О целесообразности дополнительной помощи застройщикам
То, о чем так много говорили участники рынка, чиновники и эксперты, случилось — реформа долевого строительства перешагнула ключевую точку. С 1 июля начался плавный перевод застройщиков на работу через эскроу-счета и проектное финансирование. Пока на новую схему работы перешла лишь небольшая часть девелоперов, остальные сделают это после завершения текущих проектов, которые они смогут достроить по «старой» схеме привлечения средств граждан благодаря утвержденным правительством РФ критериям. Однако, запрос на господдержку девелоперского рынка, а точнее предложения и спроса, никуда не делся. Представители бизнеса считают, что в этом плане государство всех возможностей не исчерпало.
Стоит отметить, что суть реформы, которая заключается в гарантировании сохранности денег дольщиков, вложенных в новостройки, сомнений ни у кого не вызывает, ведь безопасность вложений теоретически может повысить спрос на новостройки. На практике, как говорится, есть нюансы. Тематически запрос на помощь от бизнеса условно можно поделить на две части, рыночную и регулятивную. С точки зрения рынка застройщики в большинстве своем призывают власти стимулировать спрос на рынке новостроек. Так как основным его двигателем последние годы была ипотека, то именно через нее, по мнению девелоперов, и нужно повышать интерес граждан к покупке нового жилья. Такое в современной истории рынка было совсем недавно — масштабная госпрограмма субсидирования ставок спасла рынок в разгар финансового кризиса в 2015-2016 годах. Сейчас, конечно, ситуация в отечественной экономике иная, но застройщики полагают, что в условиях радикальных изменений в схеме финансирования строек, которая предполагает дополнительную кредитную нагрузку на строителей, господдержка рынка ипотеки будет совсем не лишней. Напоминают представители девелопмента и о падении доходов населения, которое длится уже четыре года, а в прошлом году перешло, по данным Росстата, в стагнационный режим. Кстати, по оценкам Высшей школы экономики, по результатам за 9 месяцев 2019 года рост этих доходов приблизится к отметке 0%, при этом в конце года ожидается рост на 0,8-1,1%.
С точки зрения регуляторики, то есть реформирования системы строительства жилья через привлечение средств граждан, у бизнеса тоже есть ряд пожеланий, связанных с понятным желанием застройщиков без суеты и нервотрепки прийти к неизбежному, то есть к проектному финансированию своих проектов банками. На пути к этому механизму девелоперы сталкиваются с разного рода трудностями: длительная процедура рассмотрения документов на получение кредитов, чрезмерный андеррайтинг, слишком высокие лимиты на займы, небольшое число финансовых организаций, готовых работать с девелоперами. Ссылаясь на резкое падение прибыли (на 5%) из-за резкого перехода на эскроу, бизнес просит власти пойти на поэтапное раскрытие таких счетов.
Кроме того, застройщики призывают отодвинуть срок подачи ими заявлений на подтверждение строительной готовности своих объектов. Напомним, что тридцатипроцентная готовность объекта (наряду с 10% проданных ДДУ) является критерием для неперехода на работу с эскроу-счетами. В постановлении правительства РФ не прописан крайний срок подачи документов на проверку готовности в контролирующие органы. Предварительно этой датой станет 1 октября 2019 года, но бизнес надеется на продление. Есть на это счет и конкретные предложения. В частности, Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) считает целесообразным крайней отсечкой сделать 31 декабря 2019 года. Как рассказал глава нацобъединения Антон Глушков 18 июля в ходе совещания по теме: «Исполнение национального проекта «Жилье и городская среда»: опыт Белгородской области», у этой инициативы есть основа в текущей статистике. Из 130 млн кв. м строящегося жилья на 1 июля требованию о тридцатипроцентной готовности (одно из условий завершения проекта по старым правилам без эскроу-счетов) соответствовало 60 млн кв. м. Предполагается, что на оставшийся объем застройщики должны получить проектное финансирование. «Тем не менее, пока объем финансирования невелик. Последняя цифра, озвученная Минстроем, была 7,2 млн кв. м, а ЗОСКов на 1 июля выдано на 14,4 млн кв. м. При этом оформление заключений в субъектах РФ проходит очень медленно, — сказал Антон Глушков. — Есть вероятность того, что ряд проектов сначала не достигнет необходимой степени готовности, а затем не получит проектного финансирования из-за своей низкой маржинальности. Именно поэтому мы все-таки предлагаем продлить предельный срок подачи заявления до конца года. Риски недостроя будут невелики, так как привлекать денежные средства граждан без ЗОСКов компании все равно не смогут. При этом будет банковское сопровождение, в ходе которого отслеживается целевое расходование денежных средств и недопущение запрещенных операций по счетам. В тоже время, за оставшиеся до конца года месяцы проектное финансирование, в том числе с гарантиями госкомпании «ДОМ.РФ», наберет нужный темп. Это крайне важно, прежде всего, для региональных застройщиков, чьи проекты сейчас не являются привлекательными для банков».
