Фото: Виктор Кручинин
О чем бизнес и представители власти говорили на MREF-2017
В столице прошел при организационной поддержке газеты «Ведомости» ежегодный Московский форум лидеров рынка недвижимости MREF, одной из главных тем которого стало обсуждение поправок в законодательство о долевом строительстве. К удивлению многих, на пленарной сессии участники рынка не обрушились с критикой на представителей власти, оценив рынок, как хороший, а продажи, как нормальные. Замглавы Минстроя России Никита Стасишин в ответ пообещал частично смягчить требования 214-ого федерального закона к реализующим проекты комплексного освоения территории застройщикам.
Право начать дискуссию, вопреки традиции, было предоставлено представителям бизнеса. Однако, ставка на агрессивное начало не сыграла. Благодушный тон сразу задал генеральный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич: «Стагнации на рынке нет. Есть его развитие, правда, неравномерное из-за сложившейся экономической ситуации. Сейчас хорошо развивать проекты на территориях, где налажен диалог бизнеса и власти, например в Новой Москве. Благодаря тому, что делалось властями в последние два года, теперь застройщики имеют больше возможностей», - сказал он, добавив, что продажи у компании идут неплохо.
Дружелюбно был настроен и генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев, который указал на необычную текущую ситуацию, когда регулятор стал лидером рынка жилья, и «не самым плохим. «Регулятор задает тренды и компании, которые успевают за этими трендами, оказываются в плюсе. Одной из тенденций рынка является его профессионализация. Выживают сейчас только лучшие. По сути, на это и направлена вся деятельность властей, в том числе на законодательном уровне», - заявил спикер, подчеркнув также, что другим трендом рынка должны становится проекты комплексного освоения территорий.
Председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец, славящийся умением жестко расставить акценты в пользу бизнеса, был спокоен, начав свою речь поэтически и тезисно. «Мы видим девелопмент эпохи перемен. Наша компания, например, вышла в широкий сегмент, продаем квартиры по цене от 1,5 млн рублей. Если говорить о рынке, то ситуация на нем приемлемая. Предложение во всех регионах превышает спрос. Конкуренция будет расти. Выход для девелоперов в этих условиях может быть в снижении себестоимости строительства. Будем надеяться на корректировку земельного рынка, цены на котором сейчас явно завышены, а также на дальнейшее развитие рынка ипотеки. В целом, рынок – хороший, но девелоперам нужно двигаться быстрее рынка. Корректировки законодательства не катастрофичны. Все жалуются на них, но с рынка-то никто не уходит», - сказал топ-менеджер. Впрочем, совсем без замечаний со стороны бизнесмена не обошлось. В частности, Леонид Казинец отметил, что договор долевого участия, по сути, является ценной бумагой, а покупатель жилья – инвестором, который мог бы наравне с девелоперами страховаться в компфонде. По словам главы «Баркли» имеет смысл отрегулировать и положения 214-ФЗ, связанные с процедурой банкротства, а также нюанс с отчислениями застройщиками в компфонд процента от рыночной цены жилья.
Последним от бизнеса взял слово генеральный директор компании «Лидер Инвест» Олег Мамаев, который заявил, что рынок жилья стал зрелым, и на нем очень чувствуется сила покупателя. «Повысившиеся требования к жилью заставляют девелоперов улучшаться. По моему мнению, игроки рынка будут сосредотачиваться на отдельных сегментах, так как в текущей ситуации успеть везде не получится. Наша компания уже это сделала и продажи показывают хорошие результаты», - отметил он, добавив, что некая неопределенность на рынке из-за грядущих в июле 2018 года изменений присутствует.
Затем слово было представлено заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марату Хуснуллину, от которого все, конечно, ждали мнения о влиянии реновации на рынок жилья. Глава столичного Стройкомплекса всех успокоил: «По реновации мы планируем построить около 32 млн кв. метров жилья. Безусловно, излишки будут. Но в первые 5-6 лет ничего город продавать не будет. Все метры пойдут на переселение. О глобальном выбросе нового жилья на рынок речи не идет».
