Фото: stroi.mos.ru
Города получили новые инструменты для комплексного освоения территорий
Использование земель бывших промышленных зон — один из важнейших резервов для развития жилищного строительства. Принятый недавно закон создает необходимые предпосылки для комплексного освоения территорий в границах городов. Это напрямую затрагивает крупнейшие российские мегаполисы и, прежде всего, Москву. За первое полугодие 2016 года на производственно-коммунальных территориях (ПКТ) столицы было введено 29 объектов недвижимости общей площадью около 740 тыс. кв. м. Это составляет 15% от общего ввода недвижимости в Москве. А всего по итогам 2016 года городские власти ожидают, что ввод недвижимости на ПКТ составит не менее 2 млн кв. м недвижимости. О том, как идет освоение бывших промзон в столице, и как повлияет на этот процесс новый закон, в интервью «СГ» рассказывает глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин.
«СГ»: Сергей Иванович, как новый федеральный закон повлияет на освоение бывших московских промзон?
Сергей Лёвкин: Закон №373-ФЗ, подписанный президентом России 3 июля, в части ключевых нововведений вступает в силу с 1 января 2017 года. Первоначальное наименование закона, связанное с особенностями развития промышленных зон и, соответственно, его содержание в ходе рассмотрения в Государственной Думе претерпели существенные изменения. Принятый документ дополняет Градостроительный кодекс РФ, иные законы новыми универсальными правовыми нормами, регулирующими развитие территорий любого функционального назначения. Поэтому называть его законом о развитии промышленных территорий не вполне корректно. В настоящее время для практического использования в Москве мы прорабатываем все нововведения, установленные законом, и о некоторых из них, в том числе универсальных нормах, дополняющих Градостроительный кодекс и регулирующих развитие территорий, необходимо рассказать.
Во-первых, закон ввел новое определение — «Деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий», которое дополняет и конкретизирует уже имеющееся в Градостроительном кодексе определение «Градостроительная деятельность». Ключевыми здесь являются слова «комплексное» и «устойчивое». «Комплексное» означает, что градостроительная деятельность должна включать в себя не только размещение объектов жилого, производственного, общественно-делового назначений, но также и объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. А «устойчивое» подразумевает сохранение положительных эффектов от размещаемых объектов для создания комфортной и безопасной среды, не только на дату их ввода в эксплуатацию, но и на период «жизненного цикла» таких объектов.
Во-вторых, существенные изменения коснулись норм, регулирующих содержание и подготовку документации по планировке территорий. С 1 января 2017 года к документации по планировке будут относиться проект планировки территории и проект межевания территории. А градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с 1 января 2017 года перестает быть видом документации по планировке, он лишь содержит установленную законом информацию, необходимую владельцу такого участка для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта на своем участке. Законом предусмотрены переходные положения, связанные с использованием ГПЗУ, выданных до вступления в силу закона. Информация, указанная в таких ГПЗУ, сохраняет свою актуальность в соответствии с установленным сроком — не менее 3 и не более 8 лет со дня вступления в силу обсуждаемого закона.
Еще одной важной новацией становится перенос предельного срока утверждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на 1 июля 2017 года. Это позволит, например, Москве качественнее проработать содержание этого ключевого документа, поскольку содержание ПЗЗ было законом дополнено необходимостью обязательного установления и указания на картах градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по «комплексному и устойчивому развитию территорий».
Кроме того, теперь во всех градостроительных регламентах, утверждаемых ПЗЗ, где в территориальной зоне предусматривается осуществление деятельности по «комплексному и устойчивому развитию территорий», должны быть указаны расчетные показатели минимально-допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели транспортной доступности указанных объектов для населения.
«СГ»: Коснется ли новый закон правовых схем развития территорий на основании договоров?
С.Л.: Это содержится в четвертом блоке новаций. В дополнение к уже существующим в Градостроительном кодексе четырем правовым схемам развития территорий на основании договоров: развития застроенной территории, комплексного освоения территории, освоения территории в целях строительства жилья экономического класса и комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, статьями 46.9-46.11 о комплексном развитии территорий вводятся еще две новые схемы.
Пятая правовая схема вводится статьей 46.9, которая содержит нормы, регулирующие комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. По этой схеме, в случае принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории. После заключения соглашения комплексное развитие территории осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с этими правообладателями
«СГ»: В каких случаях решение о комплексном развитии территории может инициировать орган местного самоуправления?
С.Л.: Нормы, регулирующие комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления, содержатся в статье 46.10.
Такое решение принимается уполномоченным органом местного самоуправления при наличии ПЗЗ, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию при условиях, когда не менее 50% от общей площади, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, занимают участки, на которых расположены объекты, признанные аварийными и подлежащими сносу, или снос либо реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ. Кроме того, решения могут приниматься относительно участков, виды разрешенного использования которых и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного, установленным ПЗЗ, либо на которых расположены объекты, признанные самовольными постройками. Договор о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления заключается уполномоченным органом с победителем открытого аукциона на право заключить договор о комплексном развитии территории.
Справочно:
Федеральный закон №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» принят Государственной Думой 24 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года и подписан президентом 3 июля 2016 г.