Площадь меньше — ставка ниже

Площадь меньше — ставка ниже Фото: Shutterstock

Складской девелопмент приспосабливается к низкому спросу

Состояние рынка коммерческой недвижимости — один из важных индикаторов состояния экономики в целом и строительной отрасли в частности. Обсуждению положения в области складского девелопмента и складской недвижимости была посвящена ежегодная складская конференция Knight Frank, прошедшая недавно в Москве. Выводы, к которым пришли участники мероприятия, не слишком радужны, но и очень уж мрачными их тоже не назовешь.

По прогнозам, до конца 2016 года в столичном регионе будет введено в строй около 600 тыс. кв. метров складских площадей, что на 16% меньше, чем в докризисном 2013 году. Это — минимальный объем ввода за последние пять лет. В то же время, по предварительным подсчетам, в этом году в Москве и области будет арендовано и куплено около 1 млн кв. метров складов, что на 22% ниже, чем в 2013-м, когда было поглощено 1 279,5 тыс. кв. метров. Но даже после этого уровень вакантных складских площадей в регионе по итогам 2016 года достигнет 1,1 млн кв. метров и составит примерно 8,5% (на 6,4 п.п. по сравнению с 2013 годом). Высокая вакансия сохраняется с 2015 года и остается максимальной за всю историю существования рынка. Для сравнения: в 2013 году на региональном рынке пустовало 200 тыс. кв. метров складов, а в начале кризисного 2009-го пустовало около 450 тыс. кв. метров.

Одновременно снижается и средний размер сделки, по сравнению с прошлым годом этот показатель упал на 20%. Это связано с тем, что значительная часть крупных игроков рынка уже сняли и купили площади в прошлые годы, а нового спроса не появилось.

На фоне такого «этюда в серых тонах» складские девелоперы начинают задумываться о новых форматах складов. Как считает исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев, сегодня пришло время гибких решений. Если раньше девелоперы, строившие площади класса А, ориентировались примерно на триста крупных компаний, которые занимали весь высококлассный рынок и снимали большие площади, то сегодня, по мнению Мамаева, стоит обратить внимание на средние компании, которые раньше могли позволить себе только склады классов С и D. Сегодня эти компании должны получать такое же качество услуги, как и крупные арендаторы, причем при сопоставимых ставках аренды.

По мнению девелопера, должна измениться и складская нарезка — крупные складские комплексы должны быть спроектированы с возможностью мелкой нарезки до 4,5 тыс. кв. метров. Минимальный же разумный лот, по оценке Мамаева, составляет 2,5 тыс. кв. метров при стандартной высоте склада в 12 метров. Есть и еще один «антикризисный» выход — строить и сдавать склады, закладывая возможность расширения помещения по окончании периода низкой конъюнктуры. То есть «отрезать» от большого помещения «кусок», оставляя соседний «блок» пустовать в ожидании лучших времен. Не самый выгодный для владельцев складских комплексов выход, но лучше, чем переезд компании в комплекс конкурента.

Вопрос, по мнению участников конференции, сегодня стоит так: смогут ли крупные девелоперы разработать такой продукт или их серьезно потеснят компании, специализирующиеся на строительстве небольших складских комплексов? А этот процесс уже идет. За последнее время пришло несколько сообщений о строительстве складских помещений небольшого формата, в том числе около Ногинска (10 тыс. кв. метров), в Истринском районе (7,7 тыс. кв. метров), в Подольске (4 тыс. кв. метров).

К выгоде конечного потребителя повернулись и ставки аренды. Средняя заявляемая арендная ставка в Московском регионе составляет 3 900 рублей за кв. метр в год для складских помещений класса А (triple net — без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). С 2013 года размер ставок аренды снизился на 17% с 4700 руб. за кв. метр в год. По мнению экспертов, такая ценовая и девелоперская политика приближает нас к Европе. «Мы имеем стабильный уровень арендных ставок в рублях, похожий на европейский, текущая вакансия на нашем рынке также сопоставима с вакансией на развитом европейском рынке — около 10%, — отмечает Вячеслав Холопов (Knight Frank Russia&CIS), — а качество наших складов сегодня даже превосходит европейское, поскольку мы смогли взять и реализовать лучший зарубежный опыт».


Справочно

Основными арендаторами складских помещений остаются операторы розничной торговли и дистрибьюторы, в 2016 году на их долю пришлось 68% объема сделок (680 тыс. кв. метров).