Кубанские «квадраты»

Краснодарский край почти традиционно занимает третье место в стране по объему введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья после Москвы и области, а по росту цен может даже дать фору столичному региону. Только за прошлый год квартиры на Кубани прибавили в стоимости в среднем 16%. Подробности о ситуации с ценами и спросом на новостройки в крупнейших городах края «Стройгазета» узнала из аналитического отчета консалтинговой компании MACON.

В столице Кубани

Первичный рынок жилой недвижимости Краснодара сегодня испытывает дефицит. По оценкам экспертов, спрос на городские новостройки к началу 2021 года вырос на 28%. За весь 2020 год было заключено 36 тыс. сделок. Но спрос на жилье был бы еще выше, не сдерживай его ограниченное предложение, особенно в сегментах «стандарт» и «комфорт». На фоне «коронакризиса» активность застройщиков по запуску новых проектов снизилась на 23%. Притормозил девелоперскую активность и более ранний переход отрасли на проектное финансирование. Как результат — объем строящегося в городе жилья по итогам прошлого года составляет 5,2 млн квадратных метров, что на 4,8% меньше предыдущего показателя.

Средневзвешенная стоимость одного «нового квадрата» к началу 2021 года выросла на 22%. Сегодня она составляет 67,5 тыс. рублей. При этом цены выросли во всех классах жилья: «стандарт» — до 57,6 тыс. рублей (+21% за год), «комфорт» — 68,7 тыс. рублей (+20%), «бизнес» — 128,2 тыс. рублей (+58,2%), элитный — 266,7 тыс. рублей (+25,9%).

В курортной Анапе

Почти 6 тыс. совершенных сделок за 2020 год — это на 19% больше, чем в 2019-м. Однако до сих пор в городе нереализованными остаются около 6,5 тыс. квартир и апартаментов. Оценочный коэффициент поглощения при таком объеме остатков и количестве заключенных сделок составляет чуть больше года. Дефицит предложения есть в «стандарт»- и «комфорт»-сегментах.

Что касается среднерыночной цены анапского «квадрата», то на конец прошлого года она достигла максимальной за всю историю наблюдений отметки в 78,1 тыс. рублей (только за последний год прирост составил 21%).

В портовом Новороссийске

Общий объем текущего жилого строительства здесь по сравнению с прошлым годом снизился на 11%. В работе у застройщиков находится сейчас всего 700 тыс. «квадратов». За 2020 год среднестатистический «новороссийский метр» прибавил 21,8% — до 74 тыс. рублей. Стоимость жилья в новостройках «стандарта» составила 65,5 тыс. рублей (+24,6%), «комфорта» — 74,1 тыс. рублей (+23,4%), «бизнеса» — 82,3 тыс. рублей (+27,2%), элитного — 108,7 тыс. рублей (+12,8%). А вот спрос увеличился на рекордные 53% по сравнению с 2019 годом: было заключено 8,2 тыс. сделок. 75% всех покупок составили квартиры комфорт-класса.

В прибрежном Сочи

В настоящее время на самом привлекательном рынке недвижимости Юга России в стадии строительства находится порядка 1 млн «квадратов» жилья, или 27,2 тыс. квартир и апартаментов (-5% к началу 2020-го). Небольшой спад произошел только из-за завершения в Сочи нескольких крупных девелоперских проектов.

Сегодня средневзвешенная цена одного «квадрата» составляет около 211 тыс. рублей и считается очень высокой по сравнению со многими российскими городами. Более того, за год на сочинском рынке появилось много объектов, имеющих стартовые ценники до 700 тыс. рублей за метр. В то же время значительная часть проектов с ценовым диапазоном 62-193 тыс. рублей за «квадрат» была успешно распродана.

Средний по городу темп прироста за 2020 год составил 35,6%. Наибольший прирост цен был в «бизнесе» (+70% по сравнению с 2019-м). Но и в других сегментах была довольно высокая динамика: +38% в «стандарте» и +23% в «комфорте», в элитном классе один «квадрат» вырос на 17,9%. Стоимость жилья «стандарта» — 152,0 тыс. рублей за один кв. м, «комфорта» — 176,6 тыс. рублей, «бизнеса» — 351,9 тыс. рублей и элитного класса — 942,6 тыс. рублей за кв. м.

На первичном рынке Сочи было заключено 13,4 тыс. сделок, что на 23,4% больше, чем в 2019 году. Больше всего их было совершено в домах комфорт-класса — 51,2%. Чуть меньше (35,2%) составила доля в общем объеме реализованных квартир и апартаментов стандарт-класса и около 13,6% сделок в бизнес- и элитном классах.

Край в ожидании

Ситуация со спросом на жилье в целом на Кубани, по оценкам аналитиков, будет во многом зависеть от того, отменят ли программу льготной ипотеки после 1 июля. Если ее сохранят, то эффект будет заключаться в том, что рынок останется на каких-то приемлемых значениях. Если отменят, то ситуация будет несколько сложнее. В этом случае по итогам 2021 года Краснодарский край столкнется с падением спроса на 15-20%. Тогда это будет один из самых существенных кризисов для регионального рынка жилья, начиная с 2015 года, когда покупательская активность упала на те же 20%, что оказалось достаточно болезненным для местных застройщиков. «Выжили» тогда далеко не все.

Что касается цен на новостройки, то объективных причин, которые могли бы повлиять на их снижение или фиксацию, нет. Себестоимость жилых проектов только увеличивается, и все больше девелоперов переходит на банковское проектное финансирование. Но в целом изменение стоимости первичной недвижимости в ближайшее время уже не будет таким скачкообразным, как в прошлом году. И если ситуация будет развиваться в благоприятном ключе, то прирост «краснодарского квадрата» не должен превысить 7-8%.

4,3 млн новых «квадратов» планируется построить на Кубани в 2021 году только в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда»

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON:

«Льготную ипотеку могут, конечно, продлить и дальше, но к большой покупательской активности, росту числа сделок, как это было в 2020 году, это уже может не привести. Да, в 2020 году люди старались использовать предоставленную государством возможность, но это не значит, что повышенный спрос будет продолжаться бесконечно. В лучшем случае в 2021 году он зафиксируется на какой-то стабильной отметке, а потом, скорее всего, начнет снижаться»