По мнению главы НОСТРОЙ, существенный рост объемов жилищного строительства возможен только при одновременном стимулировании предложения и спроса. При этом по его словам, на фоне падения доходов населения важнейшее значение имеет доступность ипотечного кредитования. «По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам с начала года выросла и по состоянию на май составила 10,54%. При этом заявленный на конец года в национальном проекте размер ставки равен 8,9%. На покупку новостроек с помощью долевого строительства в мае выдано 23468 кредитов единиц, что на 19,7% меньше по сравнению с маем 2018 года. Всего с начала года на первичном рынке было выдано 109744 ипотечных займа, что на 20,4% меньше аналогичного показателя 2018 года. А в нацпроект предусматривает выдачу 600 тыс. ипотечных кредитов на покупку новостроек по итогам года». В связи с этим в нацобъединении считают необходимым принять экстренные меры по снижению ставки, в том числе путем предоставления «ипотечных каникул» для покупателей приобретающих строящегося через эскроу-счета. «Помочь рынку может развитие механизма жилищно-сберегательных вкладов, предусматривающих накопление денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке. Кроме того, целесообразно рассмотреть вопрос о расширении льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки по сниженным ставкам», — сказал Антон Глушков.
Надо отметить, что вышеописанный пласт просьб и предложений застройщиков не остается без внимания — диалог власти и девелоперского бизнеса на сегодняшний день находится на высоком уровне и проходит на разных площадках и в различных точках страны. Практически по всем пунктам у профильных ведомств есть вполне обоснованная позиция. Что еще более важно — ни одна из инициатив не признается нереальной. Так, трудности с нехваткой компетенций у банков, как обещают власти, постепенно, через пробы и ошибки, исчезнут. Поэтапное раскрытие эскроу счетов, как отмечают в Минстрое, — здравая идея, но сейчас неосуществимая из-за отсутствия необходимой практики у банков. А решение по стройготовности объектов, по информации правительства РФ, пока поставлено «на паузу». В ожидании решения этих и других вопросов, связанных с переводом рынка на новые рельсы, «Стройгазета» попросила девелоперов и экспертов высказаться о необходимости господдержки ипотеки и по теме отсрочки на подачу заявлений о готовности проектов.
