатели выполнения планов продаж по объему реализованного жилья превысили 100%. Стоит отметить, что и ценовые показатели превышают плановые. Совокупный спрос в третьем квартале стал самым высоким из всех трех кварталов года», — отмечает эксперт.
И все же в целом, как говорит Виктория Кирюхина, число сделок за девять месяцев 2020 года оказалось на 14% ниже, чем за аналогичный период 2019-го — сказался весенний провал по спросу. Сдерживало спрос и сокращение объема предложения в экспозиции. По данным «Бест-Новострой», объем экспозиции новостроек комфорт-класса в старой Москве сократился к октябрю 2019-го на 10% (до 911,1 тыс. кв. м), бизнес-класса — более чем на треть, до 825,1 тыс. кв. м. В Новой Москве экспозиция снизилась почти на 30%: с 532,7 тыс. кв. м в октябре 2019 года до 374,3 тыс. кв. м в третьем квартале 2020-го. По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, это рекордное сокращение объемов предложения в продаже за последние четыре года.
Все эти бурления рынка не могли не повлиять на стоимость жилья. Средняя стоимость квадратного метра коррелируется с динамикой спроса, продолжает Виктория Кирюхина. В первом квартале девелоперы активно наращивали цены: в марте 2020 года «квадрат» стоил в среднем 203,2 тыс. рублей. По итогам «карантинного» второго квартала, по данным Циан, цена составила 204,1 тыс. рублей. Причем отрицательной ценовая динамика была только в мае 2020 года. В третьем же квартале стоимость достигла рекордных 212 тыс. рублей за кв. метр — на 7% выше, чем в начале года. «Льготная ипотека и рекордное число сделок позволяют девелоперам увеличивать стоимость, пока это не ведет к оттоку спроса», — поясняет Виктория Кирюхина.
В годовой динамике (в сравнении с сентябрем 2019 года) стоимость столичного «квадрата» выросла на 11,6%. Годом ранее показатель находился на уровне 190 тыс. рублей. По данным «Авито Недвижимость», к началу октября 2020 средняя цена кв. метра в новостройках Москвы составила 90,2 тыс. рублей, увеличившись по сравнению с 1-м кварталом на 6,3%, а в годовом выражении — на 12,3%.
Что будет с рынком дальше? Опрошенные «СГ» эксперты сходятся во мнении, что конец года окажется отмечен высоким спросом: скажется продление ипотечных льгот. По мнению руководителя направления новостроек «Авито Недвижимость» Дмитрия Алексеева, продление ипотеки может не только сохранить высокий уровень потребительского спроса на «первичку», но и ускорить темпы его роста. В то время как объемы предложения уже немного снизились: минус 0,5% за год по России, и в ближайшей перспективе эксперт ожидает сохранение данного тренда. Как поясняет эксперт, в первом полугодии ввод новых объектов в эксплуатацию задержала пандемия и связанные с ней ограничительные меры, а по мере их ослабления на волне повышенного спроса застройщики были более заинтересованы в реализации уже существующих квартир и зачастую придерживались решения отложить запуск новых проектов до более благоприятного периода.
Сохранение высокого спроса прогнозируют и другие эксперты. Как считает председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик, еще не все желающие успели воспользоваться программой субсидированной ипотеки. «В месяцы пандемии и карантинных мер многие потеряли работу и доход, отложив свои планы на приобретение недвижимости. Однако когда их ситуация стабилизируется, они снова выйдут на рынок, и обратятся к программе льготного кредитования. Пики спроса, возможно, будут в предновогодние месяцы — брони, продажи, зарегистрированные ДДУ. При этом, скорее всего, резкого подорожания квартир субсидированная ипотека не вызовет», — описывает свое видение перспективы эксперт.
Директор по развитию технологичного агентства Homeapp Роман Мурадян прогнозирует сохранение активного спроса до конца года, небольшой перерыв на спокойный январь, и еще один всплеск с февраля по май, и дальше уже более ровный рынок.
Не ждут значительного снижения спроса и в ЦИАН. «Пролонгация программы субсидирования ведет к перераспределению потенциального спроса на больший временной отрезок: у покупателей в запасе будет несколько месяцев для принятия решения», — комментирует ситуацию Виктория Кирюхина. Однако, по мнению эксперта, спрос будут одновременно поддерживать нестабильность отечественной валюты и приход на рынок клиентов, приобретающих недвижимость для сохранения средств. «До конца 2020 года мы ждем дальнейший рост цен еще на 2-3%, при условии отсутствия локдауна по весеннему сценарию. Дальнейший рост цен приведет к сокращению спроса, поэтому в начале 2021 года прирост стоимости замедлится», — прогнозирует Кирюхина.
«С одной стороны, “ипотечный дедлайн” перенесли — и у покупателей теперь больше времени, чтобы подумать, не принимать скоропалительных решений. А с другой стороны, выбор доступного предложения новостроек становится все меньше, и многие отслеживают старты продаж, чтобы совместить два выгодных фактора при покупке: более низкую стартовую цену и доступную ипотеку. Также мы увидели, что в Москве спрос стал перетягивать на себя бизнес-класс: более низкие проценты по ипотеке позволили покупателям выбрать квартиры в проектах классом выше», — отмечает Ирина Доброхотова. ;
Судя по всему, год, первая половина которого принесла рынку серьезный стресс, игроки склонны оценивать скорее позитивно. Остается надеяться, что участники рынка не переоценивают платежеспособный спрос и потребители — «новая нефть» российской экономики — снова поддержат рублем столичные новостройки.