Оптимизма нет в продаже

Снижение реальных доходов населения сдерживает развитие ритейла

В I квартале 2018 года на рынке торговой недвижимости продолжали развиваться тенденции, сформировавшиеся в прошлом году. Возвращающиеся в магазины потребители ограничены в средствах. Несмотря на рост зарплат, реальные располагаемые доходы по итогам 2017 года снова снизились (-1,7% ). Происходило снижение доли сбережений в структуре использования денежных доходов, но связано это не столько с реальным увеличением расходов, сколько со снижением доходов на фоне роста цен. Именно поэтому оборот розничной торговли показал в 2017 году незначительный рост — 1,2%. Причем такая динамика отмечается как в столичных регионах, так и по России в целом. В дальнейшем можно ожидать, что восстановление потребительского рынка в регионах будет более ощутимым, а в столице рост потребительских расходов останется умеренным. На 2018 год прогноз роста оборота розничной торговли пока не пересматривался Минэкономразвития и остается на уровне 2,9%.

В первые три месяца 2018 года в России было открыто четыре форматных торговых центра общей арендуемой площадью 95 тыс. кв. м. Сохраняется тенденция к снижению средней площади объекта: арендуемая площадь каждого из введенных ТЦ не превышает 30 тыс. кв. м. Мы ожидаем, что годовой показатель обновит минимальное значение 2017 года: к вводу планируется около 500 тыс. кв. м торговых площадей, половина этого объема придется на Москву.

Профессионально и персонально радует интерес девелоперов и инвесторов к небольшим объектам, как строящимся, так и построенным ранее. Уже имеющиеся здания приводятся в порядок и заполняются арендаторами. Такими объектами интересуются и профессиональные игроки рынка, и начинающие предприниматели, которые реализуют первые коммерческие проекты в сфере недвижимости. Обновленные торговые центры ориентируются, прежде всего, на потребности жителей близлежащих микрорайонов, и это улучшает инфраструктуру жилых районов города. Благодаря этому в большинстве удается добиться роста посещаемости реновированных торговых объектов. Примером может служить ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ» (прежнее название ТЦ «Карамель»), приобретенный компанией «Гарант-Инвест». Работы по переделке фасадов, переоформлению торговых галерей и усилению состава арендаторов были проведены без закрытия объекта и завершились в начале текущего года.

Тренд на развитие малых форматов торговой недвижимости не только восполняет пробелы в сегменте торговой недвижимости, которые были связаны с бурным развитием отрасли и ориентацией преимущественно на крупноформатные объекты, но и соответствует изменяющимся привычкам потребителей.

Согласно данным компании Nielsen, исследовавшей состояние малых форматов торговли в России, Турции, Бельгии и Испании, в настоящее время маленькие магазины переживают возрождение: на них приходятся 7 из 10 походов жителей в магазин и 26% продаж в денежном выражении. При этом ежегодные темпы роста оборота в небольших торговых заведениях находятся на уровне 14% при 2-2,5% в других форматах.

На рынке торговых операторов продолжается консолидация: крупные федеральные и международные игроки все чаще объявляют о покупке региональных сетей: X5 Retail Group купила 99 магазинов уфимской сети «Полушка», также к ней перешли супермаркеты «О’Кей» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Leroy Merlin рассматривает покупку Kesko и К-Раута.

Активно развиваются сервисы доставки: «Яндекс.Еда» выходит в регионы, Delivery Club установит вендинговые аппараты и оборудует спецзоны для встречи с курьерами в бизнес-центрах. Особую популярность набирает доставка продуктов из магазинов: ритейлеры запускают свои сервисы («Ашан») и расширяют зоны доставки (X5), также появляются новые агрегаторы доставки («Ташир» запустил приложение Save Time, такси «Везет» планирует запуск сервиса доставки из супермаркетов Golamago).

Таким образом, несмотря на в целом непростую ситуацию, участники рынка не теряют интереса к дальнейшему развитию, созданию и редевелопменту объектов, выводу новых форматов. При этом складывающиеся на сегодняшний день тенденции пока достаточно противоречивы, чтобы можно было с уверенностью прогнозировать будущее состояние рынка на длительную перспективу.

Кроме того

На рынок торговой недвижимости в I квартале текущего года сильное влияние оказала трагедия в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня». После этого во многих зданиях, где возможно большое скопление людей, от социальных до коммерческих, были проведены внеплановые проверки, а также учебные мероприятия по эвакуации. Кроме того, сейчас подвергаются пересмотру все проекты новых торговых центров, где предусматривалось размещение развлекательных операторов на этажах выше второго. В ряде проектов такой пересмотр может привести к отказу от части развлекательных объектов. Это приведет к тому, что будет поставлена под вопрос экономическая целесообразность реализации проекта или же девелоперу придется смириться с тем, что срок окупаемости будущего объекта возрастет.