Как получить новый жилой фонд из ветхого
Серьезным недостатком любого жилья является то, что со временем оно ветшает. И в России проблема старого жилого фонда стоит достаточно остро. В этом году завершается масштабная программа расселения аварийного жилья, признанного таковым до 2012 года. Однако за время, прошедшее после этого срока, «народилась» новая «аварийка». И решение, что с ней делать, пока не принято. Параллельно в стране вот уже несколько лет осуществляется программа капремонта многоквартирных домов. Но из-за большого числа подлежащих ремонту зданий она растягивается на десятилетия. Есть какие-то средства решения проблемы ветхого жилого фонда. Одним из возможных решений может стать реконструкция старых многоквартирных домов с надстройкой. Об этом шла речь за круглым столом «Законодательные новеллы рынка недвижимости», организованным Комитетом образования FIABCI. С подробным докладом на эту тему выступил президент Национального фонда развития ЖКХ Климентий Кан.
Одним из немногих преимуществ старого жилого фонда является, по мнению эксперта, его местоположение. Часто старые дома находятся в историческом центре города или близко от него. Это значит, что участок, на котором стоит дом, обеспечен инфраструктурой, и это упрощает работу по получению согласований. Новые метры, получаемые в процессе надстройки, пользуются спросом, а старые жильцы, которые, скорее всего, никогда бы не сумели улучшить свои жилищные условия, получают практически новые квартиры увеличенной площади, не вкладывая денег в их ремонт.
Конечно, для проведения такой реконструкции требуется инвестор. И чтобы заинтересовать компании, требуется определенная корректировка законодательства, так как не все вопросы детализированы в Жилищном кодексе (ЖК) РФ. Поэтому Кан предлагает для учета местных особенностей принять региональный закон «О защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции жилищного фонда».
Сегодня специалисты выделяют три основных метода надстройки. Самый распространенный и наиболее рекомендуемый метод — надстройка и обстройка здания. При этом используется технология, суть которой в том, что на дом «надевается» каркас. На этом каркасе (а не на старых стенах) и держатся новые этажи. Благодаря этому, появляются новые квартиры, а у существующих увеличивается площадь. Климентий Кан рассказал, что Национальным фондом развития ЖКХ разработан ряд проектов комплексной реконструкции 1-3-этажных домов 1950-1970-х годов постройки с применением этой технологии. При этом старые квартиры получают лоджии площадью до 8 кв. м.
Одним из пилотных проектов подобной реконструкции стала надстройка четырехэтажного дома в Москве на улице Мишина, инициированная и софинансированная жильцами («СГ» подробно писала об этом в №43, 2016). В результате дом 1958 года постройки на 16 квартир после реконструкции стал 30-квартирным, а общая площадь надстройки составила 2,2 тыс. кв. м. Большую часть новых квартир жильцы, софинансировавшие проект, получили по себестоимости. Оставшиеся были выставлены на продажу. Жильцам, не участвовавшим в софинансировании, площади квартир увеличили на 18 кв. м.
Второй способ — надстройка малоэтажной мансарды в 2-3 этажа. Достоинством этого способа являются простота и относительно невысокая стоимость строительства. Но есть и недостатки: существующие квартиры практически не претерпевают изменений, а значит, люди вынуждены мириться с неудобствами жизни на стройке, практически не получая никакой компенсации.
И, наконец, третий вариант — пристройка отдельных жилых секций. Эта реконструкция — самая дорогая и требует получения дополнительных участков земли, что в больших городах является проблемой.
По мнению главного инженера «ЛСР. Недвижимость — Москва» Василия Комова, в Москве идея надстройки многоэтажных домов может быть востребована компаниями-застройщиками. Интересна она инвесторам тем, что позволяет запускать новые проекты в старых границах города. «Перед запуском новых проектов (застройщикам) приходится сначала за свой счет расселять жилье, предназначенное под снос, затем производить реновацию территории и только потом приступать к строительству, — поясняет Комов. — Разумеется, это требует больших инвестиций, поскольку жителей необходимо обеспечить новым жильем, причем в районе их проживания. Надстройка домов позволяет решить эту проблему». Кроме того, надстройки помогут сэкономить на прокладке коммуникаций, если они, конечно, находятся в хорошем состоянии и не требуют капитального ремонта.
Выгоды инвесторов очевидны: при реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40% снижаются расходы на создание инженерной инфраструктуры.
Впрочем, есть и сложности. Так, руководитель Департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин замечает, что компания, которая решит заняться надстройкой старого дома, должна будет учесть много факторов: и ограничения по прочности фундамента и перекрытий, и архитектурную значимость здания, и требования к высотности домов. Кроме того, в Москве износ надстраиваемого здания не должен превышать 50%, и оно должно находиться не дальше, чем в трех метрах от улично-дорожной сети.
А соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов указывает на организационные и юридические сложности, связанные с необходимостью получать согласие подавляющего числа собственников. Поэтому, по его мнению, надстраивать стоит лишь небольшие дома примерно на 20 квартир.
Справочно
International Real Estate Federation (FIABCI) — Международная федерация профессионалов рынка недвижимости — основана в 1948 году и объединяет профессионалов в области недвижимости. С 1995 года представлена в России. Основной задачей ФИАБСИ-Россия является помощь участникам рынка недвижимости в организации внутреннего и международного бизнеса, повышение качества и конкурентоспособности предоставляемых ими услуг. Ежегодно FIABCI проводятся всемирные конгрессы и региональные конференции с целью обмена опытом и знаниями.
Справочно
International Real Estate Federation (FIABCI) — Международная федерация профессионалов рынка недвижимости — основана в 1948 году и объединяет профессионалов в области недвижимости. С 1995 года представлена в России. Основной задачей ФИАБСИ-Россия является помощь участникам рынка недвижимости в организации внутреннего и международного бизнеса, повышение качества и конкурентоспособности предоставляемых ими услуг. Ежегодно FIABCI проводятся всемирные конгрессы и региональные конференции с целью обмена опытом и знаниями.