Деньги в «массы»

Порядка 600 млрд рублей заработали, по оценкам аналитиков Urbanus.ru, к концу 2019 года девелоперы «старой» Москвы. Почти половина из них генерируется новостройками массового сегмента: на проекты комфорт-класса пришлось 45% от указанной суммы. Доля бизнес-класса достигает 38%, премиум-класса — 13%, элит-класса — 4%. Похожая раскладка наблюдается и по зарегистрированным Росреестром сделкам. Так, по данным ведомства на начало декабря прошлого года, общее количество сделок приблизилось к 50 тыс. Из них 31 тыс. относится к новостройкам масс-маркета, 16 тыс. — к домам бизнес-класса. Доля высокобюджетной недвижимости (премиум- и элит-класс) составила 2,4 тыс. сделок.

Народные объемы

В лидерах по объемам продаж в комфорт-классе среди застройщиков «старой» Москвы — «Группа ПИК» с почти 9,3 тыс. реализованных квартир и апартаментов площадью свыше полумиллиона «квадратов». Основу могущества «массовой империи» Сергея Гордеева, составляющей почти 30% всего сегмента, образуют проекты, выведенные на рынок в 2018 году. Это «Люблинский парк», где продажи уже перевалили за 1,2 тыс. лотов, а также «Шереметьевский», «Мякинино парк», «Михайловский парк», «Дмитровский парк» и др.

Второе место по объему сделок в сегменте занимает «РГ Девелопмент», заключившая в 2019 году с покупателями 2601 договор (доля компании в масс-маркете — 7,6%). Общая площадь реализованных лотов превысила 142 тыс. кв. м. При этом корпоративный флагман «РГ Девелопмент» — жилой комплекс (ЖК) «Семеновский парк» — вошел в ТОП-5 самых продаваемых столичных новостроек.

Вместе с тем, рейтинг самых кассовых новостроек комфорт-класса возглавляет микрорайон «Некрасовка» от застройщика ДСК-1, оказавшегося на третьей строчке по объему продаж с «классовой долей» в 5,8% (почти за год компанией проведено 1811 сделок).

Четвертое и пятое место по этому показателю занимают MR Group и «Инград» с почти 1,8 и 1,7 тыс. сделок в сегменте (доля 5,8% и 5,5%) соответственно.

Что касается выручки, то такую «комфортную» топовую пятерку (см. таблицу) предсказуемо возглавляет ПИК, собравший почти треть всей выручки по классу, значительно опередив ближайшего конкурента — «РГ Девелопмент». При этом за год ПИК увеличил кассу почти на 5 млрд рублей. Серебряный призер также уверяет, что провел прошлый год очень продуктивно. «Выручка «РГ-Девелопмент» за 2019 год, с учетом средств на счетах эскроу, составила в целом более 35 млрд рублей, что значительно превышает показатели 2018 года», — отметил «СГ» владелец компании через закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Лонтано» Сергей Шумей.

В остальном «денежный состав» первой пятерки массового сегмента почти полностью повторяет «количественный» (по сделкам). Отметить можно разве, что вместо ДСК-1 в топы здесь выбилась группа «Эталон», которая в 2019 году объединилась с компанией «Лидер-Инвест», и тем самым под ее брендом была сформирована огромная «флотилия» проектов, которая, пожалуй, уступает лишь «ПИКовской».

Бизнес-подход

За первенство в бизнес-классе по сделкам в прошлом году боролись MR Group и «Донстрой». Победил в декабре первый, с результатом 1608 договоров (доля в сегменте — 10%). второй же заключил 1488 сделок (9,3%). Замыкает тройку лидеров по этому показателю концерн «Крост» (1256 сделок, доля 7,8%). Этот результат во многом обеспечен динамичными продажами в ЖК «Невский», который вошел в тройку самых продаваемых адресов бизнес-сегмента (почти 600 сделок). Ближайшим преследователем «Кроста» является Группа ЛСР (1239 сделок, 7,7%). На пятом месте — «Инград», который вывел в 2019 году сразу два новых проекта: КутузовGrad II и RiverSky (1036 сделок, 6,4%).

При этом по доходам фавориты сегмента поменялись местами. У «Донстроя» выручка составила 21,7 млрд рублей, тогда как у MR Group — 18,7. Третий результат у «Инграда» (16,5 млрд рублей).

Примечательно, что из тройки ЖК бизнес-класса с самой большой кассой («Зиларт», «Небо», «Фестиваль Парк») ни один не принадлежит тройке девелоперов с самыми большими объемами выручки. Так, Группа ЛСР, реализующая самый продаваемый в сегменте ЖК «Зиларт», «по деньгам» заняла лишь четвертую позицию. Следом на пятой строчке по выручке идет «Эталон». 

Предложения не для всех

Главным сюжетом на рынке премиального и элитного жилья остается соперничество компаний «Монарх» (364 сделки, доля в дорогом классе 15,3%), Renaissance Development (275 сделок, 11,6%) и Optima Development (245 сделок, 10,3%), которые выступают застройщиками комплексов City Park, Neva Towers и Prime Park соответственно. Из числа именно этих компаний уже традиционно и определяется лидер сегмента. При этом два из трех названных девелоперских проектов, к слову, являются и самыми востребованными новостройками в сегменте (City Park и Neva Towers). Третье место по объему собранной кассы занял ЖК «Садовые кварталы» от «Интеко».

Среди компаний четвертое и пятое места по высокобюджетным сделкам у компаний Capital Group и Sminex — 236 и 199 заключенных договоров (доля 9,9% и 8,4%) соответственно.

Однако в деньгах ранжир в сегменте выглядит иначе (см. таблицу). Так, за прошедший год Capital Group смогла почти вдвое нарастить объем выручки в премиум- и элит-классе — с 7,7 млрд до 13,01 млрд рублей. Благодаря чему девелопер поднялся сразу на первое место. Не менее заметен успех компании Vesper. Годом ранее этот игрок рынка дорогого жилья находился на девятой позиции с показателем 6,5 млрд рублей, в конце 2019 года уже занимает вторую строчку с выручкой 11,42 млрд рублей.

Справочно:

Проанализировали специалисты Urbanus.ru и параметры приобретаемой в 2019 году недвижимости. В частности, они пришли к выводу, что за год жилье комфорт-класса подорожало приблизительно на полмиллиона рублей, и на сегодняшний день в среднем такая квартира стоит 8,59 млн рублей. Зато в бизнес-классе средний бюджет заметно уменьшился — с 15 до 14 млн рублей. Это объясняется тем, что спрос сместился в сторону более компактных квартир и апартаментов. Габариты снизились с 65,3 до 61,3 кв. м. При этом стоимость квадратного метра в целом осталась на прежнем уровне. В элитном и премиальном сегментах стали покупать более дорогие и крупные объекты. В настоящее время средняя стоимость премиального лота находится на уровне 36,6 млн рублей, элитного лота — почти 113,6 млн рублей.

12 млн рублей — такова сейчас средняя стоимость жилья на первичном рынке «старой» Москвы