Как распад сделки ОПЕК+ и обвал рубля скажутся на рынке столичной недвижимости
9 марта 2020 года для многих россиян оказалось сложным днем: нефть резко подешевела, курс рубля относительно доллара и евро существенно «просел». Ждать ли рынку недвижимости «нового 2014-го», «Стройгазете» рассказала Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Рынки недвижимости инертны, и на реальных показателях краткосрочные шоки — а пока речь идет именно о таком шоке, который может нивелироваться в ближайшие 2-3 недели — не отражаются, хотя, безусловно, они создают определенный фон текущим проектам и сделкам. Если исходить из предположения, что место имеет именно кризисная ситуация, действительно, имеет смысл говорить о реакции рынков.
В офисном сегменте краткосрочная волатильность курсов не скажется существенно на конъюнктуре рынка. Ожидается сохранение текущей динамики — девелоперы аккуратно выводят проекты на рынок, помня о переизбытке площадей на фоне падения активности арендаторов в 2014 году.
Большая часть рынка сегодня живет в реалиях рублевых контрактов — после кризиса 2014 года арендаторы в основном перезаключили договора аренды на рублевые, либо установили валютный коридор, в рамках которого определяются размеры платежей. В краткосрочной перспективе предпосылок для негативного влияния нет, однако необходимо понимать, что все зависит от длительности такого рода кризиса. В среднесрочной перспективе отток инвестиций и ухудшение доступности кредитного финансирования может привлечь к очередному падению объемов ввода новых офисов, что усугубит формирующийся на рынке дефицит, и приведет к росту ставок аренды. Безусловно для этого сценария необходимо сохранение/восстановление активности пользователей офисов.
На сегмент ритейла краткосрочная волатильность курса рубля также не оказывает значительного влияния — за исключением тех ритейлеров, у которых арендные договоры в валюте. Заметим, что в 2014 почти все ставки на этом рынке были в долларах и фиксированные, поэтому удар тогда оказался особенно сильным как раз для ритейлеров, которые вдруг стали должны платить огромную аренду, а уже во вторую очередь пострадали девелоперы — через уход арендаторов и выплату долларовых кредитов. В среднесрочной и долгосрочной перспективе ослабление рубля может дать серьезный негативный эффект, т.к. на фоне существующей сниженной покупательской способности и неизбежного роста цен у ритейлеров (и российских, т.к. закупки сырья и оплата коллекций проходят в валюте, и международных, по очевидным причинам привязанных к своим валютам) будет происходит еще большее сокращение спроса и ,как следствие, снижение экономических показателей как ритейлеров, так и девелоперов-арендодателей.
На рынке складской недвижимости краткосрочная волатильность также значительно не скажется. Многие игроки рынка возьмут паузу для того, чтобы оценить масштабность и длительность нынешней волатильности на рынке. Заметного снижения ставок аренды мы не ожидаем, так как стоимость нового строительства не дешевеет. После последней масштабной девальвации, которая произошла в конце 2014 – начале 2015 гг. ставки аренды сохранили свои значения и только спустя два года (в 2017-м) они начали активно снижаться. Но это был уже эффект не кризиса, а рыночного цикла. Сейчас мы также не прогнозируем сокращения ставок аренды, они сохранят свои текущие значения. При этом на рынок нового строительства может повлиять возможное повышение ключевой ставки Банком России, которое сейчас обсуждается на фоне возможного увеличения темпов инфляции.
Рынок элитной жилой недвижимости традиционно не так сильно реагирует на изменения экономической ситуации, как сегменты эконом- и бизнес-класса, ценовые изменения здесь связаны в основном с изменением структуры предложения за счет вывода новых объектов или вымывания наиболее ликвидных лотов. Спрос на дорогие квартиры в ближайшей перспективе сохранится. Кроме того, большинство покупателей элитной недвижимости хранят свои сбережения в валюте, поэтому с учетом того, что рынок практически полностью перешел на рублевое ценообразование, такое жилье станет для них «доступнее».
Справочно:
6 марта 2020 года стало известно о провале переговоров о будущем сделки с участием членов Организации стран-экспортеров нефти (ОПЕК). На фоне этой информации резко упала стоимость нефти, затем произошел обвал на мировых фондовых рынках. 9 марта курс рубля на рынке Forex резко снизился к доллару и евро. 10 марта Московская биржа после выходных открылась обвалом. На открытии торгов курс доллара составил подскочил до 72,77 рубля, евро торговался на уровне 82,6 рубля. Акции крупнейших российских компаний сильно потеряли в цене, особенно заметно пострадали бумаги нефтегазового сектора.