Места есть?

На рынке складских помещений сократились объемы вакансии

В I полугодии 2017 года в регионах России был введен минимальный объем новых складских помещений за последние несколько лет. Наибольшие объемы строительства пришлись на Екатеринбург, Артем и Пермь, где было введено соответственно 30 тыс. кв. м (РЦ X5 Retail Group), 25 тыс. кв. м (ПЛК Янковский) и 24 тыс. кв. м (РЦ X5 Retail Group). Из всего объема нового строительства около 46% приходится на распределительные центры федеральных ритейлеров.

На фоне сокращения ввода новых складских площадей на 23% увеличился объем спроса по сравнению со II полугодием 2016 года. Наибольшее количество сделок по покупке и аренде складской недвижимости было закрыто в Екатеринбурге, Самаре и Калуге. При этом большая часть сделок в первом полугодии относится к аренде, покупка площадей пока редкий случай. Популярностью у арендаторов пользуются крупные площади: более 40% объема всех сделок были заключены на площади от 20 тыс. кв. м.

Сокращение ввода и низкие объемы спекулятивного девелопмента привели к тому, что в девяти самых крупных региональных центрах России к концу июня наблюдался дефицит складских помещений площадью более 20 тыс. кв. м.

В московском регионе на рынке наблюдается устойчивый и постепенно растущий спрос на новые площади. В то же время объемы предложения продолжают сокращаться: новые здания, как правило, вводятся под конкретных клиентов либо на отдельных субрынках, где наблюдается дефицит площадей. Складской сегмент в столичном регионе вступил в фазу стабилизации: прирост вакантных площадей прекратился и находится на одном уровне с середины прошлого года. Аналогичный тренд наблюдается и в рыночных ценах: ставки стабильны в течение последних 6 месяцев.

Всего за первую половину 2017 года в московском регионе было построено 212 тыс. кв. м, что на 25% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Новые здания в большинстве своем представляют изначально спекулятивные объекты, строительство которых было приостановлено, а затем возобновлено вместе с заключением договоров на эти площади. В результате большая часть вводимых в эксплуатацию площадей не приводит к выходу на рынок больших объемов вакантных площадей. Так, 75% складов первой половины 2017 года было сдано в аренду до ввода в эксплуатацию. До конца года в регионе ожидается завершение строительства еще около 261 тыс. кв. м новых складских площадей.

Общий объем спроса за I полугодие составил 493 тыс. кв. м, что на 21% выше общей площади сделок за аналогичный период прошлого года (407 тыс. кв. м). При этом только во II квартале на складском рынке Московской области было арендовано и куплено 311 тыс. кв. м складских площадей.

В структуре сделок II квартала преобладала аренда — 96% всех транзакций. Ключевыми сделками квартала стали аренда ритейлером X5 Retail Group 45 тыс. кв. м в Логопарк Север 2 (девелопер проекта — Логопарк Девелопмент); аренда производителем строительных инструментов Makita 26,5 тыс. кв. м в складском комплексе Пушкино (собственник комплекса Raven Russia); договор аренды между девелопером АТ Недвижимость и дистрибьютором фармацевтических препаратов «Фармкомплект» — последняя арендовала около 18 тыс. кв. м в складском комплексе «Быково».

Мы считаем, что во второй половине года конъюнктура рынка Московской области не изменится. Годовой объем нового предложения ожидается на уровне 450500 тыс. кв. м. Ввод новых объектов будет равномерно распределен между различными субрынками и не приведет к избытку площадей. Одновременно ожидается появление новых интересных проектов, как спекулятивного строительства, так и под конкретных клиентов.

Прогнозируемый объем сделок на 2017 год — 1 млн кв. м. Спрос продолжит фокусироваться на поглощении вакантных объектов. Количество свободных площадей останется на текущем уровне в 1,3 млн кв. м. В относительном выражении их доля сократится до 12% и будет оказывать меньшее давление на растущий рынок.

118тыс. кв. м составил в I полугодии совокупный объем ввода офисных площадей в Москве