День Икс

Россия перешла на новый порядок финансирования жилищного строительства

С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан. Принципиальным новшеством становится обязательное размещение денежных средств покупателей на эскроу-счетах. Это касается всех новых девелоперских проектов, а также ранее начатых объектов с низкой стадией строительной готовности. Деньги «новых дольщиков», вложенные в приобретение жилья, будут храниться в уполномоченных банках. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом само строительство будет вестись за счет банковских кредитов, так называемого проектного финансирования, осуществлять которое в настоящее время разрешено более чем ста коммерческим банкам.

После долгих дискуссий правительство остановилось на сравнительно мягком варианте реформы, позволяющем застройщикам завершить значительную часть начатых объектов по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов. Достраивать по старой схеме можно будет объекты, строительная готовность которых составит не менее 30%, а объем проданных по ДДУ площадей — не менее 10%. Есть и «льготные категории»: по проектам комплексного освоения территории стройготовность должна быть не меньше15%, а для системообразующих организаций и застройщиков, достраивающих проблемные объекты с обманутыми дольщиками, — не менее 6%. При этом у застройщиков, не дотягивающих до тридцатипроцентной стройготовности, еще есть возможность «нагнать» объемы до 1 октября 2019 года. «Стройгазета» опросила экспертов рынка, чтобы узнать, как, по их мнению, реформа скажется на объемах строительства и ценах на жилье.

Надо отметить, что большинство застройщиков признает необходимость реформы. «Переход на эскроу обеспечит прозрачность и устойчивость рынка первичного жилья, — считает директор по операционному управлению компании «Брусника» Александр Щиголь. — Безусловно, это потребует повышения квалификации от всех участников рынка — Минстроя, Росреестра, банков, застройщиков. Однако издержки, которые понесут участники рынка при выполнении новых процедур, не являются критичными для экономики проектов».

Более того, по мнению президента группы компаний «Кортрос» Вениамина Голубицкого, переход рынка на проектное финансирование даже представляет определенные преимущества для успешных девелоперов. По словам эксперта, новая схема позволит крупным игрокам получить гарантированный одобренный лимит на реализацию всего проекта вне зависимости от динамики продаж и наличия собственных средств. «Если застройщик обладает достаточным капиталом, хорошей кредитной историей и правильной концепцией продукта, банк откроет кредитную линию, — считает он. — Кроме того, проектное финансирование гарантирует покупателям жилья целевое использование их денежных средств».

По словам Голубицкого, вопрос перехода на эскроу-счета и изменение модели финансирования обсуждается настолько давно, что у компаний точно было время, чтобы подготовиться. «И если вдруг какая-то крупная компания рынка к этому не готова, для меня это, скорее всего, свидетельство непрофессионализма и повод для удивления, — отмечает он. — Готовность к работе в условиях существующей нормативной базы есть, с ключевыми банками-партнерами мы продолжим сотрудничать. Мы обсудили с ними вопросы в условиях действий эскроу-счетов и относимся к этому, как к данности, которая заложена в бизнес-план».

Действительно, целый ряд крупных компаний начали работать с эскроу-счетами еще до официального старта реформы. Большую работу по адаптации бизнес-процессов под обновленные требования законодательства провела компания «Брусника». Еще в апреле прошлого года она первой в стране опробовала механизм проектного финансирования и расчетов с дольщиками с использованием эскроу. Кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта застройщику Сбербанком для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. По состоянию на 1 июля текущего года порядка 30% проектов «Брусники» уже переведены на эскроу. К концу года эта цифра, как рассчитывают в компании, составит 50% — это 45 объектов.

Руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов считает, что своими последними решениями российское правительство существенно смягчило условия переход на новые правила работы, тем самым давая большинству девелоперов дополнительную возможность сохранить старую схему реализации жилья. По разным оценкам, по старым правилам будет достраиваться от 70 до 80% возводимых сейчас в стране объектов. «Если застройщик понимает, что его проект к 1 июля не соответствует критериям строительной готовности, то в таком случае существует техническая возможность остановить продажи на три месяца и за этот период «дотянуть» объем строительной готовности до необходимых показателей», — отмечает Дмитрий Логинов.

Вместе с тем, надо отметить, что в отрасли действует определенная инерция. Как это часто бывает, многие участники рынка «долго запрягают», пытаются оттянуть сроки начала работы по новым правилам. Так, по состоянию на 17 июня 2019 года в семи крупнейших банках, по данным Центробанка РФ, было открыто всего 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 млрд рублей. Между тем, в соответствии с нацпроектом «Жилье и городская среда», уже в текущем году количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) с использование счетов эскроу планируется довести до 34 тыс., а к 2024 — до 1 млн с лишним.

