Какую недвижимость и с какой доходностью покупают россияне в Европе
По итогам минувшего года количество запросов от россиян на покупку недвижимости на Кипре выросло в четыре раза, в Швейцарии – в три раза. Как говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank, общее число инвестиционных запросов увеличилось на 35%, по сравнению с 2016 годом. Консультанты также отмечают рост популярности среди частных инвесторов стран со стабильной экономикой. При этом спрос направлен не только на столицы, но и стремительно развивающиеся города.
На рост спроса на Кипре повлияла отмена в 2017 году налога на недвижимость, а в 2016 году – нижнего порога инвестиций (с 2,5 до 2 млн евро) для получения гражданства ЕС. Также за последние два года правительство Кипра ввело ряд мер, призванных стимулировать приток инвестиций в страну. В частности, при покупке недвижимости иностранцы получили право оформить гражданство на супругу, детей в возрасте до 28 лет и родителей, не платить налоги на дивиденды, проценты по банковским вкладам и доходу от аренды. Также власти Кипра освободили покупателей от уплаты налога на переход права собственности при приобретении новостройки и снизили его на «вторичное» жилье c 8% до 4%. Россияне в основном приобретали жилье в Лимассоле с бюджетом от 1 до 5 млн евро в новостройке недалеко от моря. Также, наблюдался активный спрос на офисную недвижимость Лимассола.
Как поясняют эксперты, рост числа запросов на покупку недвижимости в Швейцарии объясняется желанием вкладываться в стабильные европейские локации, а также выходом на этом рынке нескольких проектов, где разрешена покупка нерезидентами. Россияне покупают как жилую недвижимость для переезда, так и коммерческую - чаще всего, офисные здания с арендаторами, которые появляются в продаже очень редко. Инвестиционная стратегия в данном случае заключается не в получении максимальной доходности, а в сохранении капитала, и долгосрочного владения ликвидным активом.
Консультанты также отмечают рост популярности среди частных инвесторов стран со стабильной экономикой. В 2017 году в два раза выросло число запросов на покупку недвижимости в Германии, Франции, Италии, на Мальте (благодаря паспортной программе) и на 15% -- в США. Россияне предпочитают приобретать в Берлине 3-5 строящихся квартир с общим бюджетом 1- 2 млн евро для их последующей сдачи в аренду. Стоимость премиальной недвижимости здесь за год (с III квартала 2016 года по III квартал 2017 года) выросла на 7,3%, столица Германии замыкает первую десятку мировых городов с самой высокой динамикой цен.
Спрос в Италии и Франции в 2017 году сконцентрировался в сегменте апартаментов, а не вилл. Сделки заключались с апартаментами в Каннах, на озерах Италии (Комо и Гарда). Клиенты оценили преимущества этого формата жилья: апартаменты легче в управлении, дешевле в эксплуатации (не нужно тратить деньги на садовников и другой персонал), кроме того, на рынке появились проекты с современным техническим оснащением и дизайнерским ремонтом.
По данным компании, из-за политической нестабильности (Brexit, независимость Каталонии) количество запросов на покупку недвижимости в Великобритании осталось на уровне 2016 года, в Испании упало на 20%. Дождавшись стабилизации цен и гибкости застройщиков, российские клиенты восстановили интерес к квартирам в Лондоне. Бюджеты при покупке недвижимости в столице Великобритании составили 2-10 млн фунтов стерлингов. Спрос на Лондон сконцентрирован, в основном, на покупке недвижимости для собственного проживания, для переезда и обучения детей, инвесторы же в 2017 году занимали выжидательную позицию.
Консультанты обращают внимание, что спрос россиян в 2017 году был направлен не только на столицы, но и крупные стремительно развивающиеся города в странах со стабильной экономикой (например, Манчестер в Великобритании). За год (с III квартала 2016 года по III квартал 2017 года) цены на жилье в Эдинбурге выросли на 8,9%, в Дублине – на 11,6%, в Манчестере – на 6,4%.
В портфеле Knight Frank, инвестиционные сделки в 2017 году заняли 65% от общего количества сделок в сегменте зарубежной недвижимости. Основное требование инвесторов при его покупке -- доходность 5%-10% годовых и выше 20% -- при соинвестировании. В 2017 году особое внимание инвесторы уделяли структурированию сделок и проработке оптимизации налогообложения (вопросы автоматического обмена информацией, декларирования иностранных счетов, контролируемых иностранных компаний). Они заранее интересовались, как правильно провести процесс покупки, чтобы это не повлекло негативных налоговых последствий в России. Инвесторы-резиденты других стран выбирали для инвестиций страны, где есть возможность выплачивать минимальные налоги.
Мнение:
Директор по частным инвестициям и зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева:
Самыми интересными для инвесторов форматами недвижимости в 2017 году стали: стрит-ритейл, небольшой офис (площадью до 1 тыс. кв. м или бутик-отель вместимостью до 15 номеров), готовый арендный бизнес в Европе (Германия, Италия, Великобритания, Кипр) девелопмент\редевелопмент объектов. В основном, частные клиенты, рассматривали недвижимость стоимостью 3-15 млн евро с привлечением кредитов на их покупку. «Застройщики и инвестиционные компании обращались к нам с просьбой структурировать портфель зарубежных проектов, включив в него как объекты готового арендного бизнеса в Европе, так и проекты редевелопмента и строительства