Артист обязан переодеваться

Рынок требует от архитектора умения не только разработать новый проект, но и переделать уже имеющийся

Девелоперам приходится рабо­тать на быстро меняющемся рынке. Запросы покупателей растут, и сегодняшние представ­ления о комфортном жилье до­вольно сильно отличаются от тех, что были еще совсем недавно. Между тем, каждый объект проходит весь путь от эскиза до ввода в эксплуатацию в тече­ние примерно пяти лет. Отсюда риск получить на выходе морально устарев­ший продукт. Как реагировать на изменяющиеся требования рынка? Можно ли «перешивать платье» на ходу, если проект вдруг «не пошел»? Глава архи­тектурного бюро GAFA Architects Григо­риос ГАВАЛИДИС уверен, что безнадеж­ных ситуаций не бывает.

«СГ»: За сколько лет устаревает про­ект?

Григориос Гавалидис: Сложно ска­зать. Мы часто видим ситуации, когда изменений требует даже не проект, а то, что уже строится и почти готово. Конечно, никто не хочет менять проек­ты по своей воле. Ведь любое значи­тельное изменение — это новая экспертиза, рабочая документация и т. д. Но рынок диктует свои условия, поэто­му сегодня архитекторы и стараются закладывать в проект максимальную гибкость и адаптивность.

«СГ»: И все же, если проект «вышел из моды», что можно сделать?

Г.Г.: Многое. Сейчас мы работаем с проектом «Новоград Павлино» в Под­московье. Первая очередь его была по­строена и реализовывалась как эко­ном-класс. Вторая была запроектиро­вана так же, но продажи шли плохо, и нас пригласили поработать со следую­щей, третьей, очередью проекта. Изме­нения коснулись практически всех аспектов. Мы развили зону благоу­стройства, опустили входные группы на уровень земли, сформировав таким образом безбарьерную среду. Убрали с фасадов так называемые «градусники» — характерную черту массового домо­строения советского и постсоветского периодов, когда выступающие балко­ны ровными грядами «разрезают» фа­сады многоэтажек. Специально для этого комплекса совместно с заводом разработали кирпич ручной формовки. Это принципиально новый подход в экономе, все-таки создание уникаль­ных материалов — это черта жилья более высокого класса. В результате заказчик отметил рост интереса не только со стороны целевой аудитории, но и со стороны более состоятельных и требовательных покупателей. Сейчас он продается как комфорт-класс. Спрос повысился, выросла рентабельность проекта.

«СГ»: Кто принимает решение, что и как надо менять?

Г.Г.: Помимо заказчика, мы плотно ра­ботаем с отделом продаж, который по­стоянно оценивает рынок, проводит исследования и в результате формиру­ет техническое задание. В процессе из­учения ТЗ мы часто предлагаем реше­ния, основанные на нашем опыте и как архитекторов, и как потребителей. Ставим себя на место будущих жите­лей, представляем, как бы мы хотели жить. Например, мы точно знаем, что в таких форматах, как сити-хаусы, или квартиры на первом этаже с индивиду­альными выходами, востребованы апартаменты с собственным патио. С юридической точки зрения оформить такое решение застройщику несколько сложнее, но продается оно хорошо.

«СГ»: Можно ли менять планировки квартир на этапе, когда дом уже строится?

Г.Г.: Если уже здание строится, то никто из заказчиков не захочет переносить перегородки, потому что нужно заново проходить экспертизу, существенно увеличивать документооборот. Если мы го­ворим не о полной переделке проекта, а о выборочных изменениях, не затраги­вающих основной конструктив здания, то надо получать новое заключение экс­пертизы, затрагивающее лишь те разде­лы проекта, в которые вносились изме­нения. Если конструктив все-таки затра­гивается и нужно сделать, к примеру, камины, двухэтажные квартиры, поме­нять высоту потолков с 3,05 на 3,25, то это история подольше. Но крупные деве­лоперы — «ПИК», «МИЦ», «ИНГРАД» и другие — изначально закладывают в проект возможность корректировки квартирографии. Это современные тре­бования рынка.

«СГ»: А что еще можно сделать, что­бы «освежить» проект?

Г.Г.: У нас очень долгое время суще­ствовало мнение: давайте просто по­меняем фасады, и проект пойдет. На самом деле не все так просто, но изме­нение фасада, конечно, может повли­ять на восприятие здания. Например, мы работали с проектом «Отражение» в Марьиной Роще. Хорошее место, не­далеко от центра. Но почему-то фасады заложил проектировщик, далекий от понятий архитектурной композиции. В результате здание стоит, а спроса на него нет. На этом этапе заказчик при­гласил нас. Мы пересмотрели концеп­цию и начали менять фасады, затем полезли внутрь и немного поменяли квартирографию. И ситуация измени­лась кардинально. Действительно, иногда достаточно изменить фасадные решения, сделать их более современ­ными и интересными, и проект «заи­грает». Даже на последнем этапе есть шанс, безнадежных ситуаций практи­чески не бывает. У нас есть дорогой объект лужковского периода по ком­плексной реновации промышленных территорий, на котором сейчас возво­дится вторая очередь. Место отличное, но сам проект был признан не очень удачным, и продавался он плохо. Мы изменили образ второй очереди, и мар­кетологи отмечают, что благодаря это­му первая очередь стала продаваться лучше. Покупатели говорят: «Да, в на­шем доме фасады не ахти, но из окон мы видим красивые дома». Что спра­ведливо: вид из окна сейчас стал про­даваться. Так что изменять проекты можно по-разному.

Цитата:

Григориос Гавалидис: