Квартиры стали меньше

Один из главных трендов на рынке новостроек Татарстана — уменьшение средней площади строящегося в республике жилья

Республика Татарстан входит в ТОП-10 по объему жилья (как частного, так и индустриального), построенного в России в 2018 году (6 место). По данным Росстата, в регионе за год было сдано в эксплуатацию примерно 3% от всех новостроек в стране (2,4 млн кв. м / +0,1% к 2017 году). При этом сейчас в работе только у профессиональных застрой­щиков находится даже гораздо больший объем новых республиканских «квадратов». В общей сложности в Татарстане, по состоянию на февраль 2019 года, силами 66 местных девелоперов возводится 285 домов на 52 025 квартир суммарной площадью 2 601 018 кв. м. Поч­ти половина этого «метража» (44,5%) — 1,5 млн кв. м — должна быть введена в строй до конца года. Подроб­ности — в очередном аналитическом обзоре, подготов­ленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем жилищного строительства в Татар­стане приходится сейчас на многоквартирные дома: 271 из 285 зданий (95,1% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 51 953 квартир на 2 592 571 кв. м составляет и вовсе 99,7% строящегося в республике жилья. Еще 72 квартиры на 8447 «квадратов» (0,3% региональных площа­дей) располагаются в 14 блокированных домах (та­унхаусах). Апарт-комплексы, столь популярные в других российских регионах, здесь вообще никак не представлены.

Также примечательно, что средняя площадь строя­щегося сейчас в Татарстане жилья (в отличие от боль­шинства остальных региональных рынков, и в сравне­нии со среднестатистическими квартирами в стране) год от года снижается. Так, в 2017 году усредненные показатели в Татарстане составляли 51,2 кв. м, тогда как в целом по РФ это было 49,5. В 2018 — уже 50 про­тив 49,2 кв. м. На текущий момент средняя площадь жилья в объектах, разрешение на строительство кото­рых было выдано республиканскими властями в 2019 году, опустилась уже до 39,3 «квадратов».

Самое скромное (по средней площади) в регионе жи­лье — 24,9 кв. м — представлено в Набережных Челнах в жилом квартале (ЖК) «Просторы» (застройщик «Дом­кор»). Самые большие квартиры в Татарстане строятся сейчас в деревне Чершнышевке (Высокогорский район республики) — в девелоперском проекте «Белые росы» от стройкомпании «ФинДом» — 103,5 кв. м.

Что касается самих новых ЖК, то их в Татарстане сейчас возводится 109. В состав самого крупного из них — ЖК «ART Сити» — входит 9 домов на 2001 квартиру совокупной площадью 115 523 кв. м. Бли­жайшие «преследователи» — ЖК «Станция Спортив­ная» и ЖК «Весна» со своими 12 и 5 домами соответ­ственно — «отстают» от лидера на 13 и 24 тыс. жи­лых «квадратов». Все три проекта находятся в Каза­ни. Два из них, «ART Сити» и «Весна», реализуются одним и тем же застройщиком — компанией «Уни­строй». ЖК «Станция Спортивная» возводит «Жи­лищная основа».

А вот самый маленький ЖК в республике — уже упо­мянутые «Белы росы», здесь в 3 домах будет всего 6 квартир, зато, как выяснилось, весьма просторных — общей площадью 621 кв. м.

В целом, строительство в Татарстане ведется в 11 территориальных образованиях. Больше всего новых жилых «квадратов» должно появиться в Казани и входя­щем в ее состав селе Константиновка — 1 842 713 кв. м, или 70,9%  всей жилой площади в республике. Так, в столице Татарстана и ее ближайшем пригороде сейчас возводится 142 дома, рассчитанных на 38 752 квартир (49,9% и 68,9% от всех строящихся в регионе домов и жилых единиц соответственно).

На втором месте — Набережные Челны (59 домов, 10 940 квартир). На долю этого города, расположивше­гося на левом берегу реки Камы, приходится 523 108 кв. м (20,1% общего «метража»).

Еще 3,8% республиканских площадей (98 553 «ква­драта») строится в Пестречинском районе Татарстана. Здесь населенные пункты-лидеры: Куюки (37 домов на 1506 квартир площадью 61 683 кв. м) и Новое Шигале­ево (9 домов на 1015 квартир на 35 883 кв. м).

Остальные 8 районов республики (Зеленодольский, Альметьевский, Нижнекамский, Лаишевский, Верхне­услонский, Елабужский, Агрызский и Высокогорский) вместе «забирают» 5,2% регионального рынка ново­строек.

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материа­лов для стен у татарстанских строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич). Та­ким образом в республике возводится 30,3% всей жил­площади (788 483 «квадрата» в 60 домах на 15 516 квар­тир). Формально кирпичных домов в регионе должно появиться больше — 104 на 15 516 квартир, однако на их долю приходится 29,9% жилых «квадратов» (778 465 кв. м). На третьем месте по популярности — блочное домостроение: 26,2% (681 188 кв. м в 64 объектах на 14 873 квартир). Появятся в Татарстане и 45 панельных домов — 8,2% (4219 квартир площадью 214 044 кв. м). Из «чистого» монолита в регионе строится 12 домов на 138 838 кв. м (2340 квартир) — это будет 5,3% местных площадей.

Средняя высотность текущего жилищного строи­тельства в Татарстане составляет 13,6 этажей (из расче­та на строящийся дом). Получается, что за год ново­стройки подросли в среднем почти на два этажа (соглас­но прошлогоднему исследованию ИРСО, показатель средней высотности находился на отметке в 11,6 эта­жей). Вместе с тем, больше всего в республике строится домов высотой в 18-24 этажа — 110 зданий (38,6% от всех объектов). Они же преобладают и по «качествен­ным характеристикам» — общему «метражу» (подроб­ности в инфографике).