Максим Федорченко, руководитель совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области:
«Действительно, ход реформы пока не слишком радует. Число проектных кредитов под эскроу в Новосибирской области счета исчисляется единицами. Реальную работу на рынке демонстрирует только Сбербанк, а результаты остальных пока стремятся к нолю. Тому, впрочем, есть вполне объективные причины. Региональные проекты не слишком привлекательны — даже в Новосибирске рентабельность проектов застройки редко превышает 10-15%. Естественно, что в таких условиях банки очень критично относятся к заемщикам и до трети строителей просто не проходят отбор по жестким банковским критериям, которые, в частности, учитывают объем продаж квартир. Поэтому для успешного проведения реформы важно стимулировать спрос именно на первичном рынке. При этом, ипотека, которая в последние годы была главным драйвером роста продаж демонстрирует устойчивое снижение в сфере строящегося жилья до 15-20%, по сути переходя на рынок «вторички». Покупателей можно понять – гражданин, купив квартиру «на стадии котлована», переплачивает до четверти ее стоимости, погашая все время проценты. Банки же, понятно, не грустят, они по-прежнему в плюсе – вторичное жилье им даже интересней в качестве надежного залога. А строительная отрасль остается без оборотных средств в самый сложный переходный период. Государственная поддержка ипотеки важна не только для строительной отрасли, это еще социальная задача, если расширять круг льготников. Субсидирование ставки здесь безусловно экономически оправдано, ведь поднимая отрасль мы обеспечиваем и поступление налоговых платежей в бюджет. Логичным выглядит и введение ипотечных каникул для приобретателей жилья по эскроу счетам, ведь это вообще не потребует дополнительных затрат из бюджета. Придется только поумерить аппетиты банкирам, которые сегодня получают проценты и со строителей за кредит и с дольщиков за ипотеку. Но коли сегодня банки стали полноправными (более того приоритетными) участниками рынка строительства жилья, то и в развитие его надо вкладываться вместе.
Другой проблемой реформы является перевод на эскроу уже начатых проектов. Естественно, что такой переход по определению затруднителен для застройщика – ведь проект не выстаивался изначально под критерии банковского финансирования. И если компания в состоянии за собственные средства (напомню, что 1 июля средства дольщиков привлекать уже нельзя), не нарушая запланированного графика строительства, выбранных технологических решений, спокойно довести дом до 30% степени готовности, то выглядит вполне разумно дать ей достроить по старым правилам. Очень порадовал здравый подход Минстроя РФ, который не стал требовать подтверждения степени готовности объектов сразу 1 июля. Однако предлагаемый срок «отсечки» 1 октября выглядит излишне жестким, по крайне мере для регионов Сибири. В Новосибирской области, где снежный покров сходит только в апреле-мае, а глубина промерзания грунта достигает 2,30 м, не представляется возможным проводить работы нулевого цикла ранее мая-июня без риска серьезного нарушения технологических процессов. Соответственно, и срок достижения 30-процентной готовности по уже начатым в 2019 г. домам сдвигается на один-два месяца. Зачем же принуждать строителей нарушать ПОС в погоне за заветными показателями? Отсрочка по этому пункту позволит банкам наконец перейти от сбора заявок к реальной выдаче кредитов, а строителям научится правильно ориентироваться в новых условиях»
Дмитрий Котровский, Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, член президиума правления «ОПОРЫ РОССИИ»:
«Ипотека не может быть превалирующим и тем более единственным инструментом, гарантирующим спрос на рынке жилищного строительства. Разрабатываемая сегодня стратегия развития строительной отрасли до 2030 года предполагает, что исполнение показателей нацпроекта к 2024 году позволит наполнить рынок предложением, что безусловно приведет к снижению стоимости жилья. Это понятный рыночный механизм, в условиях дефицита цена растет, в условиях роста предложения цена снижается. Если сегодня сконцентрироваться на выполнении задач нацпроекта, дополнительные субсидии банкам для снижения ипотеки не потребуются.
Что касается отсрочки по стройготовности. «ОПОРА РОССИИ» неоднократно на разных площадках выступала за это предложение. Конечно, ограничить переходный период необходимо, в понятных условиях и рамках, застройщикам проще ориентироваться и планировать свою работу. Но ограничение периода до 1 октября, на мой взгляд, увеличивает риск появления новых проблемных объектов. Проблема здесь даже не в застройщиках, которые не успеют довести объект до необходимой степени готовности, а в уполномоченных органах. Именно они должны успеть в этом периоде компетентно и объективно рассмотреть все поданные заявления в рамках постановления правительства РФ №480 от 22.04.2019 года. В любом случае, застройщики с 1 июля не привлекают средства дольщиков, а значит, рисков для государства в продлении срока переходного периода до 1 января 2020 года нет».
Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача»:
«Что касается поддержки рынка новостроек через ипотеку, то, считаю, что меры для снижения ставок по кредитам действительно необходимы. Решением может быть более масштабное по сравнению с текущим госсубсидирование ставок. Это поможет девелоперам в плане повышения спроса на новостройки в условиях реального падения доходов граждан.
В вопросе стройготовности, стоит отметить, что постановление №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома» было принято в конце апреля, а форму заявления в контролирующие органы девелоперы увидели только в конце мая. А расчет степени готовности объектов осуществляется на основании данных ежеквартальной отчетности, сформированной не ранее чем за 15 дней до подачи заявления. Для того, чтобы собрать документы к 1 июля 2019 года компаниям пришлось бы собирать промежуточные данные и делать двойную работу. Ситуацию спасло то, что в постановлении крайний срок подачи заявления не был прописан. Предварительно этой датой станет 1 октября. Однако, и этот срок имеет смысл перенести на более позднюю дату. Это позволит стрйкомпаниям работать в спокойном режиме. Здесь есть еще один важный момент. Темпы выдачи ЗОСК, которые позволяют застройщикам напрямую привлекать деньги граждан, оставляют желать лучшего, особенно, в регионах. Многие компании могут остановиться в шаге от заветной отметки и не успеть подать документы. Это дополнительная причина для максимального продления срок подачи заявлений на рассмотрение строительной готовности нужно продлить».
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
«Поскольку ситуация с доходами населения непростая, чтобы поддержать спрос на довольно большие объемы строящегося жилья (порядка 135 млн кв.м., что является пиковым значением за пять лет), нужны дополнительные механизмы финансирования решения жилищного вопроса. Мы видели, как в 2016-2018 гг. субсидирование ипотечных ставок смогло не только вывести отрасль из рецессии, но и привело к рекордным показателям по числу сделок в крупных городах, скажем, в Москве. Полагаю, что в случае, если снижение ставок происходить не будет, то следует рассмотреть возможность возобновления этой программы. Также надо отметить, что поправки в 214-ФЗ в последние годы принимаются довольно быстро, и иногда далеко не все участники отрасли успевают к ним адаптироваться. Поэтому продлить срок подачи заявлений на проверку стройготовности, что даст бизнесу возможность спокойно довести объекты до нужной отметки, а затем продавать квартиры по «старому» механизму, на мой взгляд, справедливо».
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
«Сейчас средняя доля ипотеки на первичном рынке Москвы составляет 47%. Фактически каждая вторая сделка проходит в кредит. Именно по этой причине данный инструмент покупки должен быть максимально доступным. К тому же ставки по ипотеке в России намного выше, чем в любой развитой европейской стране. В целом власти уже предлагают несколько субсидий по ипотеке. Например, та же «семейная ипотека» или субсидирования первого взноса на строительство деревянного дома. Однако программы должны быть не только точечными.
Хочу также сказать, что на получение проектного финансирования в банках у застройщиков уходит 2-3 месяца. При отказе от кредитования одним банком приходится начинать весь процесс получения финансирования сначала. При этом, по данным властей, проекты общей площадью более 5 млн кв. м жилья могут остаться без банковского кредитования. Преимущественно речь идет о региональных компаниях. Продление срока подачи заявки о соответствии критериям (ЗОСК) проекта позволит этим и другим девелоперам достигнуть необходимой стадии готовности для того, чтобы продолжить работу по старым правилам. Это в свою очередь поможет предотвратить массового банкротство компаний и вместе с тем – появления обманутых дольщиков. Поэтому от продления срока подачи заявки выиграют как застройщики, так и покупатели».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
«Жилищно-строительная отрасль в ближайшие годы будет переживать непростой период из-за перехода к новой модели финансирования, поэтому на это время, безусловно, требуется стимулирование покупательской активности. На мой взгляд, это может быть как субсидирование ипотечных ставок, так и учреждение государственного ипотечного банка, который выдавал бы отдельным категориям граждан (скажем, молодым бюджетникам, военным и т.п.) льготные кредиты. Такие меры могли бы поддержать спрос на жилье.