По его словам, реновация вместе с благоустройством и активным строительством транспортной инфраструктуры будет только на руку застройщикам, так как спрос на комфортное со всех точек зрения жилье вырастет. Марат Хуснуллин также отметил, что в 2008 году предложение на рынке составляло 1 млн кв. метров, и жилье раскупалось мгновенно. «За 7 лет в городе построено 59 млн кв. метров недвижимости. В год вводится 8 млн. Конечно, с ростом предложения жизнь девелоперов усложнилась, но рынок хороший. В условиях конкуренции должны выигрывать лучшие», - сказал заммэра, добавив, что на столичном рынке сейчас работает 450 компаний, многие из которых случайно на него попали. Говоря об изменениях на рынке долевого строительства, Марат Хуснуллин был краток: «Принятые по инициативе Минстроя законы нужны. Спорные детали можно и нужно обсуждать».
Полностью поддерживают изменения на рынке «долевки» и в АИЖК. Как сообщил гендиректор агентства Александр Плутник, корректировка 214-ФЗ и принятии закона о создании фонда защиты дольщиков направлены на защиту прав граждан-инвесторов. «Согласно нашему мониторингу, в стране на данный момент насчитывается около 6000 застройщиков, которые привлекают средства граждан в свои проекты. В этих условиях ужесточение требований к стройкомпаниям, касающиеся, например, наличия 10% собственных средств и внедрения принципа «одна строительная компания – одно разрешение на строительство объекта», является необходимой мерой. При реализации КОТов этот принцип действительно создает проблемы девелоперам, но у нас есть предложения для застройщиков, реализующих проекты КОТ. В любом случае, до 1 июля 2018 года, когда окончательно вступят в силу поправки в 214-ФЗ, есть время, чтобы подготовиться», - рассказал он, добавив, что проведенный по заказу АИЖК опрос ВЦИОМ показал, что ужесточение требований к стройкомпаниям увеличило число потенциальных покупателей жилья.
После этого слово дали замглавы Минстроя России Никите Стасишину, который подчеркнул, что поправки в 214-ФЗ и создание компенсационного фонда в рамках 218-ФЗ направлены не на ужесточение требований к застройщикам, а на обеление рынка, защиту прав дольщиков и, по сути, господдержку покупательского спроса на жилье. Замминистра уверен, что эти изменения делают участников рынка долевого строительства более прозрачными и понятными для банковского сектора. «Уверен, что при наличии государственных гарантий завершения строительства, банки поменяют подход к девелоперам в лучшую сторону и выведут их из так называемой кредитной группы риска», – пояснил он.
Замминистра также напомнил, что Единым институтом развития в жилищной сфере ведется работа по созданию информационной системы рынка долевого строительства жилья в России. «Речь идет о реестре всех работающих с дольщиками застройщиков и площадок, на которых можно строить многоквартирные дома. Эта система поможет не только контролировать рынок государству, но и позволит гражданам «видеть» объект перед тем, как его покупать. Вкупе все это приведет к тому, что спрос и предложение будут понятны и прозрачны для застройщиков и населения», – добавил он.
Замглавы Минстроя также уточнил, что в принятых поправках действительно есть нюансы, которые затрудняют работу застройщиков в части реализации проектов комплексного освоения территорий. «При реализации КОТов утвержденное ограничение по выдаче разрешений затрудняет возведение объектов социальной инфраструктуры за счет средств граждан. И здесь мы готовы пойти навстречу девелоперам. Скорее всего, для масштабных проектов будет сделано исключение, то есть «один КОТ – одно разрешение», – сказал он. В тоже время, замминистра заметил, что не все претензии застройщиков к законодательным изменениям обоснованы. Например, возможность внесудебной блокировки не выполняющему свои обязательства застройщику должна быть. «Если мы можем пресечь деятельность такой компании на этапе, когда появились первые обманутые дольщики, то нужно это делать. Зачем плодить обманутых граждан», - сказал он.
Кстати:
25 октября по итогам оперативного совещания по проблемам обманутых дольщиков президент России Владимир Путин поручил правительству РФ совместно с Центробанком подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием жилищного строительства.