Тревогу у федеральных и региональных властей вызывает и проблема застройщиков, которые не смогут рассчитывать на получение проектного финансирования. По некоторым оценкам, после разработки Центробанком РФ критериев кредитоспособности для застройщиков порядка 30% девелоперских проектов по всей стране (это 14,5 млн «квадратов») находятся в опасной зоне и рискуют не получить кредиты от банков. Помочь завершить уже начатые проекты обещает государство. В частности, депутаты готовят сейчас законопроект, согласно которому компании, не подпадающие в силу различных причин под существующие у банков стандарты надежности, смогут рассчитывать на беспроцентные кредиты от государства. Однако такие займы станут исключительной мерой — их будут выдавать только в тех случаях, когда переход проекта в статус долгостроя станет неминуемым. Кроме того, Госдума работает над иными мерами поддержки застройщиков в переходный период. Например, «ДОМ.РФ» планирует давать поручительства по кредитам застройщиков.

В целом, как считает, Дмитрий Логинов, реформа серьезно изменят «архитектуру» рынка жилищного строительства. «Сейчас объем новостроек с эскроу-счетами мал, но постепенно будет расти, — поясняет эксперт. — Старые проекты, наоборот, будут уменьшаться в доле. Особенностью рынка в ближайшее время станет «противостояние» между новыми и старыми проектами. Полное обновление рынка займет 3-4 года, в течение которых потребители смогут выбирать между двумя схемами. Привычный формат рискованнее, но дешевле, новый механизм надежнее, но дороже».

Еще один важный вопрос, вызвавший оживленные дискуссии: как реформа скажется на ценах на жилье? Общее мнение застройщиков сводится к тому, что некоторый рост цен неизбежен. Новые правила кардинально меняют экономику проектов, и это не может не сказаться на конечной цене. Однако рост цен будет постепенным, так как пока на рынке преобладают проекты, достраиваемые по старым правилам, предполагает Дмитрий Логинов.

Между тем, специалисты федерального портала «Мир квартир» по итогам I полугодия уже зафиксировали рост цен на новостройки во всех крупных городах страны. За прошедшие шесть месяцев среднероссийский «квадрат», по их подсчетам, подорожал на 9%, что в абсолютном значении равняется 59 521 рублю. Прирост цены средней квартиры составил 10,3% (до 3,4 млн рублей). Сильнее всего цены росли в Пензе (+18,2%), Туле (+17,8%), Омске (+17,6%), Самаре (+17,3%) и Твери (+17,2%). «Таких высоких темпов роста не было уже несколько лет, — отмечают аналитики рынка. — И причиной тому стало законодательное регулирование рынка новостроек».

«Подорожание недвижимости началось еще в прошлом году на фоне ожидания изменений в законодательстве, регулирующем долевое строительство, а в первой половине этого года «выстрелило» по-настоящему, — комментирует генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко. — Цены на новостройки, с одной стороны, подогревались высоким спросом, а с другой — росли на ожиданиях застройщиками роста себестоимости строительства. Дело в том, что с введением эскроу-счетов в схему долевого строительства застройщики лишились возможности использовать бесплатные деньги дольщиков и теперь вынуждены будут платить за банковские кредиты. Часть своих потерь они переложили на плечи конечного потребителя».

Вместе с тем, глава Минстроя Владимир Якушев уверен, что нынешний рост цен — это не более чем маркетинговый ход девелоперов. «Экономические основания повышения стоимости квадратного метра в уже строящихся домах не могут быть связаны с переходом на проектное финансирование, — заявил министр в кулуарах заседания межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности, прошедшего недавно в Тюмени. — Основная масса застройщиков, по большому счету, еще не получила проектное финансирование, и повышать цену, закладывая те проценты, которые они еще не платили, — это опережать события».

На определенное снижение темпов роста цен после 1 июля рассчитывают и аналитики рынка, так как пик спроса на новостройки пройден: удовлетворен отложенный спрос, повысилась ипотечная ставка. «Часть застройщиков попытается подстроиться под падающий спрос, предлагая скидки, однако многим законодательство так выкрутило руки, что экономика проектов просто не позволит им демпинговать, — говорит Павел Луценко. — Что касается спроса, он снова начнет оживляться, если ипотечная ставка станет снижаться, и это станет новым толчком к подорожанию новостроек. В зависимости от этого последнего фактора мы ожидаем роста цен от 15 до 18% по итогам года».

1800 заявок от застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу получено, по данным ЦБ РФ, российскими банками на сегодняшний день. При этом по состоянию на 1 мая 2019 года в стране уже было заключено 100 кредитных договоров более чем на 74 млрд рублей

Кроме того:

Согласно последним законодательным нововведениям, граждане, вкладывающие свои средства в жилую недвижимость, будут иметь банковскую гарантию. В случае, если застройщик по каким-либо причинам не может завершить строительство в соответствии со своими обязательствами, деньги в размере до 10 млн рублей возвращаются покупателю.