В целом, я считаю, что переход к проектному финансированию мог быть более «мягким». В частности, следовало учесть региональную дифференциацию строительной отрасли, потому что не во всех уголках нашей страны одинаково просто строить и получать под эти цели кредиты. Помимо этого, для застройщиков разных масштабов также следовало предусмотреть поэтапный переход, чтобы сначала новую схему опробовали наиболее крупные и адаптивные игроки, а их опытом впоследствии воспользовались более уязвимые участники рынка. Так можно было сохранить многих застройщиков, что приблизило бы к цели по строительству нового жилья, обозначенной президентом, в объеме 120 млн кв.м. в год».
Дмитрий Цветов, Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:
«Считаю, что у государства есть понятные социальные задачи, и уже имеющиеся ипотечные госпрограммы способны вполне их решать, пусть и не сразу. Та же «семейная» ипотека со ставкой 6% покажет хорошую эффективность через 1,5-2 года, когда семьи, в которых второй ребенок появился в 2018 году, будут морально готовы к крупному кредиту. В моем понимании для развития рынка жилья и ипотеки банкам и девелоперам следует сосредоточиться на разработке принципиально новых совместных программ. Рыночный вариант «ипотечных каникул» или временного снижения ипотечной ставки представляются действенными мерами стимулирования спроса.
А вот отсрочка подачи заявлений в контролирующие органы на предмет проверки строительной готовности объектов до конца 2019 года может быть целесообразной. Перенос сроков вступления в силу новых правил дает девелоперам дополнительное время на переговоры с банками об условиях предоставления проектного финансирования, а банкам возможность лучше подготовиться – доработать внутренние механизмы принятия решений, регуляторные правила, успеть подготовить команды. При этом, нельзя постоянно находится в процессе изменений и переносов, нужно зафиксировать ситуацию и учиться работать в рамках новых правил.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»:
«Субсидирование ипотечных ставок в условиях перехода рынка недвижимости на проектное финансирование положительно отразится на покупательском спросе, потому что ни для кого не секрет, что цены на жилье, после перехода на новые правила, повысятся. В настоящее время ставки по ипотечным кредитам находятся на достаточно высоком уровне, что сдерживает спрос на первичную недвижимость, так как на рынке присутствуют некоторые ожидания об их снижении. Если говорить о цифрах, то для плавного перехода рынка первичной недвижимости на новые рельсы, было бы хорошо достичь уровня в 7-8% годовых. Такая поддержка станет существенным драйвером роста спроса, что в свою очередь положительно повлияет на рынок недвижимости в целом. Так, уменьшение процентной ставки на 1 процентный пункт увеличивает покупательский спрос на 5%. Что касается, срок подачи строительной готовности домов до 1 октября 2019 года уже законодательно утвержден и, в принципе, является достаточно лояльным для застройщиков и того, чтобы поддержать рынок на плаву»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
«По опыту прошлых лет можно сказать, что государство предлагает свою помощь, когда средний размер ипотечной ставки достигает заградительных значений - более 12%. Сегодня, когда банки снижают ставки, вопрос о субсидировании ипотеки не стоит так остро. При этом в существующей ситуации мы возлагаем надежды на улучшение условий кредитования за счет уменьшения ключевой ставки ЦБ. Тем не менее, поддержать покупателей, реальные доходы которых снижаются на протяжении последних лет, не будет лишним. Даже незначительное снижение ставки отразится на размере ежемесячного платежа и способно всколыхнуть рынок за счет отложенного спроса. Что касается помощи со стороны государства непосредственно застройщикам, здесь есть, над чем работать. Новые правила реализации новостроек уже вступили в силу, тем не менее, на рынке (особенно в регионах) остается большое количество компаний, не отвечающих требованиям банков в части предоставления проектного финансирования. Что будет с такими девелоперами, неизвестно. Если своевременно не предложить механизм поддержки, можно ожидать появление новых недостроев и волны обманутых дольщиков».