В поисках равновесия

Власти решили соблюсти баланс интересов дольщиков и застройщиков

Правительство России внесло на рассмотрение Госдумы свой вариант поправок к закону «О долевом строительстве…» (214ФЗ). Как сообщили «СГ» в пресс-службе Минстроя, предлагаемые изменения направлены не только на усиление контроля за деятельностью застройщиков, защиту прав и законных интересов покупателей жилья, но и одновременно должны создать благоприятные условия для работы стройкомпаний.

Поправки к поправкам

Соответствующие корректировки появились аккурат ко второму чтению «долевого законопроекта», подготовленного по поручению президента Российской Федерации группой депутатов во главе со спикером нижней палаты Вячеславом Володиным. Планировалось, что документ вступит в силу с 1 июля 2018 года. Однако, как говорится в сопроводительных материалах к новой версии поправок, «введение отдельных требований к застройщикам может препятствовать реализации… ранее начатых и запланированных проектов комплексного освоения и развития территории, развития застроенной территории». В связи с этим правительство и предложило скорректировать законопроект, несколько облегчив положение стройкомпаний. В частности, предлагается предоставить девелоперам возможность привлекать денежные средства дольщиков для строительства домов сразу по нескольким разрешениям в рамках одного проекта планировки либо комплексного освоения территории (КОТ). Тем самым отменяется норма текущей редакции законопроекта, вызвавшая больше всего возражений со стороны бизнеса, «одно разрешение — один дом». Более того, застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство по старым правилам, без учета требований, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года.

Особое внимание при разработке новых поправок было уделено и финансовой стороне долевого строительства. Так, предлагается наделить застройщиков правом привлекать целевые займы на строительство от своих «материнских (основных) компаний». Размер такого кредита не должен превышать 20% от проектной стоимости работ по каждому разрешению на строительство, а процент не выше ключевой ставки ЦБ плюс 2 процентных пункта.

Вместе с этим Минстроем совместно с Банком России разработаны и нормы, позволяющие банкам обеспечить полноценное банковское сопровождение, а правительству РФ определять состав документов для проведения операций по счету застройщика. Это поможет устранить основную причину недостроев — «котловой» принцип финансирования, когда средства, собранные на один дом, направляются на достройку другого. Предлагаемый механизм с использованием счетов эскроу должен будет исключить возможность нецелевого использования застройщиком средств граждан.

«В настоящее время наша основная задача — сделать так, чтобы покупатели недвижимости не были обмануты недобросовестными застройщиками, — подчеркнули в Минстрое. — Наличие надежного механизма защиты прав дольщиков увеличит спрос на строительном рынке, что позволит нарастить объемы ввода жилья и достигнуть планового показателя 120 млн кв. м к 2024 году».

Уровень поддержки

На предложенные правительством послабления застройщики в целом отреагировали позитивно. «Мы поддерживаем изменения в законодательстве, в том числе повышенные требования к финансовому состоянию девелопера и последовательный переход отрасли на проектное финансирование, — отмечает вице-президент компании «Лидер Инвест» Игорь Рожков. — Эти решения позволят сделать рынок более профессиональным и прозрачным и снизят потенциальные риски всех участников долевого строительства. Пожалуй, единственным положением, которое требовало доработки, было правило «одно разрешение — один дом». И новая версия законопроекта говорит о том, что правительство слышит наши доводы и готово к эффективному диалогу между девелоперами в этом вопросе».

«Это требование действительно было весьма противоречивым, — добавляет управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Такое положение могло привести к дроблению компаний и, соответственно, к появлению большого количества дополнительных юридических лиц в рамках реализации одного комплексного проекта и усложнению бухгалтерской отчетности».

Правда, генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что ограничение по количеству разрешений на строительство волновало, прежде всего, крупные девелоперские компании, которых на российском рынке не так уж и много. «По данным Единого реестра застройщиков, в России 1245 девелоперов возводят только по одному ЖК, состоящему из одного многоквартирного дома, — отмечает Игнахин. — То есть, по крайней мере, 41% застройщиков правило «одного» не затронуло бы. Но крупным девелоперам отмена данного ограничения, безусловно, облегчит работу».

