Что будет с ценами на новостройки в Московском регионе
В эпоху радикальных для застройщиков перемен на рынке жилищного строительства, связанного с переходом на проектное финансирование и новый механизм расчетов через эскроу-счета, вопрос, который волнует покупателя жилья, – что будет с ценами в наступившем году?
Сергей Лобжанидзе, директор аналитической IT-платформы bnMAP.pro
Прежде всего, стоит сказать о том, что перевод рынка на новые рельсы повлияет на все проекты первичного рынка, таким образом, это базовый фактор ценообразования. Рост стоимости новостроек будет пропорционален кредитной нагрузке на застройщика. Однако вне «фактора эскроу» разные сегменты первичного рынка могут показать разные тенденции, но, в целом, можно сказать, что рост цен практически неизбежен.
По нашим прогнозам, небольшим исключением может стать лишь сегмент новостроек бизнес-класса в «старой» Москве, где средняя цена 1 кв. метра будет постепенно снижаться до 210-220 тыс. руб. за кв. метр (по итогам 2018 года цена составляла 229,5 тыс. руб.). Однако в наиболее востребованном массовым покупателем комфорт-классе при этом средняя цена метра может вырасти до 160 тыс. руб. (рост с декабрьской отметки в 156,9 тыс. руб.). Связано это будет, в том числе, с сокращением экспозиции, которая по итогам 2018 года не достигла 1 млн кв. м и составила чуть более 947 тыс. кв. метров. Год назад, по итогам 2017-го, составляла 1,24 млн кв. метров. При этом в бизнес-классе экспозиция за год практически не изменилась, оставшись на уровне 1,33 млн кв., и теперь существенно превышает предложение в массовом сегменте.
В Новой Москве также есть еще потенциал к росту цен: квадратный метр новостроек на присоединенных территориях может прибавить около 20-25 тыс. руб., достигнув значений в 130-140 тыс. руб./кв. метр в границах НАО. Это обусловлено тем, что Новая Москва уже практически не уступает по своим характеристикам таким столичным районам, как, например, Митино. Сильнейший фактор для ценового роста в Новой Москве – безусловно, развитие инфраструктуры, прежде всего, метро. Коммунарскую линию планируют запустить уже весной текущего года, а недавно была продлена Солнцевская линия, и остается еще потенциал для дальнейшего развития: метро пойдет в Троицк и аэропорт «Внуково». Кроме того, может сказаться на росте цен и возможный 5-летний мораторий на строительство индустриального жилья на присоединенных территориях, о чем власти заявили буквально на днях. Это может существенно подтолкнуть цены вверх, и часть спроса может перетечь в Подмосковье. Активно на присоединенных землях ведется и дорожное строительство.
В свою очередь, Московская область – очень неоднородный и сегментированный регион, и разные локации и районы там развиваются по-разному, в связи с чем единый прогноз по росту цены в Подмосковье давать не слишком корректно. Правильнее говорить о прогнозах в отношении отдельно взятых районов. При этом даже в городах, расположенных в «ближнем» поясе, цены ведут себя по-разному: так, Реутов, Долгопрудный, некоторые районы Красногорска и Химок поддерживают репутацию дорогих локаций, а, например, Балашиха – доступного. Восточное направление остается недооцененным. Этот тренд, скорее всего, в ближайшее время не изменится.
При этом в целом по Московскому региону средневзвешенная цена 1 кв. метра на рынке новостроек показала тенденцию к росту еще во второй половине прошлого года. Полагаю, что на фоне этого в наступившем году мы уже не увидим рекордного числа сделок, как это было в 2018-м. В Новой Москве кривая по сделкам и в 2019 году может идти вверх, пока рост ценообразования не скорректирует активность рыночной реализации.
Нельзя не отметить важную тенденцию на рынке жилья Московского региона. Совокупность многих факторов привела к тому, что наиболее доступным жилье на рынке становятся не новостройки, а устаревшая «вторичка» – например, квартиры на первых этажах пятиэтажных домов, которые продолжат дешеветь. Этот фактор тоже важен для политики девелоперов в плане ценообразования.