Продолжая подсчеты по такому показателю, как ко­личество домов, можно отметить, что высотность возводимых в Татарстане домов распределяется следу­ющим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 18,2% строящегося сейчас жилья (52 объекта), 4-8-этажных зданий строится 13,3% (38 домов), 9-12-этажных — 17,2 (51 строение), 13-17-этажных — 4,2% (12 жилых домов).

Появятся в республике и свои небоскребы (25 и бо­лее этажей) — 22 дома (7,7% строящихся объектов). Самым высоким строящимся зданием в Татарстане яв­ляется сейчас 28-этажный многоквартирный дом в На­бережных Челнах (проект «Цезарь», застройщик «Про­фит»). И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 27-этажные высотки — корпус в ЖК «Легенда» в Казани (девелопер «Арт-Строй») и дом по улице Рас­кольникова в Набережных Челнах («Стройгрупп»).

При этом самыми «вместительным» (по общей жи­лой площади) строящимся сейчас домом в Татарстане считается еще один казанский объект на 625 квартир площадью 44 721 «квадрат», который возводит компа­ния «Столичный квартал».

И главное — кто и когда

В общей сложности в Татарстане сейчас работает 66 застройщиков (ТОП-50 представлен в таблице). При этом совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, составляет больше по­ловины рынка (55,7%). Первое место занимает группа компаний «Профит», в портфеле которой сейчас нахо­дится свыше 245 тыс. кв. м жилья (9,4% от общего объ­ема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — застройщик «Унистрой» (243 тыс. кв. м, 9,3% от совокупной жилой площади). Далее с более значи­тельным отрывом следуют: «АК БАРС Девелопмент» — 175 тыс. кв. м (6,7%), «СМУ-88» — 165 тыс. кв. м (6,4%) и компания «Березовая роща» — 141 тыс. кв. м (5,5%).

Наибольший объем текущего республиканского жи­лищного рынка приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в прошлом году, — 128 домов на 1 319 739 «квадратов» (44,9% от всех строящихся сейчас домов, или 50,7% по совокупной площади квартир). Строительству 18,6% объектов, или 16,8% общего «метража» (53 дома на 436 451 кв. м соот­ветственно) старт был дан в 2017 году. Такое же количе­ство домов было взято в работу в 2016 году, но их общая площадь меньше — 324 090 кв. м (12,5%). По докумен­там, выданным с 2012 по 2015 годы, в сумме строится 44 объекта площадью 477 779 кв. м (17,3% нового та­тарстанского «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство 4 домов на 1133 квартиры площадью 60 329 кв. м, документация на которые была получена с января 2001 (!) по декабрь 2011 годов (это 2,3% от всей жилой площади в республике).

При этом до конца текущего года местные застрой­щики из 285 строящихся в Татарстане домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины — 158 на 1 158 494 «квадрата» (55,4% от всех объектов, или 44,5% от заявленных площадей). Сдача 27% площадей (701 338 кв. м в 57 домах) может состояться уже в сле­дующем году. На 2021 год намечен ввод 514 532 кв. м жилья в 35 домах (19,8% и 12,3% всех площадей и объ­ектов соответственно). Также республиканскими стро­ителями декларируется, что 5,4% нынешнего «метра­жа» (140 144 кв. м в 27 объектах) встретят новоселов в 2022 году. 2 строящихся сейчас дома со своими 23 402 кв. м (0,9% региональных площадей) «увидят свет» не раньше конца 2023 года. Еще 63 108 «квадратов» в 6 новостройках будут заселены, согласно проектным де­кларациям, только в 2024 году, а может, и позже.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Татарстане в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы (а возможно, и не один раз). В частности, 240 009 жилых «квадратов», объявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть сда­ны в 2018 году. Ввод 110 729 кв. м «переехал» на этот год с 2017 года. Еще 133 891 кв. м «отложили на сейчас» еще с 2016 года.

Подождать, но уже до следующего года, придется и тем, кому жилье в 16 754 кв. м обещали сдать в 2016 году. На 2020 год перенесли и заселение 13 087 «квадра­тов», обещанных быть в 2018 году.

При этом в целом нельзя сказать, что просрочка сро­ков сдачи — явление в республике очень распростра­ненное. Из 66 застройщиков 42 компании вообще не имеют переносов сроков ввода объектов с прошлых пе­риодов. Правда, срыв первоначальных сроков сдачи встречается даже среди ТОП-10 по объемам текущего строительства в регионе. Так, например, из 123 тыс. кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ЖИК Казани»», ввод 94,1 тыс. «квадратов» (76,5% текущего «портфеля» деве­лопера) уже был перенесен. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 20,5 месяцев. Отрадно, что в целом средняя просрочка в Татарстане относительно невелика и составляет 4,4 месяца, и касается в основном неполных объемов текущих крупных строек. 100% пере­нос ввода объектов с прошлых периодов отмечен лишь у 10 республиканских девелоперов (на их счету около 200 тыс. кв. м строящегося жилья). Диапазон «просрочки», встречающейся у таких компаний, солидный — 15-30 месяцев. Максимальная «поправка» сроков ввода объек­тов в эксплуатацию — 74,3 месяца — выявлена у строй­фирмы «Свей». Вот уже шесть с лишним лет года этот застройщик переносит завершение строительства в Ка­зани 2 домов (один на 267 квартир, второй — на 143) общей площадью 22 678 «квадратов».

108 425 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Татарстана

59 826 руб./кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в республике жилья

Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру, изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года. В этом году в «СГ» ранее уже вышли обзоры новостроек Тюменской (№4) и Свердловской областей (№6). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).