Фото: Shutterstock
Поправки в 214-ФЗ помогут заработать частным инвесторам
О государственном регулировании в сфере долевого строительства, которое должно закончиться полной отменой «долевки», сейчас не говорит только ленивый. Тема волнует, прежде всего, девелоперов, которым остается только предупреждать о повышении стоимости жилья в связи с планами властей. Для покупателей такая перспектива вряд ли может радовать, но не всех. Частные инвесторы за счет очередных поправок в 214 ФЗ могут увеличить свой доход.
Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:
Последние несколько лет спрос на квартиры в новостройках со стороны частных инвесторов находится на крайне низком уровне. Кризис и последовавшее за ним падение покупательской активности оставили в прошлом бурный рост стоимости квадратного метра, который и обеспечивал высокую доходность от вложений в недвижимость. Тем не менее, с конца прошлого года, фиксируется определенное повышение инвестиционного спроса в наших проектах. И этот интерес обоснован несколькими факторами.
На фоне активного обсуждения в СМИ принятых нововведений в ФЗ-214 и прогнозов ряда экспертов относительно дальнейшего роста цен, некоторые покупатели вновь стали рассматривать новостройки как один из выгодных активов. Начиная со второго полугодия, рынок жилищного строительства будет жить по новым правилам. С 1 июля 2018 года вступает в силу ряд поправок в ФЗ-214, среди которых - новые требования в части минимального уставного капитала компании, остатка собственных средств на счету застройщика, а также ограничения, связанные с привлечением средств дольщиков. Для того чтобы соответствовать этим нововведениям застройщикам необходимо будет перераспределять собственные ресурсы, что усилит их зависимость от проектного финансирования, и в конечном счете, увеличит издержки. В итоге девелоперы будут вынуждены либо повышать стоимость квадратного метра, либо оплачивать разницу из собственного кармана, жертвуя частью прибыли. Но если учесть, что доходность девелоперского бизнеса с начала кризиса 2014 года и так существенно снизилась, более вероятным сценарием развития в данном случае будет плавный рост цен.
Те жилые комплексы, которые застройщики выведут в продажу после 1 июля 2018 года, изначально могут быть уже на 5-8% дороже, тех проектов, строительство которых было начато еще до вступления в силу новых поправок в ФЗ-214. А появление более дорогих новостроек подстегнет и рост цен в уже реализуемых проектах и домах, которые были сданы в эксплуатацию в текущем году. В итоге те, кто инвестировал в недвижимость до середины лета, в дальнейшем смогут рассчитывать на хороший доход от перепродажи своей квартиры. Если сегодня стоимость квадратного метра в новостройке от начала строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию увеличивается в среднем на 15-20%, то с учетом перехода к новым правилам этот показатель может доходить до 30%. Правда, в нынешних условиях инвестору придется ориентироваться на более длительный срок в плане получения дохода: сегодня мало кто из застройщиков может реализовывать проекты «ускоренными темпами».
Кроме того, инвестиционный спрос на новостройки подстегивается обилием нового предложения с невысоким ценником. Многие застройщики торопятся вывести на рынок объекты до вступления в силу новых поправок, поэтому объем предложения на начальном этапе строительства в последнее время значительно вырос. Конечно, увеличение объема предложения при сохраняющемся невысоком спросе является сдерживающим фактором для роста цен. Однако, после 1 июля 2018 года, количество выходящих на рынок проектов, скорее всего, резко снизится. Что в свою очередь приведет к постепенному снижению объема предложения.
Таким образом, возвращение на рынок частных инвесторов представляется вполне логичным. При этом, текущее повышение интереса покупателей к инвестициям в новостройки, скорее всего, носит временный характер. Ведь уже через три месяца, после вступления в силу нововведений, никаких внешних «стрессовых» факторов, которые смогут дополнительно стимулировать рост цен не будет, поэтому доходность инвестиций в новое жилье вернется на прежний уровень. И как и прежде, стоимость квадратного метра будет определяться в зависимости от уровня спроса и предложения на рынке недвижимости.