Клиент ушел в столицу

Активность девелоперов в Подмосковье снижается

Два года назад, когда в Москве стали появляться новые площадки под строительство, девелоперская активность на рынке первичного жилья Подмосковья начала снижаться. Высокая конкуренция, относительно низкая маржинальность проектов и переориентация застройщиков на столичный рынок — вот главные факторы, которые в последнее время определяют общую картину первичного рынка жилья в Московской области.

Предложение

В течение I полугодия на рынок Подмосковья (в зоне до 30 км от МКАД) вышло 7 новых проектов против 5 за тот же период прошлого года. Для сравнения, в докризисное время в Московской области ежемесячно могло выходить по 5 проектов. Добавим к этому, что в «старых» границах Москвы за первые 6 месяцев года стартовали 23 проекта (без учета элитных).

По результатам полугодия, предложение в Подмосковье снизилось на 20% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Сейчас в реализации находится 3,1 млн кв. м жилья — 1013 корпусов в 296 проектах. По сравнению с I кварталом предложение снизилось всего на 2%, а вот по сравнению с концом прошлого года мы видим снижение на 6%, а по сравнению с I полугодием 2016 года — и вовсе на 20%. Таким образом, планомерное снижение объемов предложения новостроек продолжается. Еще одна тенденция — рост предложения новостроек в ближайшей зоне от МКАД (до 5 км). Если год назад на долю предложения в поясе до 5 км от МКАД приходилось 39% совокупного предложения, то сейчас уже 44%. Именно эти новостройки наиболее конкурентоспособны, так как среди подмосковных проектов у них хорошая транспортная доступность и лучшие качественные характеристики. К тому же, в ближнем поясе есть предложения с бюджетом покупки менее 2 млн рублей, которые, несмотря на небольшую площадь, находят своего покупателя.

Спрос

Ситуация со спросом на подмосковном рынке в I полугодии более или менее стабилизировалась — уже нет такого явного перетекания покупательского интереса в столицу. По итогам I полугодия, по данным Россрестра, было зарегистрировано 7212 ДДУ, что на 5,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Наибольший спрос зафиксирован в тех локациях, где представлено максимальное предложение на первичном рынке. На первом месте по популярности Ленинский район (порядка 20% спроса), далее следует Красногорский район (15% спроса), Люберецкий район (10%), Мытищинский район (8%), Одинцовский район (7%) и Балашиха с Железнодорожным (7%).

В локациях, где практически нет предложения или города значительно удалены от МКАД, спрос минимален. В проектах, удаленных от столицы, сделана ставка скорее на локационный спрос, то есть, на тех покупателей, которые уже проживают в данном районе. В аутсайдерах по спросу Сергиево-Посадский район, Климовск, Знаменск, Лыткарино. Кстати, последний город расположен довольно близко к Москве, но на первичном рынке представлен всего один проект.

Наибольшим спросом у покупателей пользуются однокомнатные квартиры и студии — на них приходится 58% сделок, на втором месте по популярности двухкомнатные квартиры — 32%, на трехкомнатные квартиры приходится 10% спроса. Интересно то, что такой спрос на «трешки» можно считать относительно высоким, это означает, что многие покупатели хотят улучшить свои жилищные условия. Но так как девелоперы закладывают довольно небольшую долю трехкомнатных лотов в своих проектах, есть риск столкнуться в ближайшее время с нехваткой предложения трехкомнатных квартир. Уже сейчас в некоторых локациях найти достойное предложение трехкомнатной квартиры практически невозможно.

Еще одна важная тенденция — рост ипотечных сделок в общей структуре покупок «первички» в Подмосковье. Во II квартале 2016 года доля таких сделок составляла 50%, а по итогам II квартала 2017 года — уже 58%. В некоторых проектах этот показатель может и вовсе достигать 80-85%. Эта тенденция будет укрепляться, так как подавляющее большинство проектов относятся к массовому сегменту, где покупатели чаще прибегают к помощи банков. Реальные доходы граждан не растут, а ставки по ипотеке снижаются, следовательно, покупателям выгоднее оформлять ипотечные кредиты, нежели откладывать покупку.

Цены

Несмотря на то, что объем предложения снижается, и новых проектов практически нет, средневзвешенная цена не растет, оставаясь на протяжении почти всего I полугодия примерно на одном и том же уровне: 85 тыс. рублей за квадратный метр (+1,3%). Даже в самых востребованных у покупателей проектах по мере увеличения строительной готовности цены растут очень медленно.

Если рассмотреть ситуацию по сегментам, то мы видим наиболее заметный рост средней цены в бизнес-классе — со 140,5 тыс. руб. за кв. м в конце 2016 года до 150 тыс. руб. за «квадрат» по итогам I полугодия (+6,3%). При этом в эконом- и комфорт-классах происходили совсем незначительные ценовые колебания. На данный момент в эконом-классе средняя стоимость квадратного метра составляет 74,1 тыс. руб. (-1,2%), а в комфорт-классе — 79,9 тыс. руб. (+0,5%).

diagr2.jpg


diagr3.jpg

Прогноз

Несмотря на то, что за последние два года объем предложения снизился на 19,8%, средневзвешенная цена за этот же период выросла всего на 2,8%. На фоне роста стадии строительной готовности проектов, а также поступательного снижения объема предложения на рынке, застройщики вынуждены держать цены на относительно низком уровне. В настоящее время велика вероятность дальнейшего снижения объемов предложения. На этом фоне возможен небольшой плавный рост цен до уровня 87 тыс. рублей за квадратный метр. При этом в случае выхода масштабных проектов к концу года возможен и откат — к уровню 83 тыс. руб. за кв. м. По сути, именно такая разнонаправленная тенденция и прослеживалась на рынке на протяжении последних двух с половиной лет.