Правильным шагом застройщики считают и предоставление компаниям возможности привлекать целевые займы от «головной компании». Это, по словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, минимизирует издержки на стройку, позволяя финансово устойчивым организациям не привлекать банковские кредиты на определенные виды работ.

«В ходе реализации проекта могут возникать ситуации, когда юридическом лицу, обладающему правами на застройку участка и аккумулирующему средства дольщиков, требуется дофинансирование на покрытие некоторых операционных расходов, — поясняет Кирилл Игнахин. — В этом случае девелопер, основной инвестор проекта, может выдать дочерней организации-застройщику беспроцентный заем. Подготовленные ранее поправки в 214-ФЗ исключали это, так как данную возможность можно было использовать как способ вывода средств дольщиков с проекта. Теперь же это право за девелопером и застройщиком будет восстановлено, хотя и с ограничениями, которые как раз и предотвратят изъятие денег покупателей у застройщика со злым умыслом». Для этого, уверен Игнахин, и вводится ограничение — 20% от проектной стоимости, которое вполне позволит проводить дофинансирование. Кроме того, процент по займу также ограничивается, чтобы исключить вывод средств у застройщика в виде выплаты завышенных процентов по займу.

Хорошо, но мало

Вместе с тем, представители компаний продолжают жаловаться на некоторые другие сохранившиеся в законопроекте нормы, способные, по их мнению, осложнить в будущем жизнь бизнесу. В частности, Андрей Колочинский считает, что обязательство резервировать 10% от стоимости реализации проекта на счете в уполномоченном банке сложно выполнимо для мелких компаний и региональных застройщиков.

А в юридической службе ГК «Гранель» говорят о том, что некоторые вступающие в силу в июле нормы закона по-прежнему содержат определенные противоречия. Например, в документе есть норма, предъявляющая требование к обязательствам застройщика, не связанным со строительством дома, которые не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган (п.п. 1.5 части 2 ст. 3). И в то же время есть норма о расходах на содержание застройщика, которые не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства (часть 2 ст. 18).

Однако застройщики отмечают, что само ожидание вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве уже помогло укрепить рынок и сделать переход к проектному финансированию менее болезненным. «Дело в том, что в первой половине 2018 года был всплеск активности по получению исходно-разрешительной документации, — рассказывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. — Число разрешений на строительство в I квартале увеличилось в два раза, а общая площадь застройки по ним только в Москве составит порядка 3,5 млн кв. м». И данные проекты будут реализовываться по существующей схеме, что создает определенный запас предложения, которого будет достаточно, чтобы обеспечить устойчивость отрасли даже в случае принятия остальных поправок как минимум на два года.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:
«Схема, при которой на каждый корпус нужно было одно разрешение на строительство, создавала бы технические трудности при квартальной застройке. Ее отмена — это большое облегчение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территорий»

Игорь Рожков, вице-президент, руководитель комплекса девелопмента «Лидер Инвест»:
«Профессиональные участники рынка неоднократно отмечали, что правило «одно разрешение — один дом» существенно затруднит реализацию проектов КОТ, и давно предлагали отменить это требование» Павел Брызгалов , директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Возможность привлечения займов от основного общества также является позитивным шагом, так как минимизирует издержки на стройку, позволяя финансово устойчивым компаниям не привлекать банковские кредиты»

Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс»:
«Теперь нет препятствий для реализации масштабных проектов КОТ, за счет которых только и можно выйти на заданный властями же показатель 120 млн кв. м жилья в год»

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
«В ходе реализации проекта могут возникать ситуации, когда потребуется дофинансирование. В этом случае девелопер (основной инвестор проекта) может выдать дочерней организации (застройщику) целевой заем»

Кроме того

Девелоперам собираются также разрешить использовать привлеченные от дольщиков средства на устранение недостатков ранее построенных квартир в пределах одного жилого комплекса, но в размере не более 1% от проектной стоимости строительства.

Справочно

7 июня в Госдуме РФ в рамках подготовки к рассмотрению во втором чтении законопроекта №322981-7 об изменениях в 214-ФЗ состоятся парламентские слушания. К участию в них приглашены депутаты ГД, члены СФ, представители федеральных органов государственной власти, Банка России, органов власти субъектов РФ, бизнеса, общественных организаций и деловых объединений.